Caldaia nella casa affittata a Trieste: chi fa cosa e chi paga

In una casa affittata a Trieste la caldaia autonoma passa all'inquilino il giorno in cui entra: è lui il responsabile dell'impianto, che fa fare la manutenzione e il controllo dei fumi e se non li fa la legge prevede da 500 a 3.000 € di sanzione. A te restano tre cose: consegnargli il libretto in regola, riparare i guasti che non dipendono dall'uso, sostituire la caldaia quando serve.

Chi è il responsabile della caldaia in una casa in affitto?

La legge sull'efficienza energetica degli edifici (d.lgs. 192/2005, art. 7) mette sullo stesso piano proprietario, conduttore e amministratore: chi tiene l'impianto in esercizio deve far eseguire controlli e manutenzione. Il DPR 74/2013 (art. 6) affida tutto al «responsabile dell'impianto».

In regione decide chi abita. FVG Energia, la società della Regione che tiene il catasto degli impianti termici (CRIT-FVG) e fa le ispezioni, lo scrive nelle sue risposte ai cittadini: l'occupante a qualsiasi titolo risponde di conduzione, manutenzione e controllo finché occupa la casa e restituisce i documenti.

Con il riscaldamento centralizzato il responsabile è l'amministratore. L'inquilino però vota al posto tuo sulle spese e sulla gestione del riscaldamento (legge 392/1978, art. 10).

Si può passare la responsabilità alla ditta?

Di solito no. Il DPR 74/2013 vieta la delega a un «terzo responsabile» nelle singole case dove la caldaia non sta in un locale tecnico riservato a lei. La caldaia murale in cucina o in bagno, cioè quella della gran parte degli appartamenti triestini, resta in capo a chi abita.

Cosa devi consegnare all'inquilino

1. Il libretto di impianto, obbligatorio per ogni impianto di riscaldamento o acqua calda (DPR 74/2013, art. 7). FVG Energia chiede che il proprietario lo consegni compilato, con le verifiche di efficienza fatte e i contributi versati.
2. L'ultimo rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE), la copia che il manutentore lascia e trasmette alla Regione.
3. Il codice dell'impianto e le etichette della targa, che identificano l'impianto per tutta la sua vita e restano anche se cambi la caldaia.

Il passaggio di responsabile va comunicato entro 30 giorni lavorativi: con il modello A che la Regione mette a disposizione, oppure tramite un operatore accreditato al CRIT-FVG, di solito il manutentore.

Ogni quanto si fa il controllo dei fumi a Trieste?

Sono due cose diverse.

• La manutenzione si fa con la frequenza scritta nelle istruzioni dell'installatore o del fabbricante della caldaia, da una ditta abilitata (DPR 74/2013, art. 7).
• Il controllo di efficienza riguarda le caldaie sopra i 10 kW (art. 8). La Regione ne fissa scadenze e contributo con la delibera di Giunta 799 del 21 marzo 2018.

• Controllo di efficienzaogni 48 mesiContributo regionale13 €

  sotto i 35 kW

• Controllo di efficienzaogni 24 mesiContributo regionale40 €

  da 35 a 350 kW

Il contributo lo versa il responsabile dell'impianto al manutentore, che lo gira a FVG Energia dal portafoglio digitale della Regione. In una casa affittata, quindi, lo paga l'inquilino.

Se la caldaia si rompe d'inverno, chi paga?

Il codice civile ti chiede di mantenere la casa «in stato da servire all'uso convenuto» (art. 1575) e di fare le riparazioni necessarie; all'inquilino restano quelle di piccola manutenzione (art. 1576), cioè i guasti dovuti all'uso e non alla vecchiaia dell'impianto (art. 1609).

Per i contratti concordati, transitori e per studenti, che a Trieste si firmano sui modelli ministeriali, la tabella degli oneri accessori (Allegato D del decreto del 16 gennaio 2017) dà all'inquilino la manutenzione ordinaria e a te la sostituzione dell'impianto. Le voci una per una sono nella guida su chi paga le spese dell'affitto.

Se il guasto è urgente e tu non rispondi, l'inquilino può farlo riparare da sé avvisandoti, e poi chiederti il rimborso (art. 1577).

Se al controllo la caldaia ha un rendimento sotto i limiti di legge e la manutenzione non basta, va sostituita entro 180 giorni (DPR 74/2013, art. 8). La sostituzione è tua.

Un esempio: cinque anni di 3+2 con la caldaia murale

Ipotesi: bilocale a Roiano, caldaia a gas da 24 kW in cucina, contratto 3+2 concordato dal 1° dicembre 2026; l'ultimo controllo di efficienza è dell'ottobre 2024; una manutenzione all'anno a 110 € (importo ipotetico: chiedi un preventivo). Al settimo anno di vita la scheda della caldaia si guasta.

• Manutenzione annuale, 5 anni

  Chi: inquilino

  Quanto: 5 × 110 = 550 €

• Controllo di efficienza entro ottobre 2028

  Chi: inquilino

  Quanto: contributo 13 €

• Libretto, RCEE e codice alla consegna delle chiavi

  Chi: tu

• Scheda elettronica guasta per vecchiaia

  Chi: tu

  Quanto: il preventivo della ditta

• Comunicazione del nuovo responsabile

  Chi: inquilino, o la ditta per lui

  Quanto: entro 30 giorni lavorativi

In cinque anni l'inquilino spende 563 € per la caldaia; tu paghi il guasto che non dipende dall'uso.

Riscaldamento a Trieste: per quante ore e a quanti gradi?

La città è in zona climatica E (2.102 gradi giorno). Il DPR 74/2013 (art. 4) fissa per questa zona una stagione fra il 15 ottobre e il 15 aprile e un tetto di 14 ore giornaliere, tutte comprese fra le 5 e le 23. Fuori stagione si accende solo quando il freddo lo richiede, e per non più di metà di quel tetto.

La temperatura media della casa non deve superare 20 °C più 2 di tolleranza (art. 3). Valgono per tutti, anche per l'inquilino con la caldaia sua.

Le ispezioni e le multe

FVG Energia può venire a controllare la caldaia. Avvisa il responsabile almeno 30 giorni prima, per raccomandata o PEC. Se la visita salta per colpa sua, la seconda costa la tariffa della sua fascia di potenza più il 50%.

Saltare controlli e manutenzione costa una sanzione fra 500 e 3.000 € (art. 15 del d.lgs. 192/2005). La norma nomina proprietario e conduttore insieme: per questo conviene che la consegna sia scritta.