Cedolare secca ali IRPEF v Trstu: koliko najemnine vam ostane

V Trstu vam pri dvosobnem stanovanju, oddanem s prosto pogodbo za 700 € na mesec, 21-odstotni pavšalni davek (cedolare secca) prihrani približno 1.115 € na leto v primerjavi z navadno dohodnino (IRPEF), če je vaš dohodek v razredu s 33 %. Pri regulirani najemnini (canone concordato) se cedolare zniža na 10 %, in v spodnjem primeru vam isto stanovanje za 600 € na mesec pusti več kot za 700 € na prostem trgu: 6.070,50 € proti 5.745,60 €, po davkih in ILIA.

Katere so tri poti?

• 21-odstotni cedolare. Fiksni davek na celotno najemnino, brez znižanj, za pogodbe s prosto najemnino, kot je 4+4.
• 10-odstotni cedolare. Za pogodbe z regulirano najemnino (3+2, začasna, za študente) v občinah z napetim stanovanjskim trgom: Trst je na seznamu sklepa CIPE iz leta 2003. Pogodba »brez pomoči« potrebuje potrdilo (attestazione), ki ga razlagamo v vodniku o regulirani najemnini.
• Navadna dohodnina. 95 % najemnine se prišteje vašim drugim dohodkom in se obdavči po vaši stopnji: 23 % do 28.000 €, 33 % do 50.000 €, 43 % nad tem. Pri pogodbi 3+2 ali pogodbi za študente se teh 95 % zniža še za 30 %: obdavči se 66,5 % najemnine. Začasna pogodba tega znižanja nima: razlike med pogodbami so v vodniku o pogodbah. Dodajo se registrski davek in doklade: kdor živi v Trstu, plača 1,23 % deželne doklade nad 15.000 € dohodka in 0,8 % občinske nad 12.500 €.

Registrski davek, kolek in ISTAT: kaj se spremeni brez cedolare?

Brez cedolare plačate registrski davek (imposta di registro): 2 % letne najemnine, najmanj 67 € za prvo leto, polovico vi in polovico najemnik. Pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino se osnova zniža na 70 % najemnine, davek je torej 1,4 %. Ob registraciji se doda kolek (bollo): 16 € na vsake 4 popisane strani ali 100 vrstic, za vsak izvod.

S cedolare ne plačate ne enega ne drugega. V zameno se za ves čas opcije odpoveste usklajevanju z indeksom ISTAT, tudi če ga pogodba predvideva, in to najemniku vnaprej sporočite s priporočenim pismom (raccomandata). Izbiro opravite na obrazcu RLI ob registraciji, spremenite pa jo lahko v naslednjih letih.

Primer 1: dvosobno stanovanje za 700 € na mesec, prosta najemnina

Predpostavke: pogodba 4+4 za 700 € na mesec (8.400 € na leto), lastnik s stalnim prebivališčem v Trstu in dohodkom, ki je že med 28.000 in 50.000 €, katastrski dohodek (rendita) 500 €.

1. Cedolare: 8.400 × 21 % = 1.764 €, brez registrskega davka in doklad.
2. Dohodnina: dohodek 8.400 × 95 % = 7.980 €. Dohodnina po 33 %: 2.633,40 €; doklade po 2,03 %: 161,99 €; vaša polovica registrskega davka: 84 €. Skupaj 2.879,39 €.
3. Razlika: 1.115,39 € na leto v korist cedolare.

S 35 %, ki so veljali do leta 2025, bi bila razlika 1.274,99 €: razred s 33 % iz proračunskega zakona za leto 2026 (zakon 199/2025) zniža dohodnino za 159,60 € in skrajša prednost cedolare, ne da bi jo izbrisal.

Primer 2: isto stanovanje za 600 € na mesec, regulirana najemnina 3+2

Predpostavke: najemnina v razponu teritorialnega sporazuma, potrdilo izdano, isti lastnik.

