Stroški najema v Trstu: kaj plača lastnik in kaj najemnik

Pri najemu lastnik plača nujna popravila in izredna dela; najemnik plača porabo, skupne storitve in manjše vzdrževanje zaradi uporabe. Svoj delež stroškov poravna v 2 mesecih od zahteve, pred plačilom pa ima pravico videti obračun. Pri hišniku (portiere) plača 90 %, razen če je dogovorjen nižji delež.

Kaj pravi zakon za vsako pogodbo?

Ta pravila veljajo za vse pogodbe, od začasne do 4+4:

• lastnik izroči stanovanje v dobrem vzdrževanem stanju in ga ohranja primernega za dogovorjeno uporabo (1575. člen);
• izvede vsa nujna popravila, razen manjšega vzdrževanja (1576. člen);
• manjše vzdrževanje pokriva obrabo zaradi uporabe, ne zaradi starosti ali naključja; če dogovora ni, ga določajo krajevni običaji (1609. člen);
• popravila, ki so vaša, vam mora najemnik sporočiti; nujna lahko opravi sam, če vas hkrati obvesti, s pravico do povračila (1577. člen);
• če dela trajajo več kot šestino trajanja najema in vsekakor več kot 20 dni, ima najemnik pravico do znižanja najemnine (1584. člen).

Kdo plača kaj: najpogostejše postavke

Storitve in dela, vse iz Priloge D (Gazzetta Ufficiale št. 62 z dne 15. 3. 2017):

• Dvigalo: redno vzdrževanje, manjša popravila, elektrika, pregledi in preizkusi

  Kdo plača: Najemnik

• Dvigalo: vgradnja, izredno vzdrževanje, prilagoditev novim predpisom

  Kdo plača: Lastnik

• Ogrevanje in topla voda: gorivo, energija, redno vzdrževanje, letno čiščenje, odčitavanje števcev

  Kdo plača: Najemnik

• Ogrevanje: vgradnja in zamenjava naprav, prilagoditev zakonom in predpisom

  Kdo plača: Lastnik

• Hišnik: plača, prispevki, odpravnina

  Kdo plača: 90 % najemnik, 10 % lastnik

• Čiščenje: plača čistilca ali storitev podjetja, material

  Kdo plača: Najemnik

• Čiščenje: zaposlitev čistilca, oddaja naročila, nakup strojev

  Kdo plača: Lastnik

• Luč in voda v skupnih prostorih

  Kdo plača: Najemnik

• Strehe, žlebovi, kanalizacija: redno vzdrževanje

  Kdo plača: Najemnik

• Strehe in kanalizacija: izredno vzdrževanje; žlebovi: zamenjava

  Kdo plača: Lastnik

• Domofon, skupna antena, skupna razsvetljava: redno vzdrževanje

  Kdo plača: Najemnik

• Domofon, skupna antena, skupna razsvetljava: vgradnja in zamenjava

  Kdo plača: Lastnik

• V stanovanju: beljenje, stekla, ključi in ključavnice, redno vzdrževanje tal, oken in napeljav

  Kdo plača: Najemnik

• V stanovanju: celotna zamenjava talnih in stenskih oblog, izredno vzdrževanje ogrevanja

  Kdo plača: Lastnik

Poraba in davki, vsak s svojim predpisom:

• Voda, elektrika, ogrevanje, klimatizacija

  Kdo plača: Najemnik, razen če je dogovorjeno drugače

  Vir: Zakon 392/1978, 9. člen

• Taksa za odpadke (TARI)

  Kdo plača: Najemnik; samo lastnik, če uporaba v koledarskem letu ne traja več kot 6 mesecev

  Vir: Priloga D; pravilnik o TARI Občine Trst, 5. člen

• Registrska taksa

  Kdo plača: Vsak polovico

  Vir: Zakon 392/1978, 8. člen

• Kolkovina za pogodbo in potrdila

  Kdo plača: Najemnik pri vzorčnih pogodbah odloka; pri drugih to zapišite v pogodbo

  Vir: Priloga A, 5. člen, in druge vzorčne pogodbe

• ILIA (imposta locale immobiliare autonoma, lokalni davek na nepremičnine)

  Kdo plača: Lastnik

  Vir: Deželni zakon Furlanije - Julijske krajine 17/2022, 6. člen

S cedolare secca (pavšalni davek) registrske takse in kolkovine za pogodbo ni (zakonska uredba 23/2011, 3. člen). Brez nje lastnik in najemnik do Agenzia delle Entrate solidarno odgovarjata za celoten znesek registracije.

