Kotel v oddanem stanovanju v Trstu: kdo kaj stori in plača

V oddanem stanovanju v Trstu z lastnim kotlom kotel na dan vselitve preide na najemnika: postane odgovorna oseba za napravo, ki poskrbi za vzdrževanje in meritev dimnih plinov ter sicer tvega kazen med 500 in 3.000 €. Vam ostanejo tri stvari: izročiti urejeno knjižico naprave, popraviti okvare, ki niso posledica uporabe, in zamenjati kotel, ko je treba.

Kdo je v oddanem stanovanju odgovoren za kotel?

Zakon o energetski učinkovitosti stavb (zakonska uredba 192/2005, 7. člen) postavlja lastnika, najemnika in upravnika na isto raven: kdor upravlja napravo, mora poskrbeti za preglede in vzdrževanje. Predsedniški odlok 74/2013 (6. člen) vse to zaupa »responsabile dell'impianto«.

V deželi odloča, kdo tam živi. FVG Energia, deželna družba, ki vodi register toplotnih naprav (CRIT-FVG) in opravlja inšpekcije, to piše v odgovorih občanom: stanovalec, ne glede na pravni naslov, odgovarja za delovanje, vzdrževanje in preglede, dokler stanovanja ne zapusti in ne vrne dokumentov.

Pri centralnem ogrevanju je odgovoren upravnik. Najemnik pa namesto vas glasuje o stroških ogrevanja in o tem, kako se ogreva (zakon 392/1978, 10. člen).

Ali se lahko odgovornost prenese na servisno podjetje?

Običajno ne. Odlok 74/2013 prepoveduje pooblastilo »tretji odgovorni osebi« v posameznih stanovanjih, kjer kotel ni v tehničnem prostoru, namenjenem samo njemu. Stenski kotel v kuhinji ali kopalnici, kakršnega ima večina tržaških stanovanj, ostane pri tistem, ki tam živi.

Kaj morate izročiti najemniku

1. Knjižico naprave, obvezno za vsako napravo za ogrevanje ali toplo vodo (odlok 74/2013, 7. člen). FVG Energia zahteva, da jo lastnik izroči izpolnjeno, z opravljenimi pregledi učinkovitosti in plačanimi prispevki.
2. Zadnje poročilo o pregledu energetske učinkovitosti (RCEE), kopijo, ki jo serviser pusti in pošlje Deželi.
3. Kodo naprave in nalepke tablice, ki napravo označujejo vso njeno življenjsko dobo in ostanejo tudi po zamenjavi kotla.

Menjavo odgovorne osebe je treba sporočiti v 30 delovnih dneh: z obrazcem A, ki ga daje na voljo Dežela, ali prek izvajalca, akreditiranega pri CRIT-FVG, navadno serviserja.

Kako pogosto je v Trstu na vrsti meritev dimnih plinov?

To sta dve različni stvari.

• Vzdrževanje se opravlja tako pogosto, kot piše v navodilih monterja ali proizvajalca kotla, pri pooblaščenem podjetju (odlok 74/2013, 7. člen).
• Pregled učinkovitosti velja za kotle nad 10 kW (8. člen). Roke in prispevek določa Dežela s sklepom deželne vlade 799 z dne 21. marca 2018.

• Pregled učinkovitostivsakih 48 mesecevDeželni prispevek13 €

  pod 35 kW

• Pregled učinkovitostivsakih 24 mesecevDeželni prispevek40 €

  od 35 do 350 kW

Prispevek plača odgovorna oseba serviserju, ki ga prek digitalne denarnice Dežele nakaže FVG Energia. V oddanem stanovanju ga torej plača najemnik.

Če se kotel pozimi pokvari, kdo plača?

Civilni zakonik od vas zahteva, da stanovanje vzdržujete v stanju, primernem za dogovorjeno rabo (1575. člen), in opravite potrebna popravila; najemniku ostane drobno vzdrževanje (1576. člen), torej okvare zaradi uporabe in ne zaradi starosti naprave (1609. člen).

Pri reguliranih, prehodnih in študentskih pogodbah (canone concordato, contratto transitorio), ki se v Trstu podpisujejo na ministrskih vzorcih, tabela stranskih stroškov (priloga D k odloku z dne 16. januarja 2017) daje redno vzdrževanje najemniku, zamenjavo naprave pa vam. Postavke po vrsti so v vodniku kdo plača katere stroške najema.

Če je okvara nujna in se ne odzovete, jo lahko najemnik da popraviti sam, vas o tem obvesti in nato zahteva povračilo (1577. člen).

Če pregled pokaže izkoristek pod zakonskimi mejami in vzdrževanje ne pomaga, je treba kotel zamenjati v 180 dneh (odlok 74/2013, 8. člen). Zamenjava gre na vaše stroške.

Primer: pet let pogodbe 3+2 s stenskim kotlom

Predpostavke: dvosobno stanovanje v Rojanu, plinski kotel 24 kW v kuhinji, regulirana pogodba 3+2 od 1. decembra 2026; zadnji pregled učinkovitosti oktobra 2024; en servis na leto po 110 € (predpostavljen znesek: zahtevajte ponudbo). V sedmem letu kotla odpove elektronska plošča.

• Koliko5 × 110 = 550 €

  Letni servis, 5 let

  Kdo: najemnik

• Kolikoprispevek 13 €

  Pregled učinkovitosti do oktobra 2028

  Kdo: najemnik

• Knjižica, RCEE in koda ob izročitvi ključev

  Kdo: vi

• Kolikoponudba podjetja

  Elektronska plošča, odpovedala zaradi starosti

  Kdo: vi

• Kolikov 30 delovnih dneh

  Sporočilo o novi odgovorni osebi

  Kdo: najemnik ali podjetje zanj

V petih letih najemnik za kotel porabi 563 €; vi plačate okvaro, ki ni posledica uporabe.

Ogrevanje v Trstu: koliko ur in pri kateri temperaturi?

Mesto je v podnebnem pasu E (2.102 stopinjskih dni). Odlok 74/2013 (4. člen) za ta pas določa sezono med 15. oktobrom in 15. aprilom ter zgornjo mejo 14 ur dnevno, vse med 5. in 23. uro. Zunaj sezone se sme ogrevati le, ko to zahteva mraz, in največ polovico te meje.

V povprečju stanovanje ne sme imeti več kot 20 °C, z 2 stopinjama tolerance (3. člen). To velja za vse, tudi za najemnika z lastnim kotlom.

Inšpekcije in globe

FVG Energia lahko pride pregledat kotel. Odgovorno osebo obvesti vsaj 30 dni prej, s priporočenim pismom ali po PEC. Če obisk odpade po njeni krivdi, drugi stane tarifo njenega razreda moči, povečano za 50 %.

Kdor izpusti preglede in vzdrževanje, tvega kazen med 500 in 3.000 € (15. člen zakonske uredbe 192/2005). Predpis imenuje lastnika in najemnika skupaj: zato naj bo izročitev pisna.