Recesso dell'inquilino per gravi motivi: come lasciare la casa in affitto prima della scadenza

Firmi un contratto di quattro o tre anni, poi la vita cambia. Un nuovo lavoro in un'altra città, una situazione familiare diversa. Questa guida spiega cosa prevede la legge quando l'inquilino vuole lasciare la casa prima della scadenza, nei contratti 4+4 e 3+2.

In breve

• Nei contratti 4+4 e 3+2 l'inquilino può recedere in qualsiasi momento, se ricorrono gravi motivi.
• Serve un preavviso di sei mesi, comunicato al proprietario.
• La legge, nella parte citata qui, non indica una forma precisa per la comunicazione. Lo scritto con prova di ricezione è la scelta prudente.
• Il contratto transitorio è regolato a parte, dall'art. 5 della stessa legge: questa guida non ne copre le regole di uscita.

Posso andarmene prima della fine del contratto?

Sì, se ricorrono gravi motivi e se dai sei mesi di preavviso. Lo dice la Legge 431/1998, art. 3 comma 6.

La regola vale per le due formule lunghe dell'affitto abitativo. Sono descritte all'art. 2 della stessa legge:

• FormulaCanone libero (4+4)

  4 anni, rinnovabili di altri 4

• FormulaCanone concordato (3+2)

  3 anni, più 2 di proroga

«In qualsiasi momento» significa che non devi aspettare una scadenza. Puoi esercitare il recesso anche al primo anno. Il preavviso di sei mesi però resta.

Che cosa conta come «grave motivo»?

La norma usa l'espressione «qualora ricorrano gravi motivi». Questa guida non ti dà un elenco, e non è un caso. Cosa rientri in quella formula dipende dalle circostanze concrete.

È un punto delicato. Un motivo che a te sembra serio potrebbe non esserlo agli occhi del proprietario.

Per questo, se pensi di avere un grave motivo, conviene farlo valutare prima di inviare la comunicazione. Le domande utili da porre a un professionista sono queste:

• Il mio motivo rientra nei gravi motivi previsti dalla legge?
• Come lo descrivo nella comunicazione al proprietario?
• Quali documenti conviene conservare per dimostrarlo?

Come lo comunico al proprietario?

La legge dice che il recesso si esercita «dando comunicazione al locatore». La parte della norma citata qui non impone una forma precisa. Nella pratica, però, la scelta prudente è una sola: per iscritto, con la prova che il proprietario l'ha ricevuta.

Due strumenti lasciano una prova della consegna:

• Raccomandata con avviso di ricevimento (A/R): secondo Poste Italiane, l'avviso di ricevimento dà conferma della consegna con una cartolina che riporta data e firma del ricevente.
• PEC, la posta elettronica certificata: ha lo stesso valore legale di una raccomandata con avviso di ricevimento, come spiega l'Agenzia per l'Italia Digitale. Una PEC si può inviare anche a una casella di posta elettronica ordinaria, ma in questo caso il mittente non riceve la ricevuta di avvenuta consegna: serve quindi che anche il proprietario abbia una casella PEC.

Perché insistere sullo scritto? Perché il preavviso è di sei mesi. Se un giorno nasce una discussione su quando è iniziato, una telefonata o un messaggio non bastano a dimostrarlo.

Nella lettera è sensato indicare con chiarezza:

• i tuoi dati e quelli del proprietario;
• l'indirizzo della casa e gli estremi del contratto;
• che stai esercitando il recesso per gravi motivi;
• quali sono questi motivi;
• la data di invio.

Conserva una copia della lettera e la ricevuta. Da quando si conta esattamente il preavviso è un dettaglio che questa guida non affronta: chiedilo prima di spedire.

E il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale, cioè la cauzione, ha regole sue. Le fissa la Legge 392/1978, art. 11:

• non può superare tre mensilità del canone;
• produce interessi legali;
• gli interessi vanno pagati all'inquilino alla fine di ogni anno.

Come il recesso si intrecci con la restituzione della cauzione non è un punto che questa guida tratta. Se stai per lasciare la casa, la cosa sensata è chiederlo per iscritto al proprietario. Quando e come verrà restituita? Gli interessi maturati sono stati pagati ogni anno?

E se ho un contratto transitorio?

Il transitorio è regolato a parte, dall'art. 5 della Legge 431/1998, e secondo il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 dura al massimo diciotto mesi. La regola del recesso descritta sopra riguarda i contratti 4+4 e 3+2: questa guida non copre le regole di uscita del transitorio.

Se hai un transitorio, il primo passo è leggere con attenzione il tuo contratto. Cerca la clausola che parla di recesso o di uscita anticipata. Se non c'è, o non è chiara, chiedi prima di prendere decisioni.

Per capire le differenze fra le formule trovi un confronto nella pagina Contratti. C'è anche un articolo più lungo: Transitorio, concordato o libero: quale contratto ha senso nel tuo caso.

Cosa devo chiedere prima di firmare?

Il momento migliore per pensare all'uscita è prima di entrare. Quando hai il contratto davanti, queste domande ti evitano sorprese:

• Che formula è? 4+4, 3+2 o transitorio?
• C'è una clausola sul recesso dell'inquilino? Cosa dice, parola per parola?
• Quanto è la cauzione? Rientra nel limite di tre mensilità?
• Come e quando verranno pagati gli interessi sulla cauzione?
• A quale indirizzo, anche PEC, va mandata una comunicazione formale al proprietario?

L'ultima domanda sembra un dettaglio. Non lo è: se un giorno dovrai recedere, saprai già dove scrivere.

Per avere un'idea dei costi di ingresso c'è lo strumento Costo d'ingresso. Per vedere com'è fatto un contratto puoi usare il generatore di contratto.

E se sono il proprietario?

La regola vale anche dalla tua parte. In un 4+4 o in un 3+2 l'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso. È un diritto previsto dalla legge, non una concessione.

Sei mesi sono un tempo per organizzarsi. Puoi usarlo per cercare il prossimo inquilino e pianificare eventuali lavori. Se ricevi una comunicazione di recesso e hai dubbi sui motivi indicati, conviene chiedere un parere prima di rispondere.

Se vuoi affidare a qualcuno la scelta della formula, la selezione dell'inquilino, il contratto e la registrazione, trovi come lavoriamo nella pagina Proprietari.

Questo articolo è un contenuto informativo e non sostituisce una consulenza sul caso specifico. Per la tua situazione puoi scrivere a TriesteAffitti dal sito.