Affitto a studenti, ricercatori e aziende a Trieste: i contratti

A Trieste l'Osservatorio RUPA del Comune stima circa 7.900 studenti fuori sede, e per il 2026/27 l'ARDiS ha 636 posti nelle sue residenze in città: meno di uno ogni dieci. Per chi studia c'è il contratto per studenti, da 6 a 36 mesi con la cedolare al 10%; per chi lavora qui a termine, il transitorio; per un'azienda, la foresteria, che per l'Agenzia delle Entrate non ha cedolare.

Chi cerca casa a Trieste, e quando?

Studenti. Nel 2024/25 l'Università di Trieste aveva 17.936 iscritti a lauree triennali e magistrali, il 73% da fuori città, più 547 dottorandi.

Ricercatori. SISSA conta 289 dottorandi e 141 ricercatori; l'ICTP, nei suoi numeri 2025, 148 ricercatori fra staff, consulenti, visiting di lungo periodo e postdoc. Secondo il RUPA gli istituti in genere non hanno foresterie, e i ricercatori cercano casa sia per settimane e mesi sia a lungo.

Quando. Il calendario lo detta l'ARDiS. Nel bando 2026/27 le graduatorie provvisorie dei posti alloggio per le matricole erano previste per il 16 settembre 2026; i dati del contratto registrato andavano inseriti entro le 13 del 21 ottobre.

Il mercato c'è. Secondo il RUPA, su dati OMI, nel 2023 i contratti di ambito universitario erano il 21,5% di quelli attivati in città, circa 1.000, con il canone medio più alto fra i tipi di contratto: 92,27 €/m² l'anno contro una media di 87,63.

Cosa chiedono?

• Un contratto registrato. Per lo status di fuori sede l'ARDiS vuole un contratto registrato, intestato o cointestato allo studente o a un componente del suo nucleo familiare, di almeno 10 mesi fra il 1° settembre 2026 e il 30 settembre 2027, con un canone di almeno 150 € al mese al netto delle utenze; la casa non può essere di proprietà del suo nucleo familiare. Se i dati non sono online entro il 21 ottobre, lo studente concorre alla borsa come pendolare.
• L'arredo. L'accordo territoriale del 2025 ammette fino al 22% di canone in più se la casa è totalmente arredata; senza una cucina con forno, piano cottura e frigorifero, niente maggiorazione per l'arredo.
• Qualcuno che dica sì. Ai ricercatori extracomunitari il contratto viene spesso negato, nota il RUPA. Con un inquilino extra-UE c'è un obbligo in più: comunicare l'alloggio alla pubblica sicurezza entro 48 ore, anche col contratto registrato, pena una sanzione da 500 a 3.500 €.

Quale contratto per ciascuno?

• Contrattoper studenti

  Iscritto a un corso di laurea o post-laurea (anche dottorato, master, Erasmus) in un Comune diverso da quello di residenza

  Durata: 6–36 mesi

  Cedolare: 10%

• Contrattotransitorio concordato

  Ricercatore o dipendente a termine

  Durata: 1–18 mesi

  Cedolare: 10%

• Contrattoconcordato 3+2

  Chi resta più a lungo

  Durata: almeno 3 anni, più 2 di proroga

  Cedolare: 10%

• Contrattoforesteria

  Azienda che alloggia un dipendente

  Cedolare: no, per l'Agenzia delle Entrate

Il 10% vale per i contratti a canone concordato nei comuni capoluogo di provincia, come Trieste: la legge 431/1998 (art. 8) estende le agevolazioni dei concordati al contratto per studenti, e la circolare 8/E del 2017 l'aliquota ridotta al transitorio concordato.

Studenti. Firma uno studente, un gruppo di studenti o l'azienda per il diritto allo studio. Alla prima scadenza il contratto si rinnova per lo stesso periodo, salvo disdetta dello studente da 1 a 3 mesi prima. Per gravi motivi lo studente può recedere con 3 mesi di preavviso, anche uno solo dei tre: il contratto continua con gli altri. Per l'accordo 2025 chi subentra entra solo con il tuo sì scritto, e il subentro lo comunichi tu all'Agenzia delle Entrate. Oltre i 18 mesi l'accordo ammette fino al 10% in più.

