Kosten der Miete in Triest: was zahlt der Vermieter, was der Mieter

In einer vermieteten Wohnung zahlt der Vermieter die notwendigen Reparaturen und die größeren Arbeiten; der Mieter zahlt Verbrauch, gemeinsame Dienste und die kleine Instandhaltung, die durch die Nutzung entsteht. Seinen Anteil an den Nebenkosten begleicht er binnen 2 Monaten nach der Anforderung, und vorher hat er das Recht, die Abrechnung einzusehen. Beim Hausmeister (portiere) trägt er 90 %, sofern kein niedrigerer Anteil vereinbart ist.

Was sagt das Gesetz, für jeden Vertrag?

Diese Regeln gelten für alle Verträge, vom befristeten bis zum 4+4:

• der Vermieter übergibt die Wohnung in gutem Erhaltungszustand und erhält sie für den vereinbarten Gebrauch tauglich (Art. 1575);
• er führt alle notwendigen Reparaturen aus, außer der kleinen Instandhaltung (Art. 1576);
• kleine Instandhaltung betrifft Abnutzung durch Gebrauch, nicht durch Alter oder Zufall; fehlt eine Vereinbarung, bestimmen sie die örtlichen Gebräuche (Art. 1609);
• Reparaturen, die Ihnen obliegen, muss der Mieter Ihnen melden; dringende darf er selbst ausführen, wenn er Sie gleichzeitig benachrichtigt, gegen Erstattung (Art. 1577);
• dauern Arbeiten länger als ein Sechstel der Mietzeit und in jedem Fall mehr als 20 Tage, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietminderung (Art. 1584).

Wer zahlt was: die häufigsten Posten

Dienste und Arbeiten, alle aus Anlage D (Gazzetta Ufficiale Nr. 62 vom 15.03.2017):

• Aufzug: laufende Wartung, kleine Reparaturen, Strom, Prüfungen und Abnahmen

  Wer zahlt: Mieter

• Aufzug: Einbau, außerordentliche Instandhaltung, Anpassung an neue Vorschriften

  Wer zahlt: Vermieter

• Heizung und Warmwasser: Brennstoff, Energie, laufende Wartung, jährliche Reinigung, Ablesen der Zähler

  Wer zahlt: Mieter

• Heizung: Einbau und Austausch der Anlagen, Anpassung an Gesetze und Verordnungen

  Wer zahlt: Vermieter

• Hausmeister: Lohn, Beiträge, Abfertigung

  Wer zahlt: 90 % Mieter, 10 % Vermieter

• Reinigung: Lohn der Reinigungskraft oder Leistung der Firma, Material

  Wer zahlt: Mieter

• Reinigung: Einstellung der Reinigungskraft, Vergabe des Auftrags, Kauf der Maschinen

  Wer zahlt: Vermieter

• Licht und Wasser der Gemeinschaftsflächen

  Wer zahlt: Mieter

• Dächer, Dachrinnen, Kanalisation: laufende Wartung

  Wer zahlt: Mieter

• Dächer und Kanalisation: außerordentliche Instandhaltung; Dachrinnen: Austausch

  Wer zahlt: Vermieter

• Gegensprechanlage, Gemeinschaftsantenne, Gemeinschaftslicht: laufende Wartung

  Wer zahlt: Mieter

• Gegensprechanlage, Gemeinschaftsantenne, Gemeinschaftslicht: Einbau und Austausch

  Wer zahlt: Vermieter

• In der Wohnung: Ausmalen, Glas, Schlüssel und Schlösser, laufende Wartung von Böden, Fenstern und Anlagen

  Wer zahlt: Mieter

• In der Wohnung: vollständiger Austausch von Böden und Fliesen, außerordentliche Instandhaltung der Heizung

  Wer zahlt: Vermieter

Verbrauch und Steuern, jeweils mit ihrer Vorschrift:

• Wasser, Strom, Heizung, Klimaanlage

  Wer zahlt: Mieter, sofern nichts anderes vereinbart ist

  Quelle: Gesetz 392/1978, Art. 9

• Müllsteuer (TARI)

  Wer zahlt: Mieter; nur der Eigentümer, wenn die Nutzung im Kalenderjahr höchstens 6 Monate dauert

  Quelle: Anlage D; TARI-Verordnung von Triest, Art. 5

• Registersteuer

  Wer zahlt: Je zur Hälfte

  Quelle: Gesetz 392/1978, Art. 8

• Stempelsteuer auf Vertrag und Quittungen

  Wer zahlt: Mieter in den Musterverträgen des Dekrets; sonst schreiben Sie es in den Vertrag

  Quelle: Anlage A, Art. 5, und die anderen Musterverträge

• ILIA (imposta locale immobiliare autonoma, die örtliche Immobiliensteuer)

  Wer zahlt: Vermieter

  Quelle: Regionalgesetz Friaul-Julisch Venetien 17/2022, Art. 6

Mit der cedolare secca (Pauschalsteuer) fallen Registersteuer und Stempelsteuer auf den Vertrag weg (Gesetzesdekret 23/2011, Art. 3). Ohne sie haften Vermieter und Mieter gegenüber der Agenzia delle Entrate gesamtschuldnerisch für den gesamten Betrag der Registrierung.

