Prazno stanovanje v Trstu: koliko stane, če ni oddano, koliko prinese

V primeru iz tega vodnika prazno dvosobno stanovanje s 60 m² v Trstu stane 848,10 € davkov na leto (ILIA, dohodnina in TARI) in 2.348,10 € s stroški etažne lastnine in komunalnimi storitvami, če lastnik živi v Trstu v svojem stanovanju. Če ga oddate z regulirano najemnino (canone concordato) za 600 € na mesec, vam ostane 5.770,50 € na leto: med obema izbirama je 8.118,60 € razlike.

Koliko ILIA plačate za prazno stanovanje?

Osnova je katastrski dohodek (rendita catastale) × 1,05 × 160. Stopnja Občine Trst za leto 2026 je odvisna od stanovanja:

• 0,70 % za »prvo drugo hišo«: eno samo stanovanje v vsej deželi poleg tistega, v katerem živite, navedeno s spletnim sporočilom Deželi do 30. junija naslednjega leta, sicer pravico izgubite. Sporočilo velja tudi za naslednja leta. Klet in garaža 0,70 % nimata.
• 1,06 % za druge druge hiše in za prvo, če je niste sporočili: najvišja stopnja, ki jo deželni zakon dovoli Občini.
• Polovična osnova, če je stanovanje neuporabno ali neprimerno za bivanje in dejansko ni v rabi, s cenitvijo Občine ali nadomestno izjavo (dichiarazione sostitutiva). Občina zahteva propadanje, ki ga vzdrževanje ne more odpraviti: samo pomanjkanje priključkov ne zadošča.

Ali se za prazno stanovanje plača tudi dohodnina?

Praviloma ne: od leta 2023 ILIA nadomešča dohodnino in doklade na dohodek stanovanj, ki niso oddana, po istem pravilu kot IMU. Izjema: če je prazno stanovanje v isti občini kot vaše glavno prebivališče in je to vaše (v lasti ali z drugo stvarno pravico), dohodek praznega stanovanja vstopi v dohodnino s 50 %. Dohodek stanovanja, ki ga imate na razpolago, pa je rendita, revalorizirana za 5 % in povečana za tretjino.

Izračun je rendita × 1,05 × 4/3 × 50 %, po vaši stopnji dohodnine in z dokladami. Če v Trstu živite v najemu ali je prazno stanovanje v Miljah (Muggia) ali v občini Devin - Nabrežina (Duino Aurisina), te dohodnine ni.

Ali se TARI plača tudi, če je stanovanje prazno?

Da, če je priključeno na elektriko ali druge javne storitve: pri stanovanjih pravilnik gleda priključke, ne pohištva. V Trstu velja:

• TARI ni, če prijavite, da priključkov ni, ali med dovoljenimi deli prenove, restavriranja ali konservativne sanacije, dokler dovoljenje velja in ne dlje od konca del.
• 30 % manj za stanovanje, ki ga imate na razpolago za omejeno in občasno rabo, če ga v letu ne oddate ne posodite (comodato), niti za kratek čas, in vložite prijavo.
• Šteje vaše gospodinjstvo, če živite v Trstu: tarifa 2026 za 2 osebi je 1,06 € na m² in 132,82 € na leto; za eno osebo 0,90 € na m² in 56,92 €. Dodatno se plača TEFA, odstotek od TARI, ki ga določi Dežela.
• Če ga oddate, TARI dolguje tisti, ki ima stanovanje v posesti, torej najemnik; pri posesti do šest mesecev v letu jo dolguje samo lastnik.

Primer: dvosobno stanovanje s 60 m², prazno ali oddano

Predpostavke: 60 m², rendita 500 €; lastnik živi v Trstu v svojem stanovanju, gospodinjstvo z 2 osebama, obdavčljivi dohodek med 28.000 in 50.000 €; stanovanje sporočeno kot »prva druga hiša«. Etažna lastnina 1.200 € na leto, od tega 900 € obratovalnih stroškov (čiščenje, dvigalo, ogrevanje), ki jih po zakonu, razen če je dogovorjeno drugače, plača najemnik. Fiksni deli računov za komunalne storitve 300 € na leto, ki preidejo na najemnika. Etažna lastnina in storitve so predpostavke: vstavite svoje številke.

