Oddaja tujcem v Trstu: kvestura, dovoljenje, pogodba

Če oddajate stanovanje državljanu države zunaj Evropske unije, imate eno obveznost več: v 48 urah morate kvesturi (Questura) sporočiti, da ste mu dali stanovanje, tudi če bo pogodba registrirana. Kdor tega ne stori, tvega kazen od 500 do 3.500 €. Pri najemniku iz Unije, tudi Slovencu ali Hrvatu, zadostuje registracija; pogodba, cedolare in regulirana najemnina ostanejo enake kot vedno.

Koga je treba prijaviti kvesturi in kdaj?

Člen 7 enotnega besedila o priseljevanju (testo unico sull'immigrazione) nalaga vsakomur, ki tujcu da nastanitev ali mu prepusti uporabo nepremičnine, da to pisno sporoči organu javne varnosti v 48 urah.

• «Tujec» je tu državljan države zunaj EU ali oseba brez državljanstva: za državljane Unije enotno besedilo ne velja.
• Registracija ne zadostuje: uredba z zakonsko močjo 79/2012 je z registracijo nadomestila staro prijavo «cessione di fabbricato», to sporočilo pa izrecno izključuje.
• Kazen je od 15. novembra 2023 od 500 do 3.500 € (uredba z zakonsko močjo 123/2023). Prej je bila od 160 do 1.100 €.

Pri italijanskem najemniku ali najemniku iz EU zadostuje registracija pogodbe.

Kako to storite na kvesturi v Trstu?

Kvestura objavlja obrazce na svoji spletni strani, na strani «cessione fabbricati». Za najemnika iz države zunaj EU se uporablja obrazec B, «Dichiarazione di ospitalità extracomunitari», s podatki obeh strani, potnim listom in naslovom stanovanja.

Priložite kopijo osebnih dokumentov obeh strani in pogodbe ter vse pošljite po PEC na naslov, ki je na obrazcu, v eni sami datoteki PDF. Brez PEC kvestura sprejme tudi navadno e-pošto; sicer priporočeno pismo s povratnico.

Zakon pravi «v oseminštiridesetih urah»; kvestura v Trstu jih šteje od podpisa pogodbe. Če podpišete in izročite ključe isti dan, dvoma ni.

Zakaj preveriti dovoljenje za prebivanje ob podpisu?

Ker zakon gleda prav na ta trenutek. Člen 12, odstavek 5-bis, istega besedila kaznuje tistega, ki proti plačilu in «z namenom pridobiti protipravno korist» odda nepremičnino tujcu brez dovoljenja za prebivanje ob sklenitvi ali obnovi pogodbe: zapor od šestih mesecev do treh let in, ob pravnomočni obsodbi ali sporazumu o kazni (patteggiamento), zaplemba nepremičnine, razen če pripada osebi, ki s kaznivim dejanjem nima zveze.

Kaj preverite in kopijo shranite:

• veljavno dovoljenje (permesso di soggiorno) z datumom izteka;
• potrdilo o vlogi za podaljšanje: po navedbah državne policije (Polizia di Stato) daje enake pravice kot dovoljenje. Od leta 2026 je treba podaljšanje zahtevati vsaj 90 dni pred iztekom, ne več 60;
• pri tistem, ki je pravkar prišel, vizum in potrdilo o vlogi za prvo dovoljenje, ki jo vloži v 8 delovnih dneh: do izdaje mu zakon dovoljuje bivanje;
• pri bivanju do treh mesecev zaradi znanstvenega raziskovanja, študija, službene poti ali poslov dovoljenje ni potrebno: zadostuje prijava prisotnosti (dichiarazione di presenza, zakon 68/2007).

Davčna številka najemnika: kako jo dobi?

Za registracijo z obrazcem RLI je potrebna davčna številka obeh strani.

• Z dovoljenjem: dodeli jo kvestura ob izdaji ali podaljšanju dovoljenja ali enotno okence za priseljevanje (Sportello unico per l'immigrazione) tistemu, ki pride na delo kot zaposleni.
• Še brez nje: zaprosi zanjo na uradu davčne agencije, tudi v Trstu, po dogovoru, z obrazcem AA4/8 in potnim listom z vizumom, kjer je potreben.
• Nerezident brez številke: resolucija 5/E iz leta 2023 omogoča registracijo na okencu z obrazcem 69 (modello 69), z imenom, datumom in krajem rojstva ter naslovom v tujini. Tudi tako lahko izberete cedolare.

Je lahko pogodba v angleščini?

Da, a za registracijo je treba listini v tujem jeziku priložiti zapriseženi prevod v italijanščino, ki ga izdela izvedenec, vpisan pri sodišču (DPR 131/1986, čl. 11).

Pri regulirani najemnini pogodba sledi tipski pogodbi (Allegato B za prehodno pogodbo).

Cedolare, regulirana najemnina, prehodna pogodba: se kaj spremeni?

Ne. Pogoji za cedolare zadevajo najemodajalca in stanovanjsko rabo; med najemniki davčna agencija izključuje le tiste, ki delujejo kot podjetje ali samozaposleni. Državljanstva ni med pogoji.

Za tistega, ki pride v Trst s pogodbo za določen čas, je prehodna pogodba (transitorio): med potrebami najemnika ozemeljski sporazum z dne 15. 12. 2025 navaja delo za določen čas, premestitev ali napotitev v občino, ki ni občina prebivališča. Najemnina ostane v razponih sporazuma, s cedolare po 10 %.

Primer: podoktorski raziskovalec iz države zunaj EU za 12 mesecev

Predpostavke: raziskovalec iz države zunaj EU, ki ga tržaški inštitut zaposli za določen čas 12 mesecev; dovoljenje velja do 1. novembra 2027; opremljeno dvosobno stanovanje; prehodna pogodba z regulirano najemnino 750 € na mesec, za katero predpostavljamo, da je v razponu sporazuma, s cedolare.

• kopije potnega lista, dovoljenja in pogodbe o zaposlitvi; davčna številka; obrazec B že izpolnjen

  Kdaj: Pred podpisom

• podpis dvojezične tipske pogodbe z vpisano potrebo in priloženo pogodbo o zaposlitvi; ključi

  Kdaj: Ponedeljek, 2. novembra 2026

• obrazec B na kvesturo po PEC

  Kdaj: Do srede, 4. novembra

• registracija s cedolare (30 dni od podpisa); nato potrdilo (attestazione)

  Kdaj: Do srede, 2. decembra

• najemnik zaprosi za podaljšanje dovoljenja; če pogodbo obnovite, naj vam pokaže potrdilo

  Kdaj: Do torka, 3. avgusta 2027

Izračun: s cedolare registracija ne stane ne registrskega davka ne kolkovine, na 9.000 € letne najemnine pa cedolare po 10 % znaša 900 €, kot pri italijanskem najemniku. Edina razlika je obrazec B.

EU ali zunaj EU: kaj se spremeni

• nič: zadostuje registracija

  : Kvestura

  Zunaj EU ali brez državljanstva: obrazec B v 48 urah

• osebna izkaznica ali potni list

  : Dokument

  Zunaj EU ali brez državljanstva: potni list in dovoljenje ali potrdilo o podaljšanju

• davčna agencija

  : Davčna številka

  Zunaj EU ali brez državljanstva: kvestura ali enotno okence; ali davčna agencija

• vpis v register prebivalstva (anagrafe) po treh mesecih bivanja

  : Prebivališče

  Zunaj EU ali brez državljanstva: vpis kot Italijani, če zakonito prebiva

• enako

  : Cedolare in regulirana najemnina

  Zunaj EU ali brez državljanstva: enako