Regulierte Miete in Triest 2026: wie viel verlangen, wie viel bleibt

Für die Gemeinde Triest gibt es heute zwei territoriale Vereinbarungen für die regulierte Miete (canone concordato). Nach der von 2025 reicht die Miete von 4,20 € pro m² und Monat bis zu einem Höchstwert zwischen 6,20 und 11,40 € pro m², je nach Zone und Stufe, vor Zu- und Abschlägen. Dafür zahlen Sie mit der Pauschalsteuer (cedolare secca) 10 % statt 21 %, und die ILIA sinkt.

Welche Vereinbarung gilt für meinen Vertrag?

Für die Gemeinde beide. Ihre Seite, aktualisiert am 26.08.2026, schreibt: «Ad oggi la città di Trieste ha due Accordi Territoriali vigenti» (Triest hat derzeit zwei gültige territoriale Vereinbarungen).

• Die Vereinbarung vom 14.12.2022 ist durch das Zusatzprotokoll vom 11.12.2025 verlängert, unterzeichnet von Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa und Federproprietà. Das Protokoll lässt sie gelten, bis ein neues Ministerialdekret erlassen ist; die Gemeinde schreibt, die Verlängerung gelte für diese Organisationen, bis sich das nationale Recht ändert.
• Die Vereinbarung vom 15.12.2025 haben UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. und ANIA unterzeichnet; Tutelati.casa ist mit Wirkung vom 11.08.2026 beigetreten. Laut Art. 1 ersetzt sie die von 2022 vollständig, die dann nur für Verträge gälte, die während ihrer Geltung geschlossen wurden. Art. 20 wendet sie auf Verträge ab dem 16.12.2025 an, mit Laufzeit bis 15.12.2028.

Die beiden Lesarten passen nicht zusammen, und die Seite der Gemeinde sagt nicht, welche Vorrang hat. Aber jede Vereinbarung bestätigen nur ihre eigenen Organisationen: Mit der Wahl, bei wem Sie die Bestätigung beantragen, wählen Sie die Vereinbarung. Die Spannen sind verschieden: Berechnen Sie beide, bevor Sie die Miete festlegen.

Wie wird die Miete nach der Vereinbarung 2025 berechnet?

Man multipliziert die konventionelle Fläche mit dem Wert pro Quadratmeter für Zone und Stufe und wendet dann Zu- und Abschläge an (Art. 8 und 9).

Die Zone (Art. 5). Es gibt vier Zonen, erkennbar an der OMI-Zone der Adresse (Portal GEOPOI der Agenzia delle Entrate oder App OMI Mobile). An der Grenze zweier Zonen oder im Zweifel gilt die mit dem höheren Höchstwert.

• OMI-ZonenB2, C1, D3Höchstwert untere Stufe8,00mittlere10,30obere11,40

  1

• OMI-ZonenC4, C5Höchstwert untere Stufe7,70mittlere9,90obere11,00

  2

• OMI-ZonenB1, C3, D2Höchstwert untere Stufe7,10mittlere9,10obere10,10

  3

• OMI-ZonenC2, D1, R1Höchstwert untere Stufe6,20mittlere7,90obere8,80

  4

Werte in € pro m² und Monat (Art. 7). Das Minimum beträgt 4,20 in allen Zonen und Stufen.

Die Fläche (Art. 6). Ausgangspunkt ist die begehbare Innenfläche. Unter 45 m² kann sie um 20 % erhöht werden, bis 49,50 m²; von 45 bis unter 65 m² um 10 %, bis 65 m². Dazu kommen Balkone und Terrassen zu 35 %, Keller und Dachboden zu 60 %, eine Garage zu 90 %.

Die Stufe (Art. 7 und Anlage 1). Sie ergibt sich aus einer Punktzahl über 30 Merkmale: alle Anlagen normgerecht und zertifiziert 5 Punkte, eigene Heizung 3, Aufzug 2 (bis zum zweiten Stock gilt er auch ohne Aufzug als vorhanden). Nach Art. 7 ist die Stufe niedrig bis 13 Punkte, mittel über 13 und unter 19, hoch ab 20. Das Antragsformular (Anlage 2) schreibt dagegen «da 1 a 12» niedrig, «da 13 a 18» mittel, «oltre 19» hoch. Bei 13 Punkten weichen die beiden Texte ab, bei 19 nennt keiner eine Stufe: Klären Sie das in diesen Fällen vor der Unterschrift mit der bestätigenden Organisation.

Zu- und Abschläge (Art. 9). Die Prozentsätze werden addiert und einmal auf Minimum und Maximum der Stufe angewandt. Zuschläge sind freiwillig, Abschläge Pflicht:

• voll möbliert bis +22 %, teilmöbliert bis +15 %; ist die Küche nicht eingerichtet und mit Backofen, Kochfeld und Kühlschrank ausgestattet, gilt: «non può essere applicata alcuna maggiorazione» (kein Zuschlag);
• Energieausweis (APE) Klasse A oder B +12 %, C oder D +7 %;
• 4 Jahre Laufzeit +5 %;
• befristeter Vertrag bis +20 %;
• beim 3+2-Vertrag, wenn die Wohnung im Vorjahr kurzzeitig oder an Touristen vermietet war: bis +20 %;
• APE Klasse G: −10 %.

