Oddajanje študentom, raziskovalcem in podjetjem v Trstu: pogodbe

V Trstu občinski observatorij RUPA ocenjuje, da je približno 7.900 študentov od drugod, ARDiS, deželna agencija za pravico do študija, pa ima za leto 2026/27 v svojih domovih v mestu 636 mest: manj kot eno na deset študentov. Za študente je pogodba za študente, od 6 do 36 mesecev z 10-odstotnim cedolare (pavšalnim davkom na najemnino); za tiste, ki so tu zaposleni za določen čas, začasna pogodba; za podjetje nastanitev zaposlenih (foresteria), ki po mnenju agencije Agenzia delle Entrate nima cedolare.

Kdo išče stanovanje v Trstu in kdaj?

Študenti. V letu 2024/25 je imela Univerza v Trstu 17.936 vpisanih na dodiplomske in magistrske študije, 73 % od drugod, in še 547 doktorandov.

Raziskovalci. SISSA ima 289 doktorandov in 141 raziskovalcev; ICTP v svojih podatkih za leto 2025 148 raziskovalcev med osebjem, svetovalci, dolgoročno gostujočimi znanstveniki in podoktorandi. Po podatkih RUPA inštituti večinoma nimajo stanovanj za goste, raziskovalci pa iščejo stanovanje tako za tedne in mesece kot za dlje.

Kdaj. Koledar določa ARDiS. V razpisu 2026/27 so bile začasne lestvice za mesta v domovih za bruce predvidene za 16. september 2026; podatke registrirane pogodbe je bilo treba vnesti do 13. ure 21. oktobra.

Trg obstaja. Po RUPA, na podatkih OMI, so bile leta 2023 univerzitetne pogodbe 21,5 % vseh sklenjenih v mestu, približno 1.000, s povprečno najvišjo najemnino med vrstami pogodb: 92,27 €/m² na leto ob povprečju 87,63.

Kaj želijo?

• Registrirano pogodbo. Za status študenta od drugod ARDiS zahteva registrirano pogodbo na ime študenta ali člana njegovega gospodinjstva (samostojno ali skupaj), za vsaj 10 mesecev med 1. septembrom 2026 in 30. septembrom 2027, z najemnino vsaj 150 € na mesec brez stroškov za energijo in vodo; stanovanje ne sme biti v lasti njegovega gospodinjstva. Če podatki do 21. oktobra niso vneseni, se študent za štipendijo poteguje kot vozač.
• Opremo. Teritorialni sporazum iz leta 2025 dovoljuje do 22 % višjo najemnino, če je stanovanje v celoti opremljeno; brez kuhinje s pečico, kuhalno ploščo in hladilnikom ni dodatka za opremo.
• Nekoga, ki reče da. Raziskovalcem iz držav zunaj EU pogodbo pogosto odklonijo, ugotavlja RUPA. Z najemnikom iz države zunaj EU je ena obveznost več: nastanitev v 48 urah sporočiti organu javne varnosti, tudi z registrirano pogodbo, sicer grozi kazen od 500 do 3.500 €.

Katera pogodba za koga?

• Vpisan na dodiplomski ali podiplomski študij (tudi doktorat, magisterij, Erasmus) v drugi občini, kot je občina prebivališča

  Pogodba: za študente

  Trajanje: 6–36 mesecev

  Cedolare: 10 %

• Raziskovalec ali zaposleni za določen čas

  Pogodba: začasna z regulirano najemnino

  Trajanje: 1–18 mesecev

  Cedolare: 10 %

• Kdor ostane dlje

  Pogodba: 3+2 z regulirano najemnino

  Trajanje: vsaj 3 leta in 2 leti podaljšanja

  Cedolare: 10 %

• Podjetje, ki nastani zaposlenega

  Pogodba: foresteria

  Cedolare: ne, po mnenju Agenzia delle Entrate

Stopnja 10 % velja za pogodbe z regulirano najemnino v pokrajinskih glavnih mestih, kot je Trst: zakon 431/1998 (8. člen) razširja ugodnosti regulirane najemnine na pogodbo za študente, okrožnica 8/E iz leta 2017 pa znižano stopnjo na začasno pogodbo z regulirano najemnino.

Študenti. Podpiše lahko en študent, skupina študentov ali agencija za pravico do študija. Ob prvem izteku se pogodba podaljša za isto obdobje, razen če študent odpove od 1 do 3 mesece prej. Iz resnih razlogov lahko študent odstopi s 3-mesečnim odpovednim rokom, tudi le eden od treh: pogodba se nadaljuje z drugimi. Po sporazumu 2025 nadomestni najemnik vstopi le z vašim pisnim soglasjem, zamenjavo pa sporočite agenciji Agenzia delle Entrate. Nad 18 mesecev sporazum dovoljuje do 10 % več.

