Leere Wohnung in Triest: was der Leerstand kostet, was sie bringt

Im Beispiel dieses Leitfadens kostet eine leerstehende Zweizimmerwohnung mit 60 m² in Triest 848,10 € Steuern im Jahr aus ILIA, IRPEF und TARI, und 2.348,10 € mit Kondominium und Nebenkosten, wenn der Eigentümer in Triest in einer eigenen Wohnung lebt. Mit regulierter Miete (canone concordato) für 600 € im Monat vermietet, bleiben Ihnen 5.770,50 € im Jahr: Zwischen beiden Wegen liegen 8.118,60 €.

Wie viel ILIA zahlen Sie auf eine leere Wohnung?

Grundlage ist der Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 160. Der Satz 2026 der Gemeinde Triest hängt von der Wohnung ab:

• 0,70 % für die «erste Zweitwohnung»: nur eine Wohnung in der gesamten Region neben der, in der Sie leben, mit der Online-Mitteilung an die Region bis zum 30. Juni des Folgejahres benannt, sonst verfällt das Recht. Die Mitteilung gilt auch für die folgenden Jahre. Keller und Garage erhalten die 0,70 % nicht.
• 1,06 % für weitere Zweitwohnungen und für die erste, wenn Sie sie nicht gemeldet haben: der Höchstsatz, den das Regionalgesetz der Gemeinde erlaubt.
• Halbe Grundlage, wenn die Wohnung unbenutzbar oder unbewohnbar ist und tatsächlich nicht genutzt wird, mit Gutachten der Gemeinde oder Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva). Die Gemeinde verlangt einen Verfall, den Instandhaltung nicht beheben kann: Fehlende Anschlüsse allein reichen nicht.

Zahlt man auf eine leere Wohnung auch IRPEF?

In der Regel nicht: Seit 2023 ersetzt die ILIA IRPEF und Zuschläge auf den Ertrag nicht vermieteter Wohnungen, nach derselben Regel wie die IMU. Die Ausnahme: Liegt die leere Wohnung in derselben Gemeinde wie Ihr Hauptwohnsitz und gehört Ihnen dieser (als Eigentum oder mit einem anderen dinglichen Recht), geht der Ertrag der leeren Wohnung zu 50 % in die IRPEF ein. Und der Ertrag einer Wohnung zur eigenen Verfügung ist die um 5 % aufgewertete und um ein Drittel erhöhte rendita.

Die Rechnung lautet rendita × 1,05 × 4/3 × 50 %, zu Ihrem IRPEF-Satz plus Zuschläge. Wohnen Sie in Triest zur Miete oder liegt die leere Wohnung in Muggia oder Duino Aurisina, fällt diese IRPEF nicht an.

Zahlt man die TARI auch, wenn die Wohnung leer ist?

Ja, wenn sie an Strom oder andere öffentliche Versorgung angeschlossen ist: Bei Wohnungen schaut die Satzung auf die Anschlüsse, nicht auf die Möbel. In Triest gilt:

• Keine TARI, wenn Sie erklären, dass keine Anschlüsse bestehen, oder während genehmigter Sanierungs-, Restaurierungs- oder Erhaltungsarbeiten, solange die Genehmigung gilt und nicht über das Ende der Arbeiten hinaus.
• 30 % weniger für eine Wohnung zur eigenen Verfügung für begrenzte und gelegentliche Nutzung, sofern Sie sie im Jahr weder vermieten noch zur Leihe (comodato) geben, auch nicht kurz, und die Erklärung einreichen.
• Es zählt Ihr Haushalt, wenn Sie in Triest wohnen: Der Tarif 2026 für 2 Personen beträgt 1,06 € pro m² plus 132,82 € im Jahr; für eine Person 0,90 € pro m² plus 56,92 €. Dazu kommt die TEFA, ein von der Region festgelegter Prozentsatz der TARI.
• Vermieten Sie, schuldet die TARI, wer die Wohnung innehat, also der Mieter; bei einer Nutzung bis zu sechs Monaten im Jahr schuldet sie allein der Eigentümer.

Beispiel: eine Zweizimmerwohnung mit 60 m², leer oder vermietet

Annahmen: 60 m², rendita 500 €; Eigentümer wohnt in Triest in der eigenen Wohnung, Haushalt mit 2 Personen, zu versteuerndes Einkommen zwischen 28.000 und 50.000 €; Wohnung als «erste Zweitwohnung» gemeldet. Kondominium 1.200 € im Jahr, davon 900 € Betriebskosten (Reinigung, Aufzug, Heizung), die laut Gesetz, sofern nichts anderes vereinbart ist, der Mieter trägt. Grundgebühren der Versorger 300 € im Jahr, die auf einen Mieter übergehen. Kondominium und Nebenkosten sind Annahmen: Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Ein Jahr leer:

1. ILIA: Grundlage 500 × 1,05 × 160 = 84.000 €; zu 0,70 % 588 €.
2. IRPEF: 500 × 1,05 × 4/3 × 50 % = 350 € Ertrag; zu 33 % plus regionaler Zuschlag (1,23 %) und Gemeindezuschlag von Triest (0,8 %), also zu 35,03 %, 122,61 €.
3. TARI: 1,06 × 60 + 132,82 = 196,42 €; mit 30 % Abschlag 137,49 €, ohne TEFA.
4. Kondominium und Nebenkosten: 1.200 + 300 = 1.500 €.

