Affitti brevi a Trieste 2026: CIN, tasse e confronto col transitorio

Nel 2026, a Trieste, un affitto breve (fino a 30 giorni) chiede un CIN esposto fuori dallo stabile e in ogni annuncio, gli ospiti comunicati alla Questura entro 24 ore e 2,30 € di imposta di soggiorno a persona per notte. La cedolare è al 21% su un appartamento e al 26% sul secondo; dal terzo sei un'impresa.

Cosa serve per affittare ai turisti?

Il CIN, codice identificativo nazionale, si chiede alla banca dati del Ministero del Turismo (BDSR) con SPID o CIE. Va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Servono un rilevatore di monossido di carbonio e uno dei gas combustibili, funzionanti, ed estintori: uno ogni 200 m² di pavimento, e almeno uno per piano.

Le sanzioni: 800–8.000 € senza CIN; 500–5.000 € se non lo esponi o non lo indichi, con la rimozione dell'annuncio; 600–6.000 € se mancano rilevatori o estintori.

Come si registrano gli ospiti, e la key box si può usare?

Entro 24 ore dall'arrivo comunichi le generalità di ogni ospite alla Questura, sul portale Alloggiati Web: l'obbligo del testo unico di pubblica sicurezza (art. 109) vale anche per chi affitta per meno di 30 giorni.

Il Consiglio di Stato (sentenza 9101 del 21/11/2025) ha dato ragione al Ministero dell'Interno: il documento si controlla de visu, oppure con un collegamento video che accerti in quel momento che l'ospite è la persona del documento. Foto del documento e codice della cassetta delle chiavi, senza quel controllo, non bastano.

Quanto si paga di imposta di soggiorno a Trieste?

Nel 2026, per le locazioni brevi, 2,30 € a persona per notte, per al massimo 5 notti consecutive. Non la pagano i minori di 18 anni né i residenti a Trieste.

La incassi dall'ospite e la riversi al Comune: registri l'alloggio sul portale Tourist Tax di Esatto; ogni trimestre presenti la comunicazione entro l'ultimo giorno del mese successivo alla chiusura del trimestre; entro il 30 giugno presenti la dichiarazione dell'anno prima. Se il pagamento passa da un portale, il responsabile dell'imposta è chi incassa.

Quante tasse si pagano su un affitto breve?

Con la cedolare secca paghi il 21% sui canoni dell'appartamento che scegli in dichiarazione e il 26% sul secondo. La base è l'intero importo pagato dall'ospite, pulizie comprese se stanno nel prezzo.

La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha abbassato la soglia: il regime vale solo se nell'anno destini agli affitti brevi non più di 2 appartamenti. Dal terzo l'attività si considera d'impresa: niente cedolare e una SCIA allo sportello unico (SUAP) del Comune. Dal 2027 il regime delle locazioni brevi passa nell'articolo 207 del nuovo testo unico (d.lgs. 117/2026).

Se incassa un portale o un'agenzia, trattiene il 21% come ritenuta d'acconto e te la certifica: in dichiarazione la scali dalle imposte.

Cosa è cambiato in Friuli Venezia Giulia?

Dal 16/12/2025 vale il Codice regionale del commercio e del turismo (L.R. 17/2025). Ha abrogato l'articolo 47-bis della L.R. 21/2016, che chiedeva di comunicare al Comune periodi e posti letto delle locazioni turistiche e di inviare arrivi e presenze in WebTur.

Prudenza, però: la scheda della Regione sul CIN precisa che il CIN non sostituisce la comunicazione obbligatoria delle locazioni brevi o turistiche. Finché non arriva un chiarimento, chiedi al SUAP del Comune cosa va comunicato.

Affitto breve, transitorio o 3+2?

L'accordo del 2025 concede al 3+2 fino al 20% di canone in più per le case che rientrano dagli affitti brevi.

• Durata

  Affitto breve: fino a 30 giorni

  Transitorio: fino a 18 mesi

  3+2 concordato: almeno 3 anni

• Canone

  Affitto breve: libero

  Transitorio: fasce dell'accordo, fino a +20%

  3+2 concordato: fasce dell'accordo, fino a +20% se esce dal breve

• Cedolare

  Affitto breve: 21% e 26%

  Transitorio: da verificare

  3+2 concordato: 10%

• Registrazione

  Affitto breve: no, fino a 30 giorni l'anno con lo stesso ospite

  Transitorio: entro 30 giorni

  3+2 concordato: entro 30 giorni

Il transitorio chiede un'esigenza vera e documentata: un lavoro a termine, una trasferta, uno stage. Il confronto completo è nella guida su quale contratto scegliere.

Un esempio: un anno di conti

Il transitorio. Il tetto va calcolato sulle fasce dell'accordo; qui ipotizziamo 800 € al mese e un mese vuoto all'anno.

L'affitto breve. 200 notti a 90 €, pulizie comprese; soggiorni di 2,5 notti, quindi 80 arrivi. Portale 15%, pulizie e biancheria 30 € a soggiorno, utenze e condominio 2.400 € l'anno.

• Affitto breve18.000 €Transitorio11 × 800 = 8.800 €

  Incasso

• Affitto breve−2.700 €

  Portale

• Affitto breve−2.400 €

  Pulizie e biancheria

• Affitto breve−2.400 €

  Utenze e condominio

• Affitto breve21% = −3.780 €Transitorioda verificare

  Cedolare

• Affitto breve6.720 €Transitorioda verificare

  Netto

Ogni notte in più lascia al breve 45,60 €, ma qui con 80 check-in col controllo del documento e 920 € di imposta da incassare e versare (2 ospiti a notte).

Il conto lascia fuori l'ILIA, più leggera col concordato, e il rischio del transitorio: l'inquilino che smette di pagare. Un 3+2 ha lo stesso tetto, grazie al +20% per chi esce dal breve: a 800 € al mese, senza mesi vuoti e con la cedolare al 10%, il netto è di 8.640 € l'anno.