Inquilino che non paga a Trieste: sfratto, tempi e prevenzione

Se l'inquilino non paga, 20 giorni dopo la scadenza della rata il mancato pagamento è per legge motivo di risoluzione del contratto, e lo sfratto si chiede al Tribunale di Trieste. L'inquilino può ancora salvare il contratto pagando tutto alla prima udienza, e il giudice può dargli un termine di grazia fino a 90 giorni. Nel 2025, in provincia di Trieste, i provvedimenti di sfratto sono stati 277.

Quali sono i passi, e quanto durano per legge?

Prima dell'avvocato conviene una diffida per PEC o raccomandata, con l'importo e la data entro cui pagare. Poi:

• PassoIntimazione

  L'avvocato la notifica con la citazione

  Termine di legge: almeno 20 giorni liberi prima dell'udienza, riducibili fino alla metà (art. 660 c.p.c.)

• PassoUdienza

  Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida, se attesti che la morosità persiste (art. 663)

• PassoTermine di grazia

  All'inquilino in comprovate difficoltà

  Termine di legge: fino a 90 giorni; nuova udienza entro 10 giorni dalla scadenza (art. 55 L. 392/1978)

• PassoData dell'esecuzione

  La fissa il giudice

  Termine di legge: entro 6 mesi, 12 in casi eccezionali; non oltre 60 giorni dalla fine della grazia, se l'inquilino non paga (art. 56)

• PassoPrecetto

  L'atto che intima il rilascio

  Termine di legge: almeno 10 giorni (art. 480 c.p.c.)

• PassoAvviso

  L'ufficiale giudiziario comunica giorno e ora dell'accesso

  Termine di legge: almeno 10 giorni prima (art. 608 c.p.c.)

Sono termini di legge, non una previsione. La citazione si fa davanti al tribunale del luogo della casa (art. 661): per una casa a Trieste, il Tribunale di Trieste. Se hai chiesto i canoni, il giudice pronuncia un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per i canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto (art. 664). Se l'inquilino è già uscito, per i soli canoni c'è il decreto ingiuntivo: emesso entro 30 giorni dal ricorso, dà 40 giorni per pagare o fare opposizione (art. 641).

La sanatoria (art. 55 della legge 392/1978): se alla prima udienza l'inquilino paga canoni, oneri, interessi legali e spese, il contratto non si risolve. Vale al massimo tre volte in un quadriennio; quattro, con 120 giorni di grazia, se il ritardo non supera due mesi ed è dovuto a disoccupazione, malattia o gravi difficoltà insorte dopo la firma.

Quanti sfratti ci sono a Trieste?

Nel 2025 in provincia di Trieste sono stati emessi 277 provvedimenti di sfratto (Ministero dell'Interno, edizione 2026). Le richieste di esecuzione all'ufficiale giudiziario sono state 501, gli sfratti eseguiti con il suo intervento 154.

Qui la morosità pesa meno: 161 provvedimenti su 277, il 58%, sono per morosità o altra causa (contate insieme), contro il 72% in Italia. Pesa di più la finita locazione: 42% contro 23%.

La riforma degli sfratti è già legge?

No. Il disegno di legge del Governo sul rilascio degli immobili (A.S. 1896), presentato al Senato il 12/05/2026, al 28/10/2026 è in esame nella commissione Giustizia. Il testo presentato porta le sanatorie da tre a due, la grazia da 90 a 45 giorni, la data dell'esecuzione da 6 a 3 mesi; il relatore ha proposto un testo modificato. Finché non è legge, valgono le regole di oggi.

Ci sono fondi che pagano il proprietario?

A volte, se l'inquilino non paga perché ha perso reddito (licenziamento, cassa integrazione, malattia grave): è la morosità incolpevole (decreto ministeriale del 30/03/2016). Il decreto chiede all'inquilino un'intimazione di sfratto già ricevuta e un contratto regolarmente registrato.

