Manovra 2027 e affitti a Trieste: la cedolare al 5% proposta

La legge di bilancio 2027 per ora è una proposta: il disegno di legge A.C. 3174-bis è all'esame della Camera. Se passa com'è scritto, sui contratti a canone concordato firmati a Trieste nel 2027 la cedolare scende dal 10% al 5%, e all'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni, per i canoni dal 2027 al 2031. I contratti che hai già restano al 10%.

Cosa propone, esattamente, l'articolo 5?

Oggi la cedolare è del 21%, ridotta al 10% per i concordati nei comuni ad alta tensione abitativa (articolo 203, comma 2, del testo unico che riordina le imposte sui redditi, il decreto legislativo 117/2026 che si applica dal 1° gennaio 2027). Trieste è nell'elenco della delibera CIPE 87/2003.

L'articolo 5 del disegno di legge aggiunge al testo unico un articolo 360-quinquies, con misure «temporanee»:

• per i contratti concordati stipulati nel 2027, l'aliquota scende al 5% sui canoni dal 2027 al 2031;
• scende all'1% se il conduttore, «all'atto della stipulazione», ha «un'età inferiore a trentasei anni»;
• vale anche per il primo rinnovo di quei contratti, ma sempre entro il 31/12/2031.

Attenzione alla soglia: il testo dice meno di 36 anni, non 35, quindi chi ha 35 anni il giorno della firma rientra, chi ne ha già compiuti 36 no.

I contratti che ho già passano al 5%?

No. Il beneficio riguarda solo i contratti stipulati nel 2027, e il comma 6 esclude quelli «prorogati o rinnovati nell'anno 2027». Un 3+2 firmato nel 2024 che si rinnova da solo nel 2027 resta al 10%.

Il comma 5 chiude la strada più ovvia. Niente 5% se al 30/09/2026 era in corso un contratto fra le stesse parti sulla stessa casa, interrotto prima della scadenza e rifirmato nel 2027. Niente 5% neanche se, dopo quell'interruzione, affitti nel 2027 a chi al 30/09/2026 abitava o era domiciliato nella casa, o è della famiglia del vecchio inquilino.

Resta un caso che il testo non risolve: un contratto che scade naturalmente nel 2027 e viene sostituito da uno nuovo con lo stesso inquilino. Non è un'interruzione anticipata; se sia un «rinnovo» il disegno di legge non lo dice. Prima di contarci servono il testo approvato e le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.

Un esempio: un 3+2 concordato da 650 € al mese

Ipotesi: canone concordato di 650 € al mese, cioè 7.800 € l'anno, cedolare in tutti i casi.

• Cedolare annua780 €Netto annuo7.020 €

  Concordato oggi (10%)

• Cedolare annua390 €Netto annuo7.410 €

  Concordato firmato nel 2027 (5%)

• Cedolare annua78 €Netto annuo7.722 €

  Inquilino sotto i 36 anni (1%)

Al 5% risparmi 390 € l'anno, 1.950 € nei cinque anni 2027-2031. All'1% risparmi 702 € l'anno, 3.510 € in cinque anni.

Il confronto col libero 4+4, che resta al 21%: per tenere in tasca 7.410 € il libero deve rendere almeno 9.379,75 € l'anno, cioè 781,65 € al mese (7.410 ÷ 0,79 ÷ 12). Con l'inquilino sotto i 36 anni la soglia sale a 814,56 € al mese. Nel conto manca l'ILIA, che a Trieste per il concordato è più bassa: il vantaggio sarebbe ancora più largo.

Attenzione alle date. Un 3+2 firmato il 1° marzo 2027 scade a fine febbraio 2030 e si rinnova fino a fine febbraio 2032: i canoni di gennaio e febbraio 2032 tornano al 10%.

Conviene aspettare gennaio per firmare?

Dipende dai mesi di casa vuota. Un concordato firmato a dicembre 2026 resta al 10% per tutta la durata, perché non è «stipulato nel 2027». Con i numeri dell'esempio, un mese di sfitto costa 650 €; il 5% ne fa risparmiare 1.950 in cinque anni.

Ma è un conto su una proposta. Se il testo cambia o non passa, il mese perso non torna. Conta la data della firma («contratti stipulati nell'anno 2027»), non quella della registrazione.

E se affitto un negozio?

Il disegno di legge porta la cedolare anche ai negozi e alle botteghe (categoria C/1) fino a 200 m², per i contratti stipulati nel 2027, se l'inquilino usa il locale solo per la sua attività. L'aliquota è il 21%, ridotta al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana.

Trieste non lo è: la legge 56/2014 elenca le città metropolitane delle regioni ordinarie e rimanda a Sardegna, Sicilia e Friuli Venezia Giulia per le proprie; l'elenco dell'ISTAT non comprende Trieste. Per un negozio a Trieste, quindi, la cedolare proposta è il 21%.

Cosa cambia per i lavori sulla casa che affitti?

Nel 2026 la detrazione sui lavori in un'abitazione diversa dalla principale è del 36%, su un massimo di 96.000 € per unità. Per il 2027 la legge in vigore la fa scendere al 30%; il disegno di legge la terrebbe al 36%.

Proroga anche il bonus mobili: 50% su un massimo di 5.000 € per arredare una casa ristrutturata. Per chi affitta arredato è una voce da mettere nei conti.