Vermieten an Studierende, Forschende, Firmen in Triest: die Verträge

In Triest schätzt die Wohnungsbeobachtungsstelle RUPA der Gemeinde rund 7.900 auswärtige Studierende, und für 2026/27 hat ARDiS, die regionale Studienförderung, 636 Plätze in ihren Wohnheimen in der Stadt: weniger als einer auf zehn. Für Studierende gibt es den Studentenvertrag, 6 bis 36 Monate mit cedolare (der Pauschalsteuer auf die Miete) von 10 %; für befristet Beschäftigte den befristeten Vertrag; für ein Unternehmen die Unterbringung von Mitarbeitern (foresteria), die für die Agenzia delle Entrate keine cedolare hat.

Wer sucht in Triest eine Wohnung, und wann?

Studierende. 2024/25 hatte die Universität Triest 17.936 Eingeschriebene in Bachelor- und Masterstudiengängen, 73 % von außerhalb, dazu 547 Doktoranden.

Forschende. SISSA zählt 289 Doktoranden und 141 Forschende; das ICTP in seinen Zahlen für 2025 148 Forschende zwischen Personal, Beratern, langfristigen Gastwissenschaftlern und Postdocs. Laut RUPA haben die Institute meist keine Gästewohnungen, und Forschende suchen sowohl für Wochen und Monate als auch auf Dauer.

Wann. Den Takt gibt ARDiS vor. In der Ausschreibung 2026/27 waren die vorläufigen Ranglisten der Wohnheimplätze für Erstsemester für den 16. September 2026 vorgesehen; die Daten des registrierten Vertrags mussten bis 13 Uhr am 21. Oktober eingegeben sein.

Der Markt ist da. Laut RUPA waren 2023, nach OMI-Daten, die universitätsbezogenen Verträge 21,5 % der in der Stadt geschlossenen, rund 1.000, mit der höchsten Durchschnittsmiete aller Vertragsarten: 92,27 €/m² im Jahr gegenüber einem Mittel von 87,63.

Was fragen sie nach?

• Einen registrierten Vertrag. Für den Status als Auswärtige verlangt ARDiS einen registrierten Vertrag auf den Namen des Studierenden oder eines Mitglieds seines Haushalts (allein oder gemeinsam), über mindestens 10 Monate zwischen dem 1. September 2026 und dem 30. September 2027, mit mindestens 150 € Miete im Monat ohne Nebenkosten; die Wohnung darf nicht dem eigenen Haushalt gehören. Sind die Daten bis zum 21. Oktober nicht online, bewirbt sich der Studierende als Pendler um das Stipendium.
• Möbel. Die territoriale Vereinbarung von 2025 erlaubt bis zu 22 % mehr Miete, wenn die Wohnung voll möbliert ist; ohne Küche mit Backofen, Kochfeld und Kühlschrank gibt es keinen Möbelzuschlag.
• Jemand, der ja sagt. Forschenden aus Nicht-EU-Staaten wird der Vertrag oft verweigert, stellt RUPA fest. Bei einem Mieter aus einem Nicht-EU-Staat gibt es eine Pflicht mehr: die Unterkunft binnen 48 Stunden der Polizeibehörde melden, auch bei registriertem Vertrag, sonst drohen 500 bis 3.500 €.

Welcher Vertrag für wen?

• Eingeschrieben in einem Studiengang oder postgradualen Kurs (auch Doktorat, Master, Erasmus) in einer anderen Gemeinde als der Wohnsitzgemeinde

  Vertrag: Studentenvertrag

  Dauer: 6–36 Monate

  Cedolare: 10 %

• Forschende oder befristet Beschäftigte

  Vertrag: befristeter Vertrag mit regulierter Miete

  Dauer: 1–18 Monate

  Cedolare: 10 %

• Wer länger bleibt

  Vertrag: 3+2 mit regulierter Miete

  Dauer: mindestens 3 Jahre, plus 2 Jahre Verlängerung

  Cedolare: 10 %

• Unternehmen, das einen Mitarbeiter unterbringt

  Vertrag: foresteria

  Cedolare: nein, laut Agenzia delle Entrate

Die 10 % gelten für Verträge mit regulierter Miete in Provinzhauptstädten wie Triest: Das Gesetz 431/1998 (Art. 8) erstreckt die Vergünstigungen der regulierten Miete auf den Studentenvertrag, und das Rundschreiben 8/E von 2017 den ermäßigten Satz auf den befristeten Vertrag mit regulierter Miete.

Studierende. Unterschreiben kann ein Studierender, eine Gruppe von Studierenden oder die Studienförderung. Beim ersten Ablauf verlängert sich der Vertrag um dieselbe Dauer, außer der Studierende kündigt 1 bis 3 Monate vorher. Aus schwerwiegenden Gründen kann ein Studierender mit 3 Monaten Frist zurücktreten, auch nur einer von dreien: Der Vertrag läuft mit den anderen weiter. Nach der Vereinbarung 2025 kommt ein Nachmieter nur mit Ihrer schriftlichen Zustimmung hinein, und den Wechsel melden Sie der Agenzia delle Entrate. Über 18 Monate erlaubt die Vereinbarung bis zu 10 % mehr.

