Cedolare secca o IRPEF a Trieste: quanto ti resta dell'affitto

A Trieste, su un bilocale affittato a 700 € al mese con un contratto libero, la cedolare secca al 21% ti fa risparmiare circa 1.115 € l'anno rispetto all'IRPEF ordinaria, se il tuo reddito sta nello scaglione del 33%. Con il canone concordato la cedolare scende al 10%, e nell'esempio qui sotto la stessa casa a 600 € al mese ti lascia più che a 700 € sul libero: 6.070,50 € contro 5.745,60, dopo imposte e ILIA.

Quali sono le tre strade?

• Cedolare al 21%. Un'imposta fissa sul canone intero, senza sconti, per i contratti a canone libero come il 4+4.
• Cedolare al 10%. Per i contratti concordati (3+2, transitorio, studenti) nei comuni ad alta tensione abitativa: Trieste è nell'elenco della delibera CIPE del 2003. Per un contratto non assistito serve l'attestazione: la spieghiamo nella guida al canone concordato.
• IRPEF ordinaria. Il 95% del canone si somma ai tuoi redditi e paga la tua aliquota: 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre. Con un 3+2 o un contratto per studenti quel 95% si riduce di un ulteriore 30%: si tassa il 66,5% del canone. Il transitorio non ha questo sconto: le differenze fra i contratti sono nella guida ai contratti. Si aggiungono il registro e le addizionali: per chi vive a Trieste, 1,23% regionale sopra i 15.000 € di reddito e 0,8% comunale sopra i 12.500.

Registro, bollo e ISTAT: cosa cambia senza cedolare?

Senza cedolare paghi l'imposta di registro: il 2% del canone annuo, almeno 67 € la prima annualità, a metà con l'inquilino. Con il 3+2 concordato la base scende al 70% del canone, quindi l'imposta è l'1,4%. Alla registrazione si aggiunge il bollo: 16 € ogni 4 facciate o 100 righe, per ogni copia.

Con la cedolare registro e bollo non si pagano. In cambio, per tutta la durata dell'opzione rinunci all'aggiornamento ISTAT, anche se il contratto lo prevede, e lo comunichi prima all'inquilino con una raccomandata. La scelta si fa nel modello RLI quando registri, e si può cambiare nelle annualità successive.

Esempio 1: bilocale a 700 € al mese, canone libero

Ipotesi: 4+4 a 700 € al mese (8.400 € l'anno), proprietario residente a Trieste con un reddito che sta già fra 28.000 e 50.000 €, rendita catastale di 500 €.

1. Cedolare: 8.400 × 21% = 1.764 €, senza registro né addizionali.
2. IRPEF: reddito 8.400 × 95% = 7.980 €. IRPEF al 33%: 2.633,40 €; addizionali al 2,03%: 161,99 €; la tua metà del registro: 84 €. Totale 2.879,39 €.
3. Differenza: 1.115,39 € l'anno a favore della cedolare.

Con il 35% in vigore fino al 2025 la differenza sarebbe stata di 1.274,99 €: lo scaglione al 33% della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) toglie 159,60 € di IRPEF e accorcia il vantaggio della cedolare, senza cancellarlo.

Esempio 2: la stessa casa a 600 € al mese, concordato 3+2

Ipotesi: canone dentro la forchetta dell'accordo territoriale, attestazione rilasciata, stesso proprietario.

1. Cedolare: 7.200 × 10% = 720 €.
2. IRPEF: reddito 7.200 × 95% × 70% = 4.788 €. IRPEF al 33%: 1.580,04 €; addizionali: 97,20 €; registro sul 70% del canone: 100,80 €, di cui 50,40 a tuo carico. Totale 1.727,64 €.
3. Differenza: 1.007,64 € l'anno a favore della cedolare.

Quanto ti resta, ILIA compresa?

La cedolare non tocca l'ILIA, l'imposta sugli immobili che dal 2023 la nostra regione applica invece dell'IMU. La base è rendita × 1,05 × 160: con 500 € di rendita, 84.000 €. A Trieste nel 2026 l'aliquota è l'1,06% sul libero e lo 0,65% sul concordato, la cui imposta è poi ridotta al 75%.

• Libero, cedolare 21%8.400 €Libero, IRPEF8.400 €Concordato, cedolare 10%7.200 €Concordato, IRPEF7.200 €

  Canone annuo

• Libero, cedolare 21%1.764 €Libero, IRPEF2.879,39 €Concordato, cedolare 10%720 €Concordato, IRPEF1.727,64 €

  Imposte e registro

• Libero, cedolare 21%890,40 €Libero, IRPEF890,40 €Concordato, cedolare 10%409,50 €Concordato, IRPEF409,50 €

  ILIA

• Libero, cedolare 21%5.745,60 €Libero, IRPEF4.630,21 €Concordato, cedolare 10%6.070,50 €Concordato, IRPEF5.062,86 €

  Netto in tasca

Con 100 € al mese in meno, il concordato con la cedolare rende 324,90 € l'anno in più del libero. Cambia se la casa è la tua «prima seconda casa»: l'alloggio, uno solo in tutta la regione oltre a quello in cui abiti, che hai indicato alla Regione con la comunicazione online entro il 30 giugno dell'anno dopo. Allora l'ILIA del libero scende allo 0,70%, cioè 588 €, il netto sale a 6.048 € e le due formule quasi si equivalgono: 22,50 € di distanza.

Quando conviene l'IRPEF?

Sulle sole aliquote, quasi mai. Anche al 23% del primo scaglione, l'IRPEF sul 95% del canone libero vale il 21,85% del canone, più del 21%. Nell'esempio 1 sarebbero 1.835,40 € più 84 di registro, contro 1.764: 155,40 € di distanza, addizionali escluse. Sul concordato la distanza resta larga: 1.101,24 € di IRPEF contro 720 di cedolare.

L'IRPEF può tornare utile in due casi:

• Detrazioni da usare. Sul reddito in cedolare non si scalano oneri deducibili né detrazioni. Se hai detrazioni, per esempio per lavori in casa, e la tua IRPEF senza l'affitto è troppo bassa per assorbirle, con la tassazione ordinaria l'affitto alza l'imposta da cui scalarle.
• Reddito basso e contratto lungo. Solo senza cedolare puoi chiedere l'ISTAT, se il contratto lo prevede: su 8.400 € l'anno ogni punto di inflazione vale 84 € di canone. Nel primo scaglione, in un 4+4, può colmare la distanza.

Le spese di manutenzione non spostano la scelta: il 5% è uno sconto forfettario, e le spese vere non si deducono dal reddito dell'affitto in nessuna delle due strade.

Cosa cambia dal 2027?

Le regole restano, cambiano gli articoli: dal 1° gennaio 2027 il d.lgs. 117/2026, che raccoglie in un testo unico le regole sulle imposte sui redditi, riporta il 5% e l'ulteriore 30% all'articolo 39 e la cedolare agli articoli da 203 a 206, con le stesse aliquote. Per la legge di bilancio 2027 è stata proposta una cedolare al 5% sul concordato: al 25/10/2026 non è approvata.