Odstop najemnika od pogodbe iz resnih razlogov: kako zapustiti najeto stanovanje pred iztekom

Podpišete pogodbo za štiri ali tri leta, potem pa se življenje obrne. Nova služba v drugem mestu, spremenjene družinske razmere. Ta vodnik pojasnjuje, kaj predvideva zakon, ko želi najemnik stanovanje zapustiti pred iztekom pogodbe 4+4 ali 3+2.

Na kratko

• Pri pogodbah 4+4 in 3+2 lahko najemnik kadar koli odstopi od pogodbe, če obstajajo resni razlogi (gravi motivi).
• Potreben je šestmesečni odpovedni rok, o katerem je treba obvestiti najemodajalca.
• Del zakona, ki ga navajamo, ne določa oblike obvestila. Pisno obvestilo z dokazilom o prejemu je preudarna izbira.
• Začasna najemna pogodba (contratto transitorio) je urejena posebej, v 5. členu istega zakona: pravil za izstop iz nje ta vodnik ne obravnava.

Ali lahko odidem pred koncem pogodbe?

Da, če obstajajo resni razlogi in če najemodajalca obvestite šest mesecev vnaprej. Tako določa Zakon 431/1998, 3. člen, 6. odstavek.

Pravilo velja za obe dolgi obliki najema stanovanja. Opisani sta v 2. členu istega zakona:

• Prosta najemnina (canone libero, 4+4)

  Najkrajše trajanje: 4 leta, z možnostjo podaljšanja za nadaljnja 4

• Regulirana najemnina (canone concordato, 3+2)

  Najkrajše trajanje: 3 leta in 2 leti podaljšanja

»Kadar koli« pomeni, da vam ni treba čakati na iztek pogodbe. Od pogodbe lahko odstopite tudi v prvem letu. Šestmesečni odpovedni rok pa ostaja.

Kaj šteje za »resen razlog«?

Zakon uporablja izraz »qualora ricorrano gravi motivi«, torej »če obstajajo resni razlogi«. Seznama v tem vodniku ne boste našli, in to ni naključje. Kaj spada pod to formulacijo, je odvisno od konkretnih okoliščin.

To je občutljiva točka. Razlog, ki se vam zdi resen, najemodajalec morda vidi drugače.

Zato se, če menite, da imate resen razlog, izplača, da ga pred pošiljanjem obvestila presodi strokovnjak. Koristna vprašanja zanj so:

• Ali moj razlog spada med resne razloge, ki jih predvideva zakon?
• Kako ga opišem v obvestilu najemodajalcu?
• Katere dokumente je smiselno shraniti kot dokaz?

Kako o tem obvestim najemodajalca?

Zakon pravi, da se od pogodbe odstopi »dando comunicazione al locatore«, torej z obvestilom najemodajalcu. Del določbe, ki ga navajamo, ne predpisuje natančne oblike. V praksi pa je preudarna izbira samo ena: pisno, z dokazilom, da je najemodajalec obvestilo prejel.

Dokazilo o vročitvi pustita dve poti:

• Priporočena pošiljka s povratnico (raccomandata A/R): po navedbah Poste Italiane povratnica potrjuje vročitev s kartico, na kateri sta datum in podpis prejemnika.
• PEC, certificirana elektronska pošta (posta elettronica certificata): ima enako pravno veljavo kot priporočena pošiljka s povratnico, kot pojasnjuje italijanska Agencija za digitalizacijo (Agenzia per l'Italia Digitale). PEC je mogoče poslati tudi na navaden e-poštni naslov, vendar v tem primeru pošiljatelj ne prejme potrdila o vročitvi: predal PEC mora torej imeti tudi najemodajalec.

Zakaj toliko poudarka na pisni obliki? Ker je odpovedni rok šest mesecev. Če se nekoč pojavi spor o tem, kdaj je začel teči, telefonski klic ali sporočilo kot dokaz ne zadostujeta.

V pismu je smiselno jasno navesti:

• svoje podatke in podatke najemodajalca;
• naslov stanovanja in podatke o pogodbi;
• da odstopate od pogodbe iz resnih razlogov;
• kateri so ti razlogi;
• datum pošiljanja.

Shranite kopijo pisma in potrdilo. Od kdaj natančno teče odpovedni rok, je podrobnost, ki je ta vodnik ne obravnava: vprašajte, preden pismo pošljete.

Kaj pa varščina?

Za varščino veljajo posebna pravila. Določa jih Zakon 392/1978, 11. člen:

• ne sme presegati treh mesečnih najemnin;
• od nje tečejo zakonske obresti;
• obresti je treba najemniku izplačati ob koncu vsakega leta.

Kako se odstop od pogodbe prepleta z vračilom varščine, ta vodnik ne obravnava. Če se pripravljate na izselitev, je smiselno najemodajalca o tem pisno vprašati. Kdaj in kako bo varščina vrnjena? Ali so bile obresti izplačane vsako leto?

Kaj pa, če imam začasno najemno pogodbo?

Začasna pogodba je urejena posebej, v 5. členu Zakona 431/1998, in po ministrskem odloku z dne 16. januarja 2017 traja največ osemnajst mesecev. Zgoraj opisano pravilo o odstopu velja za pogodbi 4+4 in 3+2: pravil za izstop iz začasne pogodbe ta vodnik ne obravnava.

Če imate začasno pogodbo, je prvi korak natančno branje pogodbe. Poiščite določilo, ki govori o odstopu ali predčasni izselitvi. Če ga ni ali ni jasno, vprašajte, preden se odločite.

Primerjavo oblik najdete na strani Pogodbe. Na voljo je tudi daljši članek: Začasna pogodba, regulirana ali prosta najemnina: katera pogodba je smiselna v vašem primeru.

Kaj naj vprašam, preden podpišem?

Najboljši trenutek za razmislek o izselitvi je pred vselitvijo. Ko imate pogodbo pred seboj, vas ta vprašanja obvarujejo pred presenečenji:

• Za katero obliko gre? 4+4, 3+2 ali začasno pogodbo?
• Ali pogodba vsebuje določilo o odstopu najemnika? Kaj natančno pravi, besedo za besedo?
• Kolikšna je varščina? Ali je znotraj meje treh mesečnih najemnin?
• Kako in kdaj bodo izplačane obresti na varščino?
• Na kateri naslov, tudi PEC, je treba poslati uradno obvestilo najemodajalcu?

Zadnje vprašanje se zdi podrobnost. Pa ni: če boste nekoč odstopili od pogodbe, boste že vedeli, kam pisati.

Za oceno stroškov ob vselitvi je na voljo orodje Stroški vselitve. Kako je pogodba videti, si lahko ogledate z generatorjem pogodbe.

Kaj pa, če sem najemodajalec?

Pravilo velja tudi za vas. Pri pogodbi 4+4 ali 3+2 lahko najemnik kadar koli odstopi iz resnih razlogov, s šestmesečnim odpovednim rokom. To je pravica, ki jo določa zakon, ne usluga.

Šest mesecev je čas za organizacijo. Porabite ga lahko za iskanje naslednjega najemnika in načrtovanje morebitnih del. Če prejmete obvestilo o odstopu in dvomite o navedenih razlogih, se izplača pred odgovorom poprositi za mnenje.

Če želite komu zaupati izbiro oblike pogodbe, izbor najemnika, pogodbo in registracijo, si na strani Najemodajalci oglejte, kako delamo.

Članek je informativne narave in ne nadomešča svetovanja v konkretnem primeru. Za svoj primer lahko TriesteAffitti pišete prek spletne strani; odgovarjamo v italijanščini, angleščini in nemščini.