Forschende. Für befristet Angestellte gibt es den befristeten Vertrag: Die Vereinbarung 2025 nennt unter den Bedarfsfällen ein befristetes abhängiges oder arbeitnehmerähnliches Arbeitsverhältnis („rapporto di lavoro subordinato o parasubordinato a tempo determinato“) in einer anderen Gemeinde als der Wohnsitzgemeinde. Der Bedarf muss im Vertrag stehen und belegt sein; die Miete kann um bis zu 20 % steigen. Ein zweiwöchiger Kurs bleibt unter 30 Tagen: Das ist eine Kurzzeitvermietung, mit dem CIN-Code, der Meldung der Gäste an die Questura binnen 24 Stunden und der Kurtaxe, die die Gemeinde auch bei Kurzzeitvermietungen erhebt, obwohl der regionale Text sie seit dem 16. Dezember 2025 allein auf Beherbergungsbetriebe bezieht.

Unternehmen. Bei der foresteria ist das Unternehmen der Mieter. Für die Agenzia delle Entrate gibt es keine cedolare, wenn der Mieter im Rahmen eines Unternehmens handelt, auch wenn die Wohnung für Mitarbeiter ist. Der Kassationsgerichtshof hat die Frage dem Ersten Präsidenten zur möglichen Zuweisung an die Vereinigten Senate übergeben (Sezioni Unite; Zwischenbeschluss 30016 vom 13. November 2025): Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob eine Entscheidung vorliegt. Es bleiben die Einkommensteuer (IRPEF) mit ihren Zuschlägen, 2 % Registersteuer, die das Gesetz zu gleichen Teilen auf beide Parteien verteilt (Art. 8 Gesetz 392/1978), und die Stempelsteuer. Die Alternative ist ein Vertrag auf den Namen des Mitarbeiters als Person: mit regulierter Miete, cedolare von 10 %.

Den Vergleich aller Varianten finden Sie im Ratgeber zur Wahl des Mietvertrags; wie die Miete berechnet wird, im Ratgeber zur regulierten Miete.

Welche Unterlagen dürfen Sie verlangen?

Nur die nötigen: Die DSGVO verlangt Daten, die dem Zweck „angemessen und erheblich“ und auf das Notwendige beschränkt sind (Art. 5).

• Zum Unterschreiben: einen Ausweis; bei Nicht-EU-Bürgern den Reisepass, dessen Daten Sie auch für die Meldung an die Polizeibehörde brauchen.
• Für den Studentenvertrag: die Einschreibung und den Wohnsitz in einer anderen Gemeinde.
• Für den befristeten Vertrag: den Nachweis des Bedarfs, etwa einen befristeten Arbeitsvertrag. Würde er Gesundheits- oder sensible Daten offenlegen, schreibt die Vereinbarung 2025 eine Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva) vor.
• Für die Zahlungsfähigkeit: bei Studierenden das Einkommen des Bürgen; bei Forschenden der Arbeitsvertrag oder das Stipendium.

Verlangen Sie kein Führungszeugnis: Nach der DSGVO (Art. 10) dürfen Daten über Verurteilungen nur unter behördlicher Aufsicht oder auf gesetzlicher Grundlage verarbeitet werden. Kommt der Vertrag nicht zustande, vernichten Sie die Kopien.

Ein Beispiel: Dreizimmerwohnung an drei Studierende oder an ein Unternehmen?

Annahmen: 75 m² konventionelle Fläche in Zone 2 der Vereinbarung 2025, mittlere Spanne, voll möbliert, Energieklasse E (keine Änderung wegen des Energieausweises); Studentenvertrag über 24 Monate; Katasterertrag (rendita catastale) 700 €, Kategorie A/2; die Wohnung ist nicht das der Region gemeldete „erste Gebäude“ für die ILIA; Ihr Einkommen, Miete eingerechnet, zwischen 28.000 und 50.000 €.

Die Obergrenze. 75 × 9,90 = 742,50 € im Monat. Die Zuschläge werden addiert (Möbel +22 %, Dauer über 18 Monate +10 %) und die 32 % einmal angewandt: 980,10 €. Wir setzen 900 € an, 300 € pro Studierendem.

• 13.200 €

  : Jahresmiete

  Drei Studierende, 900 €: 10.800 €

• IRPEF 33 % auf 95 % (12.540 €) = 4.138,20 €

  : Steuer auf die Miete

  Drei Studierende, 900 €: cedolare 10 % = 1.080 €

• 1,23 % regional + 0,8 % kommunal auf 12.540 € = 254,56 €

  : IRPEF-Zuschläge

  Drei Studierende, 900 €: durch die cedolare ersetzt

• 2 % = 264 €, Ihre Hälfte = 132 €

  : Registersteuer

  Drei Studierende, 900 €: durch die cedolare ersetzt

• 1,06 % = 1.246,56 €

  : ILIA (Basis 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €)

  Drei Studierende, 900 €: 0,65 %, auf 75 % reduziert = 573,30 €

• 7.428,68 €

  : Netto

  Drei Studierende, 900 €: 9.146,70 €

Mit 200 € weniger im Monat bringen Ihnen die Studierenden 1.718,02 € im Jahr mehr; zum Gleichstand müsste das Unternehmen mindestens 1.318 € im Monat zahlen. Beim Unternehmen kommt noch die Stempelsteuer dazu, einmal bei der Registrierung: 16 € je 4 Seiten, pro Exemplar. Ist die Wohnung Ihr der Region gemeldetes erstes Gebäude, sinkt die ILIA beim Unternehmen auf 0,70 %.

Die Rechnung berücksichtigt weder Ihre IRPEF-Abzüge noch die laufenden Kosten: Auf Ihr Einkommen rechnet sie Ihr Steuerberater nach.