Versicherung der Mietwohnung in Triest: wer zahlt Schäden

Wer einen Schaden in der vermieteten Wohnung bezahlt, entscheidet das Zivilgesetzbuch, nicht die Police. Der Mieter haftet für Verlust und Verschlechterung der Wohnung, auch durch Brand, wenn er nicht beweist, dass sie nicht auf ihn zurückgehen (Artikel 1588); hatten Sie die Wohnung aber gegen Brand versichert, haftet er Ihnen gegenüber nur für die Differenz zwischen Schaden und Versicherungsleistung (Artikel 1589).

Wer zahlt was nach dem Zivilgesetzbuch?

• NormArt. 1590

  Die Wohnung nutzt sich normal ab

  Wer haftet: nicht der Mieter: Abnutzung durch Gebrauch

• NormArt. 1576 und 1590

  Ein Defekt durch Alter (Anlagen, Fenster, Dach)

  Wer haftet: Sie, mit den notwendigen Reparaturen

• NormArt. 1609

  Kleine Reparaturen durch Gebrauch

  Wer haftet: der Mieter

• NormArt. 1588

  Schaden oder Brand während der Miete

  Wer haftet: der Mieter, wenn er keine nicht zu vertretende Ursache beweist

• NormArt. 1588

  Schaden durch einen Gast des Mieters

  Wer haftet: der Mieter

• NormArt. 2051

  Schaden an Dritten durch eine Sache

  Wer haftet: wer sie in Obhut hat, außer bei Zufall

• NormArt. 2053

  Einsturz von Gebäudeteilen

  Wer haftet: der Eigentümer, wenn er nicht beweist, dass es nicht an Instandhaltung oder Bau liegt

Zwei Regeln wiegen schwerer als die anderen. Erstens: Der Vermieter muss die Wohnung in gutem Zustand übergeben und für den vereinbarten Gebrauch tauglich erhalten (Artikel 1575). Zweitens: Hat die Wohnung bei der Übergabe Mängel, müssen Sie dem Mieter den Schaden ersetzen, es sei denn, Sie beweisen, dass Sie sie ohne Verschulden nicht kannten (Artikel 1578). Eine Wohnung in Ordnung und ein Übergabeprotokoll mit Fotos sind Ihre erste Versicherung.

Brand: warum sich Ihre Police auch für Sie lohnt

Ohne Police schuldet Ihnen der Mieter bei einem Küchenbrand den ganzen Schaden, es sei denn, er zeigt, dass der Brand nicht auf ihn zurückgeht. Das Problem ist das Eintreiben: Ein Mensch hat das Geld vielleicht nicht.

Mit einer von Ihnen abgeschlossenen Brandversicherung ändert sich die Regel: Ihnen gegenüber haftet der Mieter nur für die Differenz zwischen tatsächlichem Schaden und Leistung (Artikel 1589). Der Versicherer tritt aber, nachdem er Sie entschädigt hat, bis zur Höhe der Zahlung an Ihre Stelle gegenüber dem Verantwortlichen (Artikel 1916). Deshalb braucht der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung: Sie stellt den Versicherten von dem frei, was er einem Dritten zahlen muss (Artikel 1917).

Mehrere Mieter im selben Haus. Ist das Haus von mehreren Mietern bewohnt, haften alle dem Eigentümer für den Brand, jeder im Verhältnis zum Wert des bewohnten Teils; nicht haftet, wer beweist, dass der Brand nicht in seiner Wohnung entstehen konnte (Artikel 1611).

Ein Beispiel: ein Küchenbrand

Angenommen: Schaden an der Wohnung 24.000 €; Ihre Brandversicherung zahlt wegen Selbstbehalten und Grenzen 20.000 €; der Mieter kann keine nicht zu vertretende Ursache beweisen.

1. Ihnen gegenüber: Der Mieter haftet für 24.000 − 20.000 = 4.000 €.
2. Gegenüber dem Versicherer: Für die gezahlten 20.000 € kann die Gesellschaft beim Mieter Regress nehmen.
3. Wenn der Mieter eine Haftpflicht hat: Seine Gesellschaft stellt ihn in den Grenzen der Police frei, und Sie kassieren bei einem Versicherer statt bei einer Person.

Bora, Altbauten, alte Leitungen: der Schritt in Triest

Bei Bora zählen zwei Regeln. Für einen Blumentopf oder einen Fensterladen, den der Wind herunterwirft, haftet, wer die Sache in Obhut hat, außer bei Zufall (Artikel 2051). Für ein Gesims oder Dachziegel, die sich lösen, haftet der Eigentümer des Gebäudes, wenn er nicht beweist, dass der Einsturz nicht auf mangelnde Instandhaltung oder einen Baumangel zurückgeht (Artikel 2053).

In Altbauten zählen auch Leitungen und Anlagen: Notwendige Reparaturen, die keine kleine Instandhaltung durch Gebrauch sind, gehen zu Ihren Lasten (Artikel 1576). Der Mieter muss Sie über Defekte informieren, die nicht er beheben muss; dringende Reparaturen darf er selbst ausführen, wenn er Sie gleichzeitig benachrichtigt, und die Erstattung verlangen (Artikel 1577).

Die Gebietsvereinbarung. Die Triester Vereinbarung vom 15.12.2025 nennt in Artikel 12 unter den korrekten Verhaltensweisen: dem Mieter Auskunft über die Versicherungen der Immobilie geben, sagen, ob und wie weit sie auch ihn schützen, und ihn darauf hinweisen, wann es sinnvoll ist, den Schutz auf die Risiken des Bewohnens auszuweiten.

Policen, Steuerabzug, Zuschüsse

• Naturkatastrophen. Die Prämie einer Police gegen Naturkatastrophen auf eine Wohnimmobilie gibt einen IRPEF-Abzug von 19 % (Artikel 15 Absatz 1 Buchstabe f-bis des Einkommensteuergesetzes TUIR; die Höhe legt Artikel 49 des Gesetzesvertretenden Dekrets 446/1997 fest), voll bis 120.000 € Gesamteinkommen und abnehmend bis null bei 240.000 €; für Verträge ab dem 1. Januar 2025 gilt über 75.000 € Einkommen zusätzlich die Gesamtobergrenze der Abzüge. Bei einer Prämie von 180 € im Jahr sind das 34,20 €; ab 2027 steht die Regel in Artikel 14 des Einheitstexts des Gesetzesvertretenden Dekrets 117/2026. Für Ihren Fall fragen Sie den Steuerberater.
• Kondominium. Wer die Gebäudeversicherung zahlt, Sie oder der Mieter, steht im Vertrag: Wir erklären es im Ratgeber wer welche Kosten trägt.
• FVG-Zuschuss für leerstehende Wohnungen. Zu den Voraussetzungen gehört eine Police gegen Schäden an der Wohnung für die ganze Vertragsdauer: Einzelheiten im Ratgeber zu den Zuschüssen für leerstehende Wohnungen.