Dveh postavk ni: plačila upravnika (amministratore) in zavarovanja stavbe. Za postavke, ki jih preglednica ne ureja, odlok napotuje na zakone in krajevne običaje (4. člen). V pogodbo zapišite, kdo ju plača.

Ali Priloga D velja tudi za mojo pogodbo?

Da, pri pogodbah, ki jih ureja odlok iz leta 2017: 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato), začasna pogodba in pogodba za študente (4. člen). Občina Trst navaja dva veljavna teritorialna sporazuma in oba uporabljata preglednico: sporazum iz leta 2022 (naslov E) in sporazum iz leta 2025 (15. člen). Za ostalo sporazum iz leta 2025 napotuje na zakone, na krajevne običaje, ki jih je zbrala gospodarska zbornica (CCIAA), in na preglednice organizacij podpisnic.

Pri 4+4 s prosto najemnino je odlok ne predpisuje: veljajo 9. člen zakona 392/1978, civilni zakonik in dogovori v pogodbi.

Kako od najemnika zahtevati stroške?

• Rok: najemnik plača v 2 mesecih od zahteve (9. člen). Pri vzorčnih pogodbah odloka ob letnem obračunu v 60 dneh.
• Obračun: pred plačilom ima pravico do natančnega seznama stroškov z merili za delitev in do vpogleda v dokazila; pri vzorčnih pogodbah tudi prek sindikata najemnikov.
• Akontacija: pri vzorčnih pogodbah najemnik s prvim obrokom letne najemnine plača akontacijo, ki ne presega njegovega deleža iz prejšnjega leta.
• Skupščina: o stroških in upravljanju ogrevanja in klimatizacije glasuje najemnik namesto vas; o spremembah drugih skupnih storitev lahko sodeluje, brez glasu (10. člen).

Kaj, če najemnik ne plača stroškov etažne lastnine?

Etažni lastnini odgovarjate vi. Stroške nosijo etažni lastniki (1123. člen civilnega zakonika), upravnik pa lahko brez pooblastila skupščine proti lastniku v zamudi pridobi takoj izvršljiv plačilni nalog; če zamuda traja pol leta, ga lahko izključi iz skupnih storitev, ki se uporabljajo ločeno (63. člen izvedbenih določb).

Torej plačate in od najemnika zahtevate njegov delež. Če stroški, ki niso bili plačani v roku, presegajo dve mesečni najemnini, je to razlog za razvezo pogodbe (5. člen zakona 392/1978).

Primer: leto stroškov v stavbi s centralnim ogrevanjem

Predpostavke: etažna lastnina s centralnim ogrevanjem, dvigalom in hišnikom; pogodba 3+2 z regulirano najemnino in Prilogo D ter dogovor, da upravnika in zavarovanje plača lastnik. Zneski so hipotetični.

• Skupaj900 €Najemnik900 €

  Ogrevanje: gorivo in redno vzdrževanje

• Skupaj240 €Najemnik240 €

  Dvigalo: redno vzdrževanje in elektrika

• Skupaj300 €Najemnik300 €

  Čiščenje skupnih prostorov

• Skupaj120 €Najemnik120 €

  Luč in voda v skupnih prostorih

• Skupaj400 €Najemnik360 €Lastnik40 €

  Hišnik (90 % in 10 %)

• Skupaj600 €Lastnik600 €

  Zamenjava žlebov

• Skupaj360 €Lastnik360 €

  Upravnik in zavarovanje

• Skupaj2.920 €Najemnik1.920 €Lastnik1.000 €

  Skupaj

Izračun: 900 + 240 + 300 + 120 + 360 = 1.920 € za najemnika; 40 + 600 + 360 = 1.000 € za vas. Upravnik od vas zahteva 2.920 €. Obračun in delitev pošljete najemniku: njegov delež je 1.920 €, plačljiv v 60 dneh od zahteve. Če je s prvim obrokom plačal akontacijo v višini svojega lanskega deleža, 1.800 €, ostane doplačilo 120 €.

Ob vrnitvi: obraba ali škoda?

Najemnik vrne stanovanje takšno, kot ga je prejel, po skupaj sestavljenem opisu, razen obrabe zaradi uporabe v skladu s pogodbo; za starost ne odgovarja (1590. člen). Brez opisa se domneva, da ga je prejel v dobrem vzdrževanem stanju: zapisnik o izročitvi (verbale di consegna) s fotografijami koristi obema. Za izgubo in poslabšanje, tudi zaradi požara, odgovarja, če ne dokaže, da vzrok ni na njegovi strani (1588. člen).