1. Cedolare: 7.200 × 10 % = 720 €.
2. Dohodnina: dohodek 7.200 × 95 % × 70 % = 4.788 €. Dohodnina po 33 %: 1.580,04 €; doklade: 97,20 €; registrski davek na 70 % najemnine: 100,80 €, od tega 50,40 € vaših. Skupaj 1.727,64 €.
3. Razlika: 1.007,64 € na leto v korist cedolare.

Koliko vam ostane, z davkom ILIA?

Cedolare ne vpliva na ILIA, ki od leta 2023 v deželi nadomešča IMU. Osnova je rendita × 1,05 × 160: pri 500 € rendite 84.000 €. V Trstu je stopnja v letu 2026 pri prosti najemnini 1,06 %, pri regulirani pa 0,65 %, davek se nato zniža na 75 %.

• Prosta, cedolare 21 %8.400 €Prosta, dohodnina8.400 €Regulirana, cedolare 10 %7.200 €Regulirana, dohodnina7.200 €

  Letna najemnina

• Prosta, cedolare 21 %1.764 €Prosta, dohodnina2.879,39 €Regulirana, cedolare 10 %720 €Regulirana, dohodnina1.727,64 €

  Davki in registracija

• Prosta, cedolare 21 %890,40 €Prosta, dohodnina890,40 €Regulirana, cedolare 10 %409,50 €Regulirana, dohodnina409,50 €

  ILIA

• Prosta, cedolare 21 %5.745,60 €Prosta, dohodnina4.630,21 €Regulirana, cedolare 10 %6.070,50 €Regulirana, dohodnina5.062,86 €

  Neto

S 100 € nižjo mesečno najemnino regulirana najemnina s cedolare prinese 324,90 € več na leto kot prosta. Drugače je, če je stanovanje vaša »prva druga hiša« (prima seconda casa): stanovanje, eno samo v vsej deželi poleg tistega, v katerem živite, ki ste ga Deželi navedli s spletnim sporočilom do 30. junija naslednjega leta. Takrat ILIA pri prosti najemnini pade na 0,70 %, torej 588 €, neto se dvigne na 6.048 € in obe poti sta skoraj izenačeni: 22,50 € razlike.

Kdaj se splača dohodnina?

Samo po stopnjah skoraj nikoli. Tudi pri 23 % v prvem razredu znaša dohodnina na 95 % proste najemnine 21,85 % najemnine, več kot 21 %. V primeru 1 bi bilo to 1.835,40 € in 84 € registrskega davka proti 1.764 €: 155,40 € razlike, brez doklad. Pri regulirani najemnini ostaja razlika velika: 1.101,24 € dohodnine proti 720 € cedolare.

Dohodnina lahko pomaga v dveh primerih:

• Olajšave, ki jih želite izkoristiti. Na dohodek s cedolare ni mogoče uveljavljati odbitnih stroškov ne davčnih olajšav (detrazioni). Če imate olajšave, na primer za gradbena dela, in je vaša dohodnina brez najemnine prenizka, da bi jih v celoti izkoristili, navadna obdavčitev zviša davek, od katerega se odštejejo.
• Nizek dohodek in dolga pogodba. Le brez cedolare lahko zahtevate usklajevanje z ISTAT, če ga pogodba predvideva: pri 8.400 € na leto je vsaka točka inflacije vredna 84 € najemnine. V prvem razredu lahko v pogodbi 4+4 razliko zapre.

Stroški vzdrževanja izbire ne spremenijo: 5 % je pavšalno znižanje, dejanskih stroškov pa od dohodka iz najemnine ni mogoče odšteti na nobeni od obeh poti.

Kaj se spremeni od leta 2027?

Pravila ostanejo, spremenijo se členi: od 1. januarja 2027 zakonska uredba 117/2026, ki pravila o davkih na dohodek zbere v enotnem besedilu, prenese 5 % in dodatnih 30 % v člen 39, cedolare pa v člene od 203 do 206, z enakimi stopnjami. Za proračunski zakon za leto 2027 je bil predlagan 5-odstotni cedolare na regulirano najemnino: 25. 10. 2026 ni sprejet.