Prazno eno leto:

1. ILIA: osnova 500 × 1,05 × 160 = 84.000 €; po 0,70 % 588 €.
2. Dohodnina: 500 × 1,05 × 4/3 × 50 % = 350 € dohodka; po 33 % ter z deželno doklado (1,23 %) in občinsko doklado Trsta (0,8 %), torej po 35,03 %, 122,61 €.
3. TARI: 1,06 × 60 + 132,82 = 196,42 €; s 30 % manj 137,49 €, brez TEFA.
4. Etažna lastnina in komunalne storitve: 1.200 + 300 = 1.500 €.

Skupaj 2.348,10 € na leto, od tega 848,10 € davkov.

• Regulirana najemnina 3+2 po 600 €7.200 €Prosta 4+4 po 700 €8.400 €

  Letna najemnina

• Praznodohodnina 122,61 €Regulirana najemnina 3+2 po 600 €cedolare 10 %: 720 €Prosta 4+4 po 700 €cedolare 21 %: 1.764 €

  Davek na dohodek

• Prazno588 €Regulirana najemnina 3+2 po 600 €409,50 €Prosta 4+4 po 700 €588 €

  ILIA

• Prazno137,49 €Regulirana najemnina 3+2 po 600 €dolguje najemnikProsta 4+4 po 700 €dolguje najemnik

  TARI

• Prazno1.500 €Regulirana najemnina 3+2 po 600 €300 €Prosta 4+4 po 700 €300 €

  Etažna lastnina in storitve, ki jih plačate vi

• Prazno−2.348,10 €Regulirana najemnina 3+2 po 600 €+5.770,50 €Prosta 4+4 po 700 €+5.748 €

  Saldo leta

Pri regulirani najemnini je ILIA v Trstu po 0,65 %, z izjavo družbi Esatto SpA in pogodbo s potrdilom (attestazione) pa plačate 75 % tega zneska: 84.000 × 0,65 % × 75 % = 409,50 €. Med praznim stanovanjem in oddajo z regulirano najemnino je 8.118,60 € na leto razlike. Prosta najemnina po 700 € prinese skoraj toliko kot regulirana po 600 €, ker plača cedolare po 21 % namesto 10 % in polno ILIA. Če stanovanje ne bi bilo vaša »prva druga hiša«, bi ILIA narasla na 890,40 € (84.000 × 1,06 %), za prazno in za prosto oddano, regulirana najemnina pa bi prosto prehitela za 324,90 €.

Izračun ne upošteva mesecev med dvema najemnikoma, vzdrževanja in stroška potrdila: razpon in potrdilo sta razložena v vodniku o regulirani najemnini.

Kdaj se oddaja ne splača?

• Če so potrebna dela. Bolje jih je opraviti prej. Pri pogodbi 3+2 ali 4+4 lahko ob prvem izteku podaljšanje zavrnete le iz zakonskih razlogov in z najmanj 6-mesečnim rokom: za dela je potreben poseg, kot je celovita prenova stavbe, z gradbenim dovoljenjem. Teritorialni sporazum z dne 15/12/2025, eden od dveh, ki veljata v Trstu, pa nagrajuje energijski razred: razpon višji za 7 % z energetsko izkaznico (APE) razreda C ali D, za 12 % pri A ali B; razred G odšteje 10 %.
• Če ga boste kmalu potrebovali. Pogodba 3+2 traja najmanj 3 leta, nato se po zakonu podaljša za 2, razen iz zakonskih razlogov: na primer za rabo vas, zakonca, staršev, otrok ali sorodnika do drugega kolena. Začasna pogodba (transitorio), od 1 do 18 mesecev, se konča ob izteku, potrebuje pa potrebo, ki jo predvideva sporazum in je dokumentirana: v sporazumu iz leta 2025 na primer stanovanje za otroka, ki se poroči.
• Če ga boste prodali v letu ali dveh. Ob prvem izteku je prodaja razlog za zavrnitev podaljšanja le, če poleg stanovanja, v katerem živite, nimate drugih, najemnik pa ima predkupno pravico. Pogodba z gotovim datumom (data certa) pred prodajo, ki ji ga da registracija, velja tudi za kupca.

Kaj izgubite, če ga pustite praznega: v primeru 2.348,10 € stroškov in 5.770,50 € neto najemnine vsako leto. V treh letih, najkrajšem trajanju pogodbe 3+2, je to 24.355,80 €, ob nespremenjenih pravilih in zneskih.