Casa vuota a Trieste: quanto costa tenerla sfitta e quanto rende

Nell'esempio di questa guida, un bilocale di 60 m² tenuto vuoto a Trieste costa 848,10 € l'anno di imposte fra ILIA, IRPEF e TARI, e 2.348,10 € con condominio e utenze, se il proprietario abita a Trieste in una casa sua. Affittato a canone concordato a 600 € al mese, ti lascia 5.770,50 € l'anno: fra le due scelte passano 8.118,60 €.

Quanto paghi di ILIA su una casa vuota?

La base è la rendita catastale × 1,05 × 160. L'aliquota 2026 del Comune di Trieste dipende dalla casa:

• 0,70% se è la tua «prima seconda casa»: un solo alloggio in tutta la regione, oltre a quello in cui abiti, indicato con la comunicazione online alla Regione entro il 30 giugno dell'anno dopo, a pena di decadenza. La comunicazione vale anche per gli anni seguenti. Cantina e box non hanno lo 0,70%.
• 1,06% per le altre seconde case, e per la prima se non l'hai comunicata: è il massimo che la legge regionale consente al Comune.
• Base dimezzata se la casa è inagibile o inabitabile e di fatto non usata, con perizia del Comune o dichiarazione sostitutiva. Il Comune chiede un degrado che la manutenzione non può superare: la sola mancanza degli allacciamenti non basta.

Su una casa vuota si paga anche l'IRPEF?

Di regola no: dal 2023 l'ILIA sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito delle case non affittate, con la stessa regola dell'IMU. L'eccezione: se la casa vuota sta nello stesso comune della tua abitazione principale, e questa è tua (in proprietà o con un altro diritto reale), il reddito della casa vuota entra nell'IRPEF al 50%. E il reddito di una casa tenuta a disposizione è la rendita rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

Il conto è rendita × 1,05 × 4/3 × 50%, con la tua aliquota IRPEF e le addizionali. Se vivi a Trieste in affitto, o se la casa vuota è a Muggia o a Duino Aurisina, questa IRPEF non c'è.

La TARI si paga anche se la casa è vuota?

Sì, se è allacciata alla luce o ad altri servizi pubblici: per le abitazioni il regolamento guarda agli allacciamenti, non ai mobili. A Trieste:

• Niente TARI se dichiari che non ci sono allacciamenti, o durante lavori di ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo autorizzati, finché vale il titolo e non oltre la fine dei lavori.
• Il 30% in meno per l'abitazione tenuta a disposizione per un uso limitato e discontinuo, a patto di non affittarla né darla in comodato, nemmeno per poco, nell'anno, e di presentare la dichiarazione.
• Conta il tuo nucleo familiare, se abiti a Trieste: la tariffa 2026 per 2 persone è 1,06 € al m² più 132,82 € l'anno; per una persona, 0,90 € al m² più 56,92 €. In più c'è il TEFA, una percentuale della TARI fissata dalla Regione.
• Se la affitti, la TARI la deve chi detiene la casa, cioè l'inquilino; per una detenzione fino a sei mesi nell'anno la deve solo il proprietario.

Esempio: un bilocale di 60 m², vuoto o affittato

Ipotesi: 60 m², rendita catastale di 500 €; proprietario che abita a Trieste in casa sua, nucleo di 2 persone, reddito imponibile fra 28.000 e 50.000 €; casa comunicata come «prima seconda casa». Condominio 1.200 € l'anno, di cui 900 di spese di servizio (pulizia, ascensore, riscaldamento) che per legge, salvo patto contrario, paga l'inquilino. Quote fisse delle utenze 300 € l'anno, che con un inquilino passano a lui. Condominio e utenze sono ipotesi: metti le tue cifre.

Tenuta vuota per un anno:

1. ILIA: base 500 × 1,05 × 160 = 84.000 €; allo 0,70%, 588 €.
2. IRPEF: 500 × 1,05 × 4/3 × 50% = 350 € di reddito; al 33% più l'addizionale regionale (1,23%) e quella comunale di Trieste (0,8%), cioè al 35,03%, 122,61 €.
3. TARI: 1,06 × 60 + 132,82 = 196,42 €; con il 30% in meno, 137,49 €, TEFA esclusa.
4. Condominio e utenze: 1.200 + 300 = 1.500 €.

Totale 2.348,10 € l'anno, di cui 848,10 di imposte.

• Concordato 3+2 a 600 €7.200 €Libero 4+4 a 700 €8.400 €

  Canone annuo

• VuotoIRPEF 122,61 €Concordato 3+2 a 600 €cedolare 10%: 720 €Libero 4+4 a 700 €cedolare 21%: 1.764 €

  Imposta sul reddito

• Vuoto588 €Concordato 3+2 a 600 €409,50 €Libero 4+4 a 700 €588 €

  ILIA

• Vuoto137,49 €Concordato 3+2 a 600 €la deve l'inquilinoLibero 4+4 a 700 €la deve l'inquilino

  TARI

• Vuoto1.500 €Concordato 3+2 a 600 €300 €Libero 4+4 a 700 €300 €

  Condominio e utenze a tuo carico

• Vuoto−2.348,10 €Concordato 3+2 a 600 €+5.770,50 €Libero 4+4 a 700 €+5.748 €

  Saldo dell'anno

Sul concordato l'ILIA di Trieste è allo 0,65% e, con la dichiarazione a Esatto SpA e il contratto con l'attestazione, si paga al 75%: 84.000 × 0,65% × 75% = 409,50 €. Fra tenerla vuota e affittarla a concordato passano 8.118,60 € l'anno. Il libero a 700 € rende quasi quanto il concordato a 600 €, perché paga la cedolare al 21% invece che al 10% e l'ILIA intera. Se la casa non fosse la tua «prima seconda casa», l'ILIA salirebbe a 890,40 € (84.000 × 1,06%), da vuota e sul libero, e il concordato staccherebbe il libero di 324,90 €.

Il conto non comprende i mesi fra un inquilino e l'altro, la manutenzione e il costo dell'attestazione: forchetta e attestazione sono nella guida al canone concordato.

Quando non conviene affittarla?

• Se ci sono lavori da fare. Meglio farli prima. Con un 3+2 o un 4+4, alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi di legge e con almeno 6 mesi di preavviso: per i lavori servono interventi come l'integrale ristrutturazione dello stabile, con il titolo edilizio. E l'accordo territoriale del 15/12/2025, uno dei due in vigore a Trieste, premia la classe energetica: forchetta più alta del 7% con l'APE in classe C o D, del 12% in A o B; la classe G toglie il 10%.
• Se ti servirà presto. Un 3+2 dura almeno 3 anni, poi si proroga di diritto per 2, salvo i motivi di legge: per esempio l'uso tuo, del coniuge, dei genitori, dei figli o di un parente fino al secondo grado. Il transitorio, da 1 a 18 mesi, si chiude alla scadenza, ma serve un'esigenza prevista dall'accordo e documentata: in quello del 2025, per esempio, la casa per un figlio che si sposa.
• Se la vendi entro un anno o due. Alla prima scadenza la vendita è un motivo di disdetta solo se non hai altre case oltre a quella in cui abiti, e l'inquilino ha la prelazione. Se il contratto ha data certa prima della vendita (e la registrazione gliela dà), vale anche per chi compra.

Cosa perdi tenendola vuota: nell'esempio, 2.348,10 € di costi e 5.770,50 € di affitto netto ogni anno. In tre anni, la durata minima di un 3+2, sono 24.355,80 €, a regole e importi invariati.