Ricercatori. Per chi è assunto a termine c'è il transitorio: fra le esigenze dell'accordo 2025 c'è un «rapporto di lavoro subordinato o parasubordinato a tempo determinato» in un Comune diverso da quello di residenza. L'esigenza va scritta nel contratto e documentata; il canone può salire fino al 20%. Una scuola di due settimane resta sotto i 30 giorni: è una locazione breve, con il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore e l'imposta di soggiorno, che il Comune applica anche alle locazioni brevi, sebbene il testo regionale, dal 16 dicembre 2025, la riferisca alle sole strutture ricettive.

Aziende. Nella foresteria l'inquilino è l'azienda. Per l'Agenzia delle Entrate niente cedolare se l'inquilino agisce nell'esercizio d'impresa, anche quando la casa serve ai dipendenti. La Cassazione ha trasmesso la questione al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria 30016 del 13 novembre 2025): chiedi al commercialista se è arrivata una decisione. Restano l'IRPEF con le addizionali, il registro al 2%, che la legge divide a metà fra le parti (art. 8 L. 392/1978), e il bollo. L'alternativa è un contratto intestato al dipendente come persona: con un concordato, cedolare al 10%.

Il confronto fra tutte le formule è nella guida su quale contratto scegliere; il calcolo del canone, nella guida al canone concordato.

Quali documenti puoi chiedere?

Solo quelli che servono: il GDPR vuole dati «adeguati, pertinenti e limitati» rispetto alle finalità (art. 5).

• Per firmare: un documento d'identità; per un cittadino extra-UE il passaporto, i cui estremi servono anche per la comunicazione alla pubblica sicurezza.
• Per il contratto per studenti: l'iscrizione al corso e la residenza in un altro Comune.
• Per il transitorio: la prova dell'esigenza, come un contratto a termine. Se rivelerebbe dati sanitari o sensibili, l'accordo 2025 impone una dichiarazione sostitutiva.
• Per la solvibilità: con uno studente, i redditi di chi garantisce; con un ricercatore, il contratto o la borsa.

Non chiedere il casellario giudiziale: per il GDPR (art. 10) i dati sulle condanne si trattano solo sotto il controllo dell'autorità pubblica o se una legge lo autorizza. Se il contratto non si firma, distruggi le copie.

Un esempio: trilocale a tre studenti o a un'azienda?

Ipotesi dichiarate: 75 m² di superficie convenzionale in zona 2 dell'accordo 2025, fascia media, totalmente arredato, classe energetica E (nessuna variazione per l'APE); contratto per studenti di 24 mesi; rendita catastale 700 €, categoria A/2; la casa non è il «primo fabbricato» comunicato alla Regione per l'ILIA; il tuo reddito, affitto compreso, fra 28.000 e 50.000 €.

Il tetto. 75 × 9,90 = 742,50 € al mese. Le maggiorazioni si sommano (arredo +22%, durata oltre 18 mesi +10%) e il 32% si applica una volta: 980,10 €. Fissiamo 900 €, 300 € a studente.

• 13.200 €

  : Canone annuo

  Tre studenti, 900 €: 10.800 €

• IRPEF 33% sul 95% (12.540 €) = 4.138,20 €

  : Imposta sul canone

  Tre studenti, 900 €: cedolare 10% = 1.080 €

• 1,23% regionale + 0,8% comunale su 12.540 € = 254,56 €

  : Addizionali IRPEF

  Tre studenti, 900 €: sostituite dalla cedolare

• 2% = 264 €, la tua metà = 132 €

  : Registro

  Tre studenti, 900 €: sostituito dalla cedolare

• 1,06% = 1.246,56 €

  : ILIA (base 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €)

  Tre studenti, 900 €: 0,65% ridotto al 75% = 573,30 €

• 7.428,68 €

  : Netto

  Tre studenti, 900 €: 9.146,70 €

Con 200 € al mese in meno, gli studenti ti lasciano 1.718,02 € l'anno in più; per pareggiare, l'azienda dovrebbe pagare almeno 1.318 € al mese. Con l'azienda c'è anche il bollo, una volta alla registrazione: 16 € ogni 4 facciate, per copia. Se la casa è il tuo primo fabbricato comunicato alla Regione, con l'azienda l'ILIA scende allo 0,70%.

Il conto non tocca le tue detrazioni IRPEF né le spese: sul tuo reddito lo rifà il commercialista.