Zusammen 2.348,10 € im Jahr, davon 848,10 € Steuern.

• Regulierte Miete 3+2 zu 600 €7.200 €Freie Miete 4+4 zu 700 €8.400 €

  Jahresmiete

• LeerIRPEF 122,61 €Regulierte Miete 3+2 zu 600 €cedolare 10 %: 720 €Freie Miete 4+4 zu 700 €cedolare 21 %: 1.764 €

  Einkommensteuer

• Leer588 €Regulierte Miete 3+2 zu 600 €409,50 €Freie Miete 4+4 zu 700 €588 €

  ILIA

• Leer137,49 €Regulierte Miete 3+2 zu 600 €schuldet der MieterFreie Miete 4+4 zu 700 €schuldet der Mieter

  TARI

• Leer1.500 €Regulierte Miete 3+2 zu 600 €300 €Freie Miete 4+4 zu 700 €300 €

  Kondominium und Nebenkosten für Sie

• Leer−2.348,10 €Regulierte Miete 3+2 zu 600 €+5.770,50 €Freie Miete 4+4 zu 700 €+5.748 €

  Saldo des Jahres

Bei regulierter Miete liegt die ILIA in Triest bei 0,65 %, und mit der Erklärung an Esatto SpA und dem Vertrag samt Bestätigung (attestazione) zahlen Sie 75 % davon: 84.000 × 0,65 % × 75 % = 409,50 €. Zwischen Leerstand und Vermietung mit regulierter Miete liegen 8.118,60 € im Jahr. Die freie Miete zu 700 € bringt fast so viel wie die regulierte zu 600 €, weil sie die cedolare zu 21 % statt 10 % und die volle ILIA zahlt. Wäre die Wohnung nicht Ihre «erste Zweitwohnung», stiege die ILIA auf 890,40 € (84.000 × 1,06 %), leer wie frei vermietet, und die regulierte Miete läge 324,90 € vor der freien.

Nicht eingerechnet sind die Monate zwischen zwei Mietern, die Instandhaltung und die Kosten der Bestätigung: Spanne und Bestätigung erklärt der Leitfaden zur regulierten Miete.

Wann lohnt sich das Vermieten nicht?

• Wenn Arbeiten anstehen. Besser vorher erledigen. Bei einem 3+2 oder 4+4 können Sie die Verlängerung zum ersten Ablauf nur aus den gesetzlichen Gründen und mit mindestens 6 Monaten Vorlauf verweigern: Für Arbeiten braucht es etwa die vollständige Sanierung des Gebäudes, mit Baugenehmigung. Und die territoriale Vereinbarung vom 15/12/2025, eine der beiden in Triest geltenden, belohnt die Energieklasse: eine um 7 % höhere Spanne mit Energieausweis (APE) der Klasse C oder D, um 12 % bei A oder B; Klasse G zieht 10 % ab.
• Wenn Sie sie bald brauchen. Ein 3+2 dauert mindestens 3 Jahre und verlängert sich dann von Rechts wegen um 2, außer aus den gesetzlichen Gründen: etwa Nutzung durch Sie, Ehepartner, Eltern, Kinder oder Verwandte bis zum zweiten Grad. Ein befristeter Vertrag (transitorio) von 1 bis 18 Monaten endet mit Ablauf, braucht aber einen in der Vereinbarung vorgesehenen und belegten Bedarf: in der von 2025 etwa die Wohnung für ein Kind, das heiratet.
• Wenn Sie in ein oder zwei Jahren verkaufen. Zum ersten Ablauf ist der Verkauf nur dann ein Grund, die Verlängerung zu verweigern, wenn Sie außer der selbst bewohnten keine weitere Wohnung besitzen, und der Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Ein Vertrag mit sicherem Datum (data certa) vor dem Verkauf, das ihm die Registrierung gibt, gilt auch für den Käufer.

Was Sie der Leerstand kostet: im Beispiel 2.348,10 € Kosten und 5.770,50 € entgangene Nettomiete pro Jahr. In drei Jahren, der Mindestdauer eines 3+2, sind das 24.355,80 €, bei unveränderten Regeln und Beträgen.