Proračun 2027 in najemi v Trstu: predlagani 5-odstotni cedolare

Zakon o proračunu za leto 2027 je zaenkrat predlog: osnutek zakona A.C. 3174-bis obravnava poslanska zbornica. Če bo sprejet, kot je napisan, bi za pogodbe z regulirano najemnino (canone concordato), sklenjene v Trstu leta 2027, pavšalni davek (cedolare secca) padel z 10 % na 5 %, in na 1 %, če je najemnik mlajši od 36 let, za najemnine od 2027 do 2031. Pogodbe, ki jih že imate, ostanejo pri 10 %.

Kaj točno predlaga člen 5?

Danes je pavšalni davek 21 %, znižan na 10 % za regulirane najemnine v občinah z napetim stanovanjskim trgom (člen 203, odstavek 2, enotnega besedila o dohodninah, zakonodajni odlok 117/2026, ki se uporablja od 1. januarja 2027). Trst je na seznamu sklepa CIPE 87/2003.

Člen 5 osnutka enotnemu besedilu doda člen 360-quinquies z »začasnimi« ukrepi:

• za pogodbe z regulirano najemnino, sklenjene leta 2027, stopnja pade na 5 % za najemnine od 2027 do 2031;
• pade na 1 %, če je najemnik »ob sklenitvi« »mlajši od šestintrideset let«;
• velja tudi za prvo obnovitev teh pogodb, a vedno le do 31. 12. 2031.

Pazite na prag: besedilo pravi mlajši od 36, ne od 35, torej kdor ima na dan podpisa 35 let, spada zraven, kdor jih je že dopolnil 36, ne.

Ali moje tekoče pogodbe preidejo na 5 %?

Ne. Olajšava velja le za pogodbe, sklenjene leta 2027, odstavek 6 pa izključuje »v letu 2027 podaljšane ali obnovljene«. Pogodba 3+2, sklenjena leta 2024, ki se leta 2027 samodejno obnovi, ostane pri 10 %.

Odstavek 5 zapre najbolj očitno bližnjico. Ni 5 %, če je 30. 9. 2026 tekla pogodba med istima strankama za isto stanovanje, ki je bila predčasno prekinjena in leta 2027 znova podpisana. Ni 5 % niti, če po taki prekinitvi leta 2027 oddate nekomu, ki je 30. 9. 2026 v stanovanju bival ali imel domicil ali pripada družini prejšnjega najemnika.

Primera besedilo ne razreši: pogodba, ki leta 2027 redno poteče in jo nadomesti nova z istim najemnikom. To ni predčasna prekinitev; ali je »obnovitev«, osnutek ne pove. Preden računate nanjo, potrebujete sprejeto besedilo in navodila davčne uprave (Agenzia delle Entrate).

Primer: regulirana pogodba 3+2 za 650 € na mesec

Predpostavke: regulirana najemnina 650 € na mesec, torej 7.800 € na leto, v vseh primerih s pavšalnim davkom.

• Pavšalni davek na leto780 €Neto na leto7.020 €

  Regulirana najemnina danes (10 %)

• Pavšalni davek na leto390 €Neto na leto7.410 €

  Pogodba, sklenjena leta 2027 (5 %)

• Pavšalni davek na leto78 €Neto na leto7.722 €

  Najemnik, mlajši od 36 let (1 %)

Pri 5 % prihranite 390 € na leto, 1.950 € v petih letih 2027-2031. Pri 1 % prihranite 702 € na leto, 3.510 € v petih letih.

Primerjava s prosto najemnino 4+4, ki ostane pri 21 %: da bi vam ostalo 7.410 €, mora prosta najemnina prinesti vsaj 9.379,75 € na leto, torej 781,65 € na mesec (7.410 ÷ 0,79 ÷ 12). Z najemnikom, mlajšim od 36 let, se prag dvigne na 814,56 € na mesec. V izračunu ni ILIA, deželnega davka na nepremičnine, ki je v Trstu za regulirano najemnino nižji: razlika bi bila še večja.

Pazite na datume. Pogodba 3+2, sklenjena 1. marca 2027, poteče konec februarja 2030 in se obnovi do konca februarja 2032: najemnine za januar in februar 2032 se vrnejo na 10 %.

Ali se splača s podpisom počakati do januarja?

Odvisno od mesecev praznega stanovanja. Regulirana pogodba, sklenjena decembra 2026, ostane pri 10 % ves čas trajanja, ker ni »sklenjena leta 2027«. S številkami iz primera stane en prazen mesec 650 €; 5 % prihrani 1.950 € v petih letih.

A to je izračun na predlogu. Če se besedilo spremeni ali ne bo sprejeto, izgubljenega meseca ni več. Šteje datum podpisa (»pogodbe, sklenjene leta 2027«), ne datum registracije.

Kaj pa, če oddajam trgovino?

Osnutek pavšalni davek razširi tudi na trgovine in obrtne prostore (katastrska kategorija C/1) do 200 m², za pogodbe, sklenjene leta 2027, če najemnik prostor uporablja izključno za svojo dejavnost. Stopnja je 21 %, znižana na 10 % v občinah, ki so središče metropolitanskega mesta.

Trst to ni: zakon 56/2014 našteje metropolitanska mesta dežel z navadnim statutom, Sardiniji, Siciliji in Furlaniji - Julijski krajini pa prepusti lastna; seznam ISTAT Trsta ne vsebuje. Za trgovino v Trstu je predlagani pavšalni davek torej 21 %.

Kaj se spremeni pri delih na stanovanju, ki ga oddajate?

Leta 2026 je olajšava za dela na stanovanju, ki ni vaše glavno prebivališče, 36 %, na največ 96.000 € na enoto. Za leto 2027 jo veljavni zakon zniža na 30 %; osnutek bi jo obdržal pri 36 %.

Podaljša tudi bonus za pohištvo (bonus mobili): 50 % na največ 5.000 € za opremo prenovljenega stanovanja. Kdor oddaja opremljeno, naj ga vključi v izračun.