Raziskovalci. Za zaposlene za določen čas je začasna pogodba: sporazum 2025 med potrebami navaja delovno razmerje ali razmerje, podobno delovnemu, za določen čas (»rapporto di lavoro subordinato o parasubordinato a tempo determinato«) v drugi občini, kot je občina prebivališča. Potreba mora biti zapisana v pogodbi in dokumentirana; najemnina se lahko zviša do 20 %. Dvotedenski tečaj ostane pod 30 dnevi: to je kratkoročni najem, s kodo CIN, prijavo gostov kvesturi (Questura) v 24 urah in turistično takso, ki jo občina pobira tudi pri kratkoročnih najemih, čeprav jo deželno besedilo od 16. decembra 2025 veže zgolj na nastanitvene obrate.

Podjetja. Pri foresteria je najemnik podjetje. Po mnenju agencije Agenzia delle Entrate cedolare ni, če najemnik deluje v okviru podjetniške dejavnosti, tudi ko je stanovanje namenjeno zaposlenim. Kasacijsko sodišče je vprašanje predalo prvemu predsedniku za morebitno dodelitev združenim senatom (Sezioni Unite; vmesni sklep 30016 z dne 13. novembra 2025): davčnega svetovalca vprašajte, ali je odločitev že sprejeta. Ostanejo dohodnina (IRPEF) z dodatki, 2-odstotni registrski davek, ki ga zakon deli na pol med strankama (8. člen zakona 392/1978), in kolek. Druga možnost je pogodba na ime zaposlenega kot osebe: z regulirano najemnino 10-odstotni cedolare.

Primerjava vseh možnosti je v vodniku o izbiri pogodbe; kako se izračuna najemnina, v vodniku o regulirani najemnini.

Katere dokumente lahko zahtevate?

Le potrebne: GDPR zahteva podatke, ki so »ustrezni, relevantni in omejeni« na namene (5. člen).

• Za podpis: osebni dokument; za državljana države zunaj EU potni list, katerega podatke potrebujete tudi za prijavo organu javne varnosti.
• Za pogodbo za študente: vpis na študij in prebivališče v drugi občini.
• Za začasno pogodbo: dokaz o potrebi, na primer pogodbo o zaposlitvi za določen čas. Če bi razkril zdravstvene ali občutljive podatke, sporazum 2025 predpisuje nadomestno izjavo (dichiarazione sostitutiva).
• Za plačilno sposobnost: pri študentu dohodke poroka; pri raziskovalcu pogodbo o zaposlitvi ali štipendijo.

Ne zahtevajte potrdila iz kazenske evidence: po GDPR (10. člen) se podatki o obsodbah obdelujejo le pod nadzorom javnega organa ali na podlagi zakona. Če pogodbe ne podpišete, kopije uničite.

Primer: trisobno stanovanje trem študentom ali podjetju?

Predpostavke: 75 m² konvencionalne površine v coni 2 sporazuma 2025, srednji razpon, v celoti opremljeno, energijski razred E (brez spremembe zaradi energetske izkaznice); pogodba za študente za 24 mesecev; katastrski dohodek (rendita catastale) 700 €, kategorija A/2; stanovanje ni »prva stavba«, sporočena deželi za ILIA; vaš dohodek, z najemnino vred, med 28.000 in 50.000 €.

Zgornja meja. 75 × 9,90 = 742,50 € na mesec. Dodatki se seštejejo (oprema +22 %, trajanje nad 18 mesecev +10 %) in 32 % se uporabi enkrat: 980,10 €. Vzemimo 900 €, 300 € na študenta.

• 13.200 €

  : Letna najemnina

  Trije študenti, 900 €: 10.800 €

• IRPEF 33 % na 95 % (12.540 €) = 4.138,20 €

  : Davek na najemnino

  Trije študenti, 900 €: cedolare 10 % = 1.080 €

• 1,23 % deželni + 0,8 % občinski na 12.540 € = 254,56 €

  : Dodatki k IRPEF

  Trije študenti, 900 €: nadomesti jih cedolare

• 2 % = 264 €, vaša polovica = 132 €

  : Registrski davek

  Trije študenti, 900 €: nadomesti ga cedolare

• 1,06 % = 1.246,56 €

  : ILIA (osnova 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €)

  Trije študenti, 900 €: 0,65 %, znižan na 75 % = 573,30 €

• 7.428,68 €

  : Neto

  Trije študenti, 900 €: 9.146,70 €

Z 200 € manj na mesec vam študenti prinesejo 1.718,02 € več na leto; za izenačenje bi moralo podjetje plačevati vsaj 1.318 € na mesec. Pri podjetju je še kolek, enkrat ob registraciji: 16 € za vsake 4 strani, za vsak izvod. Če je stanovanje vaša prva stavba, sporočena deželi, ILIA pri podjetju pade na 0,70 %.

Izračun ne upošteva vaših olajšav pri IRPEF niti stroškov: na vaš dohodek ga preračuna davčni svetovalec.