Kratkoročni najem v Trstu 2026: CIN, davki in začasna pogodba

Kdor v Trstu leta 2026 odda stanovanje kratkoročno (do 30 dni), potrebuje CIN, izobešen zunaj stavbe in naveden v vsakem oglasu, goste mora v 24 urah prijaviti policiji (Questura) in pobrati 2,30 € turistične takse na osebo na noč. Cedolare znaša 21 % za eno stanovanje in 26 % za drugo; od tretjega dalje veljate za podjetje.

Kaj potrebujete za oddajanje turistom?

CIN (codice identificativo nazionale), nacionalno identifikacijsko kodo, zaprosite v podatkovni bazi ministrstva za turizem (BDSR) s SPID ali CIE. Izobešena mora biti zunaj stavbe in navedena v vsakem oglasu. Potrebujete še delujoč detektor ogljikovega monoksida in enega za gorljive pline ter gasilne aparate: enega na vsakih 200 m² tal in vsaj enega na nadstropje.

Kazni: 800–8.000 € brez CIN; 500–5.000 €, če kode ne izobesite ali ne navedete, z odstranitvijo oglasa; 600–6.000 €, če manjkajo detektorji ali gasilni aparati.

Kako se prijavijo gostje in ali je škatla za ključe dovoljena?

V 24 urah po prihodu prek portala Alloggiati Web sporočite kvesturi podatke vsakega gosta: obveznost iz zakona o javni varnosti (TULPS, 109. člen) velja tudi za oddajanje za manj kot 30 dni.

Državni svet (Consiglio di Stato, sodba 9101 z dne 21. 11. 2025) je dal prav ministrstvu za notranje zadeve: dokument se preveri osebno (de visu) ali z video povezavo, ki v tistem trenutku potrdi, da je gost oseba z dokumenta. Fotografija dokumenta in koda škatle za ključe brez tega preverjanja ne zadoščata.

Koliko znaša turistična taksa v Trstu?

Leta 2026 za kratkoročne najeme 2,30 € na osebo na noč, za največ 5 zaporednih noči. Ne plačajo je mladoletni do 18. leta in prebivalci Trsta.

Takso poberete od gosta in jo odvedete občini: stanovanje registrirate na portalu Tourist Tax družbe Esatto; vsako četrtletje oddate sporočilo do zadnjega dne meseca po koncu četrtletja; do 30. junija oddate prijavo za prejšnje leto. Če gre plačilo prek platforme, za takso odgovarja tisti, ki denar prejme.

Koliko davka plačate na kratkoročni najem?

S cedolare secca plačate 21 % od najemnin stanovanja, ki ga izberete v davčni napovedi, in 26 % od drugega. Osnova je celoten znesek, ki ga plača gost, s čiščenjem, če je v ceni.

Proračunski zakon za leto 2026 (L. 199/2025) je znižal prag: režim velja le, če v letu za kratkoročni najem namenite največ 2 stanovanji. Od tretjega dalje dejavnost velja za podjetniško: brez cedolare in s prijavo SCIA na enotni točki občine (SUAP). Od leta 2027 je režim kratkoročnega najema v 207. členu novega zakona o dohodnini (d.lgs. 117/2026).

Če denar prejme platforma ali agencija, zadrži 21 % kot akontacijo (ritenuta d'acconto) in vam jo potrdi: v davčni napovedi jo odštejete od davka.

Kaj se je spremenilo v Furlaniji - Julijski krajini?

Od 16. 12. 2025 velja deželni zakonik o trgovini in turizmu (L.R. 17/2025). Razveljavil je 47.-bis člen L.R. 21/2016, po katerem so morali turistični najemi občini sporočati obdobja in ležišča ter pošiljati prihode in bivanja v WebTur.

Vendar previdno: informativni list dežele o CIN pojasnjuje, da CIN ne nadomešča obveznega sporočila o kratkoročnih ali turističnih najemih. Dokler ne pride pojasnilo, vprašajte SUAP občine, kaj je treba sporočiti.

Kratkoročni najem, začasna pogodba ali 3+2?

Sporazum iz leta 2025 dovoljuje pri pogodbi 3+2 do 20 % višjo najemnino za stanovanja, ki se vračajo iz kratkoročnega najema.

• Trajanje

  Kratkoročni najem: do 30 dni

  Začasna pogodba: do 18 mesecev

  3+2 z regulirano najemnino: najmanj 3 leta

• Najemnina

  Kratkoročni najem: prosta

  Začasna pogodba: razponi sporazuma, do +20 %

  3+2 z regulirano najemnino: razponi sporazuma, do +20 % ob izstopu iz kratkoročnega najema

• Cedolare

  Kratkoročni najem: 21 % in 26 %

  Začasna pogodba: treba preveriti

  3+2 z regulirano najemnino: 10 %

• Registracija

  Kratkoročni najem: ne, do 30 dni na leto z istim gostom

  Začasna pogodba: v 30 dneh

  3+2 z regulirano najemnino: v 30 dneh

Začasna pogodba potrebuje resnično, dokumentirano potrebo: zaposlitev za določen čas, napotitev, pripravništvo. Celotna primerjava je v vodniku o izbiri pogodbe.

Primer: izračun za eno leto

Začasna pogodba. Zgornjo mejo je treba izračunati po razponih sporazuma; tu vzemimo 800 € na mesec in en prazen mesec na leto.

Kratkoročni najem. 200 noči po 90 €, s čiščenjem; bivanja po 2,5 noči, torej 80 prihodov. Platforma 15 %, čiščenje in perilo 30 € na bivanje, energija in skupni stroški 2.400 € na leto.

• Kratkoročni najem18.000 €Začasna pogodba11 × 800 = 8.800 €

  Prihodek

• Kratkoročni najem−2.700 €

  Platforma

• Kratkoročni najem−2.400 €

  Čiščenje in perilo

• Kratkoročni najem−2.400 €

  Energija in skupni stroški

• Kratkoročni najem21 % = −3.780 €Začasna pogodbatreba preveriti

  Cedolare

• Kratkoročni najem6.720 €Začasna pogodbatreba preveriti

  Neto

Vsaka dodatna noč kratkoročnemu najemu prinese 45,60 €, a tu z 80 prijavami s preverjanjem dokumenta in 920 € takse, ki jo je treba pobrati in odvesti (2 gosta na noč).

Izračun ne upošteva davka ILIA, deželnega davka na nepremičnine, ki je pri regulirani najemnini nižji, in tveganja začasne pogodbe: najemnika, ki neha plačevati. Pogodba 3+2 ima isto zgornjo mejo, zaradi +20 % za izstop iz kratkoročnega najema: pri 800 € na mesec, brez praznih mesecev in z 10-odstotnim cedolare neto znaša 8.640 € na leto.