Zwei Posten fehlen: das Honorar des Hausverwalters (amministratore) und die Gebäudeversicherung. Für Posten, die die Tabelle nicht regelt, verweist das Dekret auf Gesetze und örtliche Gebräuche (Art. 4). Schreiben Sie in den Vertrag, wer sie zahlt.

Gilt Anlage D auch für meinen Vertrag?

Ja, bei den Verträgen, die das Dekret von 2017 regelt: der 3+2 mit regulierter Miete (canone concordato), der befristete Vertrag und der Studentenvertrag (Art. 4). In Triest nennt die Gemeinde zwei geltende territoriale Vereinbarungen, und beide wenden die Tabelle an: die von 2022 (Titel E) und die Vereinbarung von 2025 (Art. 15). Im Übrigen verweist die Vereinbarung von 2025 auf die Gesetze, auf die von der Handelskammer (CCIAA) gesammelten örtlichen Gebräuche und auf Tabellen der unterzeichnenden Organisationen.

Beim 4+4 mit freier Miete schreibt das Dekret sie nicht vor: Es gelten Art. 9 des Gesetzes 392/1978, das Zivilgesetzbuch und die Vereinbarungen im Vertrag.

Wie fordert man die Nebenkosten vom Mieter?

• Die Frist: Der Mieter zahlt binnen 2 Monaten nach der Anforderung (Art. 9). In den Musterverträgen des Dekrets bei der Jahresabrechnung binnen 60 Tagen.
• Die Abrechnung: Vor der Zahlung hat er Anspruch auf eine genaue Aufstellung der Kosten mit dem Verteilungsschlüssel und darf die Belege einsehen; in den Musterverträgen auch über eine Mieterorganisation.
• Die Vorauszahlung: In den Musterverträgen zahlt der Mieter mit der ersten Rate der Jahresmiete eine Vorauszahlung, die seinen Anteil des Vorjahres nicht übersteigt.
• Die Versammlung: Über Kosten und Betrieb von Heizung und Klimaanlage stimmt der Mieter an Ihrer Stelle ab; zu Änderungen anderer gemeinsamer Dienste darf er sich äußern, ohne Stimmrecht (Art. 10).

Und wenn der Mieter die Hausgeldbeiträge nicht zahlt?

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften Sie. Die Kosten tragen die Eigentümer (Art. 1123 Zivilgesetzbuch), und der Verwalter kann ohne Ermächtigung der Versammlung gegen einen säumigen Eigentümer einen sofort vollstreckbaren Zahlungsbefehl erwirken; dauert der Verzug ein halbes Jahr, kann er ihn von getrennt nutzbaren gemeinsamen Diensten ausschließen (Art. 63 der Durchführungsbestimmungen).

Sie zahlen also und fordern den Anteil vom Mieter. Übersteigen die nicht fristgerecht gezahlten Nebenkosten zwei Monatsmieten, ist das ein Grund zur Auflösung des Vertrags (Art. 5 Gesetz 392/1978).

Ein Beispiel: ein Jahr Nebenkosten in einem Haus mit Zentralheizung

Annahmen: Eigentümergemeinschaft mit Zentralheizung, Aufzug und Hausmeister; 3+2 mit regulierter Miete und Anlage D, dazu eine Klausel, die Verwalter und Versicherung dem Vermieter überlässt. Die Beträge sind angenommen.

• Gesamt900 €Mieter900 €

  Heizung: Brennstoff und laufende Wartung

• Gesamt240 €Mieter240 €

  Aufzug: laufende Wartung und Strom

• Gesamt300 €Mieter300 €

  Reinigung der Gemeinschaftsflächen

• Gesamt120 €Mieter120 €

  Licht und Wasser der Gemeinschaftsflächen

• Gesamt400 €Mieter360 €Vermieter40 €

  Hausmeister (90 % und 10 %)

• Gesamt600 €Vermieter600 €

  Austausch der Dachrinnen

• Gesamt360 €Vermieter360 €

  Verwalter und Versicherung

• Gesamt2.920 €Mieter1.920 €Vermieter1.000 €

  Gesamt

Die Rechnung: 900 + 240 + 300 + 120 + 360 = 1.920 € für den Mieter; 40 + 600 + 360 = 1.000 € für Sie. Der Verwalter fordert von Ihnen 2.920 €. Sie leiten Abrechnung und Verteilung an den Mieter weiter: Sein Anteil beträgt 1.920 €, zahlbar binnen 60 Tagen nach der Anforderung. Hatte er mit der ersten Rate eine Vorauszahlung in Höhe seines Vorjahresanteils geleistet, 1.800 €, bleibt eine Nachzahlung von 120 €.

Bei der Rückgabe: Abnutzung oder Schaden?

Der Mieter gibt die Wohnung so zurück, wie er sie erhalten hat, nach der gemeinsam erstellten Beschreibung, abgesehen von der Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch; für Alterung haftet er nicht (Art. 1590). Ohne Beschreibung wird vermutet, dass er sie in gutem Erhaltungszustand erhalten hat: Ein Übergabeprotokoll (verbale di consegna) mit Fotos nützt beiden. Für Verlust und Verschlechterung, auch durch Brand, haftet er, wenn er nicht beweist, dass ihm die Ursache nicht zuzurechnen ist (Art. 1588).