Najemnik ne plačuje v Trstu: izselitev, roki in preprečevanje

Če najemnik ne plača, je neplačana najemnina 20 dni po zapadlosti po zakonu razlog za razvezo pogodbe, izselitev (sfratto) pa se zahteva pred sodiščem v Trstu (Tribunale di Trieste). Najemnik lahko pogodbo še reši, če na prvi obravnavi plača vse, sodnik pa mu lahko da milostni rok do 90 dni. Leta 2025 je bilo v Tržaški pokrajini 277 odločb o izselitvi.

Kateri so koraki in koliko trajajo po zakonu?

Pred odvetnikom se splača opomin (diffida) po certificirani elektronski pošti (PEC) ali priporočeno, z zneskom in datumom, do katerega je treba plačati. Nato:

• KorakPoziv na izselitev

  Odvetnik ga vroči skupaj z vabilom

  Zakonski rok: vsaj 20 polnih dni pred obravnavo, skrajšljivo do polovice (660. člen c.p.c.)

• KorakObravnava

  Če najemnik ne pride ali ne ugovarja, sodnik potrdi, če potrdite, da zamuda še traja (663. člen)

• KorakMilostni rok

  Za najemnika v dokazanih težavah

  Zakonski rok: do 90 dni; nova obravnava v 10 dneh po izteku (55. člen zakona 392/1978)

• KorakDatum izvršbe

  Določi ga sodnik

  Zakonski rok: v 6 mesecih, 12 v izjemnih primerih; največ 60 dni po izteku milostnega roka, če najemnik ne plača (56. člen)

• KorakPrecetto

  Uradni poziv k izročitvi stanovanja

  Zakonski rok: vsaj 10 dni (480. člen c.p.c.)

• KorakObvestilo

  Sodni izvršitelj (ufficiale giudiziario) sporoči dan in uro dostopa

  Zakonski rok: vsaj 10 dni prej (608. člen c.p.c.)

To so zakonski roki, ne napoved. Vabilo gre na sodišče kraja, kjer je stanovanje (661. člen): za stanovanje v Trstu sodišče v Trstu. Če ste zahtevali najemnine, sodnik izda takoj izvršljiv plačilni nalog (decreto ingiuntivo) za zapadle najemnine in tiste, ki zapadejo do izvršitve izselitve (664. člen). Če se je najemnik že izselil, je za same najemnine na voljo plačilni nalog: izda se v 30 dneh od predloga in da 40 dni za plačilo ali ugovor (641. člen).

Sanacija (55. člen zakona 392/1978): če najemnik na prvi obravnavi plača najemnine, stroške, zakonske obresti in sodne stroške, se pogodba ne razveže. To je mogoče največ trikrat v štirih letih; štirikrat, s 120 dnevi milostnega roka, če zamuda ne presega dveh mesecev in je posledica brezposelnosti, bolezni ali hudih težav, nastalih po podpisu.

Koliko izselitev je v Trstu?

Leta 2025 je bilo v Tržaški pokrajini izdanih 277 odločb o izselitvi (ministrstvo za notranje zadeve, izdaja 2026). Zahtev za izvršbo pri sodnem izvršitelju je bilo 501, izselitev, izvedenih z njegovim posegom, pa 154.

Zamuda s plačili tu tehta manj: 161 od 277 odločb, 58 %, je zaradi neplačila ali drugega razloga (štejejo se skupaj), v Italiji pa 72 %. Bolj tehta iztek pogodbe (finita locazione): 42 % proti 23 %.

Ali je reforma izselitev že zakon?

Ne. Vladni predlog zakona o izročitvi nepremičnin (A.S. 1896), vložen v senatu 12. 5. 2026, je bil 28. 10. 2026 še v obravnavi v odboru za pravosodje. Vloženo besedilo zmanjša sanacije s treh na dve, milostni rok z 90 na 45 dni in datum izvršbe s 6 na 3 mesece; poročevalec je predlagal spremenjeno besedilo. Dokler ni zakon, veljajo današnja pravila.

Ali obstajajo sredstva, ki plačajo lastnika?

Včasih, če najemnik ne plača, ker je izgubil dohodek (odpoved, dopolnilna blagajna, huda bolezen): to je »nekrivdna zamuda« (morosità incolpevole, ministrski odlok z dne 30. 3. 2016). Odlok od najemnika zahteva prejet poziv na izselitev in pravilno registrirano pogodbo.