A Trieste lo applica il Servizio Sociale del Comune (delibera di Giunta 540/2022): se acconsenti a rinviare l'esecuzione, ti ristora i canoni dei mesi di rinvio, fino a 5 mensilità. In un caso del 2026: 5 × 380 € = 1.900 € al proprietario.

Prudenza sul 2026: la legge di bilancio 2025 ha dato al fondo nazionale 20 milioni per il 2026, ma il Piano Casa (decreto-legge 66/2026) lo ha ridotto di 22 milioni per il 2026, per un fondo di garanzia riservato all'edilizia residenziale pubblica. Prima di contarci, chiedi al Comune.

I contributi regionali per l'affitto passano dal bando annuale del Comune: se l'inquilino che li ottiene è moroso, il Comune li versa a te, fino al saldo e nel limite del contributo (delibera di Giunta 90/2026).

Devo pagare le tasse sugli affitti che non incasso?

No, se lo provi: i canoni abitativi non percepiti non concorrono al reddito se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 del TUIR). Vale per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, con l'atto fatto entro il termine della dichiarazione; la rendita catastale si tassa comunque (istruzioni del 730/2026).

Per le imposte già versate su canoni non percepiti, accertati nella convalida di sfratto, spetta un credito d'imposta di pari ammontare. Se poi incassi gli arretrati, vanno fra i redditi a tassazione separata. Dal 1° gennaio 2027 la regola passa all'articolo 28 del nuovo testo unico (d.lgs. 117/2026).

Come si previene?

• Deposito cauzionale: al massimo 3 mensilità (art. 11 della legge 392/1978).
• Una garanzia: fideiussione bancaria o assicurativa, o di un terzo, come prevedono i contratti tipo del DM 16/01/2017. Dopo la scadenza dell'obbligazione principale il fideiussore resta obbligato solo se entro 6 mesi hai agito contro l'inquilino e hai proseguito con diligenza (art. 1957 del codice civile).
• Selezione nel rispetto del GDPR: solo i dati utili a capire se il canone è sostenibile («limitati a quanto necessario», art. 5); niente dati su condanne e reati, trattabili solo sotto il controllo dell'autorità pubblica o se una legge lo consente (art. 10).
• Contratto registrato: lo chiedono il fondo per la morosità incolpevole e i contributi del fondo nazionale per l'affitto (art. 11 della legge 431/1998).

Un esempio: 700 € al mese non pagati da marzo

Ipotesi: 3+2 registrato, 700 € in scadenza il 5; l'inquilino smette di pagare a marzo e in udienza chiede tempo. Date ipotetiche.

1. 5 marzo: la rata non arriva. Il 25 marzo scadono i 20 giorni: dal 26 il mancato pagamento è motivo di risoluzione.
2. 27 marzo: diffida per PEC. Il 5 aprile salta anche la seconda rata.
3. 20 aprile: intimazione notificata, con la richiesta di ingiunzione per 2 × 700 = 1.400 €. Udienza il 26 maggio.
4. 26 maggio: il giudice concede il massimo, 90 giorni, fino al 24 agosto. Se l'inquilino paga tutto, il contratto continua.
5. 2 settembre, udienza di rinvio: non ha pagato. Convalida, ed esecuzione fissata al 23 ottobre, il massimo: 60 giorni dal 24 agosto.
6. 24 ottobre: precetto; i 10 giorni scadono il 3 novembre. Avviso il 4 novembre, accesso 10 giorni dopo: il 14 novembre.

Dal 5 marzo al 14 novembre: più di 8 mesi e 9 canoni non pagati, 9 × 700 = 6.300 €, coperti dal decreto ingiuntivo ma da riscuotere. Se l'inquilino non esce al primo accesso, ne servono altri.

Il contributo unificato si calcola sui canoni non pagati alla notifica (1.400 €, scaglione da 98 €) ed è ridotto alla metà per la convalida di sfratto: 49 € (art. 13 del DPR 115/2002). Per onorari e notifiche, chiedi un preventivo scritto.