Ein Beispiel: 60 m² in Zone 1

Annahmen: 60 m² begehbare Fläche mit 6 m² Balkon, Zone 1, mittlere Stufe, Vertrag 3+2, teilmöbliert mit vollständiger Küche.

1. Fläche: 60 m² + 10 % = 66, aber die Grenze ist 65. Der Balkon zählt 6 × 35 % = 2,10. Zusammen 67,10 m².
2. Grundspanne: 67,10 × 4,20 = 281,82 € im Monat; 67,10 × 10,30 = 691,13 €.
3. Mit Teilmöblierung (+15 %): 281,82 × 1,15 = 324,09 €; 691,13 × 1,15 = 794,80 € im Monat.

Nach der Vereinbarung 2022 wird anders gerechnet: Die Zonen sind nicht die OMI-Zonen, und die Tabelle der Stufen ist eine andere. Auch die Regeln unterscheiden sich: Unter 60 m² steigt die Fläche um 10 %, bis 60 m²; Balkone, Terrassen und Keller zählen zu 25 %; Möblierung bringt bis +15 % und eine Laufzeit von 4 Jahren +4 %. Lassen Sie die Spanne nach beiden berechnen.

Wie viel bleibt Ihnen im Vergleich zur freien Miete?

Annahmen: regulierte Miete 790 € im Monat (innerhalb der Spanne des Beispiels), freie Miete 4+4 bei 900 €, in beiden Fällen cedolare, Katasterertrag (rendita) 500 €.

• Regulierte Miete 3+29.480 €Freie Miete 4+410.800 €

  Jahresmiete

• Regulierte Miete 3+210 % = 948 €Freie Miete 4+421 % = 2.268 €

  Cedolare

• Regulierte Miete 3+2409,50 €Freie Miete 4+4890,40 €

  ILIA

• Regulierte Miete 3+28.122,50 €Freie Miete 4+47.641,60 €

  Netto

Mit 110 € weniger Miete im Monat bringt die regulierte Miete 480,90 € mehr im Jahr. Für den Gleichstand müsste die freie Miete über 950,73 € im Monat liegen: (8.122,50 + 890,40) ÷ 0,79 ÷ 12.

Die ILIA, die nach Regionalgesetz seit 2023 die IMU ersetzt, wird auf rendita × 1,05 × 160 berechnet: hier 84.000 €. Regulierte Miete: 84.000 × 0,65 % = 546, auf 75 % reduziert = 409,50. Freie Miete: 84.000 × 1,06 % = 890,40. Ist die Wohnung das erste Wohngebäude, das Sie der Region gemeldet haben (Art. 13 bis Regionalgesetz 17/2022), zahlt die freie Miete 0,70 %, also 588 €, und der Vorteil der regulierten Miete sinkt auf 178,50 €.

Ohne cedolare, mit der normalen Einkommensteuer (IRPEF), bringt die regulierte Miete zwei weitere Vorteile (Gesetz 431/1998, Art. 8). Das Einkommen wird auf 66,5 % der Miete berechnet: Der TUIR kürzt sie um 5 %, Art. 8 um weitere 30 % (0,95 × 0,70). Die Registersteuer wird auf 70 % der Jahresmiete berechnet. Ein befristeter Vertrag mit regulierter Miete erhält die cedolare von 10 % (Rundschreiben 8/E von 2017 der Agenzia delle Entrate) und die reduzierte ILIA, aber nicht diese beiden Vorteile.

Die Bestätigung: wer sie ausstellt und was Sie brauchen

Für einen Vertrag ohne Begleitung durch die Organisationen («non assistito») ist die Konformitätsbestätigung (attestazione di rispondenza) nötig für die cedolare von 10 % und für die Vorteile bei IRPEF und Registersteuer: So sagt es die Resolution 31/E vom 20.04.2018 der Agenzia delle Entrate.

• Nach 2025 stellen sie UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. und ANIA aus. Tutelati.casa nur für Verträge ab dem 11.08.2026: Der Beitritt wirkt nicht rückwirkend (Art. 19). Gültig nur mit qualifizierter digitaler Signatur: Eine eingescannte Unterschrift genügt nicht (Art. 10).
• Nach 2022 stellen sie die Organisationen aus, die diese Vereinbarung unterzeichnet haben.
• Sie brauchen den Antrag (Anlage 2), den unterschriebenen Vertrag (bereits registriert, wenn die Frist abgelaufen ist) und einen Ausweis.
• Für die reduzierte ILIA reichen Sie bei Esatto SPA die Erklärung mit Vertrag und Bestätigung ein.

Die Vereinbarung 2025 legt keinen Preis für die Bestätigung fest: Fragen Sie vorher.

Was ändert sich ab 2027?

Die Regeln bleiben, die Artikel ändern sich: Ab dem 1. Januar 2027 gilt das Gesetzesdekret 117/2026, der neue Einheitstext der Einkommensteuern (Art. 377). Die cedolare von 21 % und 10 % wandert in Art. 203; die Kürzung um 5 % in Art. 39, ebenso die weiteren 30 % und die Registersteuer auf 70 %, die befristeten Verträgen weiter verwehrt bleiben. Ändern sich die Sätze, aktualisieren wir diese Seite.