V Trstu ga izvaja socialna služba Občine (sklep odbora Giunta 540/2022): če privolite v odlog izvršbe, vam povrne najemnine za mesece odloga, do 5 mesečnih najemnin. V enem primeru iz leta 2026: 5 × 380 € = 1.900 € lastniku.

Previdno glede leta 2026: proračunski zakon 2025 je državnemu skladu za leto 2026 namenil 20 milijonov, a stanovanjski načrt (Piano Casa, uredba 66/2026) ga je za leto 2026 zmanjšal za 22 milijonov, za jamstveni sklad samo za javna stanovanja (edilizia residenziale pubblica). Preden računate na to, vprašajte Občino.

Deželni prispevki za najemnino gredo prek letnega razpisa Občine: če je najemnik, ki ga prejme, v zamudi, ga Občina nakaže vam, do poravnave dolga in v mejah prispevka (sklep odbora Giunta 90/2026).

Ali moram plačati davek na najemnino, ki je ne prejmem?

Ne, če to dokažete: neprejete stanovanjske najemnine se ne štejejo v dohodek, če neplačilo izhaja iz poziva na izselitev zaradi neplačila ali iz plačilnega naloga (26. člen TUIR, zakona o dohodnini). To velja za najemnine, neprejete od 1. januarja 2020, če je akt opravljen do roka za napoved; katastrski dohodek se vseeno obdavči (navodila za obrazec 730/2026).

Za že plačane davke na neprejete najemnine, ugotovljene v postopku potrditve, vam pripada davčni dobropis v enakem znesku. Če dolg pozneje izterjate, gre med ločeno obdavčene dohodke (tassazione separata). Od 1. januarja 2027 pravilo prehaja v 28. člen novega enotnega besedila (zakonska uredba 117/2026).

Kako to preprečiti?

• Varščina: največ 3 mesečne najemnine (11. člen zakona 392/1978).
• Jamstvo: bančna ali zavarovalna garancija (fideiussione) ali jamstvo tretje osebe, kot jih predvidevajo vzorčne pogodbe v prilogi k DM 16. 1. 2017. Po zapadlosti glavne obveznosti ostane porok zavezan le, če ste v 6 mesecih ukrepali proti najemniku in postopek skrbno nadaljevali (1957. člen civilnega zakonika).
• Izbira v skladu z GDPR: samo podatki, ki pokažejo, ali je najemnina vzdržna (»omejeni na to, kar je potrebno«, 5. člen); nobenih podatkov o obsodbah in kaznivih dejanjih, ki se smejo obdelovati le pod nadzorom javnega organa ali če to dovoljuje zakon (10. člen).
• Registrirana pogodba: zahtevata jo sklad za nekrivdno zamudo in prispevki državnega sklada za najemnine (11. člen zakona 431/1998).

Primer: 700 € na mesec, neplačano od marca

Predpostavke: registrirana pogodba 3+2, 700 € zapadlih 5. v mesecu; najemnik od marca ne plačuje in na obravnavi prosi za čas. Datumi so hipotetični.

1. 5. marec: obrok ne pride. 25. marca poteče 20 dni: od 26. dalje je neplačilo razlog za razvezo.
2. 27. marec: opomin po PEC. 5. aprila izostane tudi drugi obrok.
3. 20. april: poziv na izselitev je vročen, z zahtevo za plačilni nalog za 2 × 700 = 1.400 €. Obravnava 26. maja.
4. 26. maj: sodnik odobri največ, 90 dni, do 24. avgusta. Če najemnik plača vse, se pogodba nadaljuje.
5. 2. september, preložena obravnava: ni plačal. Potrditev, izvršba določena na 23. oktober, največ: 60 dni po 24. avgustu.
6. 24. oktober: precetto; 10 dni poteče 3. novembra. Obvestilo 4. novembra, dostop 10 dni pozneje: 14. novembra.

Od 5. marca do 14. novembra: več kot 8 mesecev in 9 neplačanih najemnin, 9 × 700 = 6.300 €, ki jih krije plačilni nalog, a jih je treba še izterjati. Če se najemnik ob prvem dostopu ne izseli, so potrebni novi.

Sodna taksa (contributo unificato) se izračuna na najemnine, neplačane ob vročitvi (1.400 €, razred 98 €), in je za postopek potrditve razpolovljena: 49 € (13. člen DPR 115/2002). Za odvetniški honorar in vročitve zahtevajte pisno ponudbo.