Spese in affitto a Trieste: chi paga, proprietario o inquilino

In affitto il proprietario paga le riparazioni necessarie e i lavori straordinari; l'inquilino paga consumi, servizi comuni e piccola manutenzione dovuta all'uso. Le spese che gli toccano le salda entro 2 mesi dalla richiesta, e prima ha diritto di vedere i conti. Del portiere paga il 90%, salvo una quota più bassa pattuita.

Cosa dice la legge, per ogni contratto?

Valgono per tutti i contratti, dal transitorio al 4+4:

• il proprietario consegna la casa in buono stato di manutenzione e la mantiene adatta all'uso convenuto (art. 1575);
• esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione (art. 1576);
• la piccola manutenzione è quella dei deterioramenti prodotti dall'uso, non dalla vetustà o dal caso fortuito; se manca un patto, la definiscono gli usi locali (art. 1609);
• le riparazioni che spettano a te l'inquilino deve segnalartele; quelle urgenti può farle da sé, avvisandoti nello stesso momento, salvo rimborso (art. 1577);
• se i lavori durano oltre un sesto della locazione, e comunque oltre 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone (art. 1584).

Chi paga cosa: le voci più comuni

Servizi e lavori, tutti dall'Allegato D (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15/03/2017):

• Ascensore: manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, energia, ispezioni e collaudi

  Chi paga: Inquilino

• Ascensore: installazione, manutenzione straordinaria, adeguamento a nuove norme

  Chi paga: Proprietario

• Riscaldamento e acqua calda: combustibile, energia, manutenzione ordinaria, pulizia annuale, lettura dei contatori

  Chi paga: Inquilino

• Riscaldamento: installazione e sostituzione degli impianti, adeguamento a leggi e regolamenti

  Chi paga: Proprietario

• Portiere: stipendio, contributi, liquidazione

  Chi paga: 90% inquilino, 10% proprietario

• Pulizia: stipendio dell'addetto o servizio della ditta, materiali

  Chi paga: Inquilino

• Pulizia: assunzione dell'addetto, affidamento dell'appalto, acquisto dei macchinari

  Chi paga: Proprietario

• Luce e acqua delle parti comuni

  Chi paga: Inquilino

• Tetti, grondaie, fognatura: manutenzione ordinaria

  Chi paga: Inquilino

• Tetti e fognatura: manutenzione straordinaria; grondaie: sostituzione

  Chi paga: Proprietario

• Citofono, antenna centralizzata, luci comuni: manutenzione ordinaria

  Chi paga: Inquilino

• Citofono, antenna centralizzata, luci comuni: installazione e sostituzione

  Chi paga: Proprietario

• In casa: tinteggiatura, vetri, chiavi e serrature, manutenzione ordinaria di pavimenti, infissi e impianti

  Chi paga: Inquilino

• In casa: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria del riscaldamento

  Chi paga: Proprietario

Consumi e imposte, ognuno con la sua norma:

• Acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento

  Chi paga: Inquilino, salvo patto contrario

  Fonte: Legge 392/1978, art. 9

• Tassa rifiuti (TARI)

  Chi paga: Inquilino; solo il proprietario se la detenzione non supera 6 mesi nell'anno solare

  Fonte: Allegato D; regolamento TARI di Trieste, art. 5

• Imposta di registro

  Chi paga: Metà ciascuno

  Fonte: Legge 392/1978, art. 8

• Bollo sul contratto e sulle ricevute

  Chi paga: Inquilino nei contratti tipo del decreto; negli altri, scrivilo nel contratto

  Fonte: Allegato A, art. 5, e gli altri contratti tipo

• ILIA (imposta locale immobiliare autonoma)

  Chi paga: Proprietario

  Fonte: Legge regionale FVG 17/2022, art. 6

Con la cedolare secca registro e bollo sul contratto non si pagano (d.lgs. 23/2011, art. 3). Senza, verso l'Agenzia delle Entrate locatore e conduttore rispondono in solido dell'intera somma dovuta per la registrazione.

Mancano il compenso dell'amministratore e l'assicurazione del palazzo: per le voci che la tabella non considera, il decreto rinvia alle leggi e agli usi locali (art. 4). Scrivi nel contratto chi le paga.

L'Allegato D vale anche per il mio contratto?

Sì nei contratti regolati dal decreto del 2017: 3+2 a canone concordato, transitorio e contratto per studenti (art. 4). A Trieste il Comune indica due accordi territoriali vigenti, e tutti e due applicano la tabella: quello del 2022 (titolo E) e l'accordo del 2025 (art. 15). Per il resto, l'accordo del 2025 rimanda alle norme, agli usi locali raccolti dalla Camera di commercio e alle tabelle concordate fra le organizzazioni firmatarie.

Nel 4+4 a canone libero il decreto non la impone: valgono la legge 392/1978 (art. 9), il codice civile e i patti del contratto.

Come si chiedono le spese all'inquilino?

• Il termine: l'inquilino paga entro 2 mesi dalla richiesta (art. 9). Nei contratti tipo del decreto, a consuntivo, entro 60 giorni.
• I conti: prima di pagare ha diritto all'indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione, e a vedere i documenti giustificativi; nei contratti tipo anche tramite un sindacato.
• L'acconto: nei contratti tipo, con la prima rata del canone annuale l'inquilino versa un acconto non superiore alla sua quota dell'anno precedente.
• L'assemblea: sulle spese e sulla gestione del riscaldamento e del condizionamento vota l'inquilino al posto tuo; sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire, senza voto (art. 10).

E se l'inquilino non paga le spese condominiali?

Al condominio rispondi tu. Le spese le sostengono i condomini (art. 1123 del codice civile), e l'amministratore, senza autorizzazione dell'assemblea, può ottenere contro il condomino moroso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; se la mora dura un semestre, può sospenderlo dai servizi comuni godibili separatamente (art. 63 delle disposizioni di attuazione).

Quindi paghi, e chiedi all'inquilino la sua quota. Se gli oneri accessori non pagati nel termine superano due mensilità di canone, è motivo di risoluzione del contratto (art. 5 della legge 392/1978).

Un esempio: un anno di spese in un palazzo con riscaldamento centrale

Ipotesi: condominio con riscaldamento centralizzato, ascensore e portiere; 3+2 concordato con l'Allegato D, e per patto amministratore e assicurazione al proprietario. Importi ipotetici.

• Totale900 €Inquilino900 €

  Riscaldamento: combustibile e manutenzione ordinaria

• Totale240 €Inquilino240 €

  Ascensore: manutenzione ordinaria ed energia

• Totale300 €Inquilino300 €

  Pulizia delle parti comuni

• Totale120 €Inquilino120 €

  Luce e acqua delle parti comuni

• Totale400 €Inquilino360 €Proprietario40 €

  Portiere (90% e 10%)

• Totale600 €Proprietario600 €

  Sostituzione delle grondaie

• Totale360 €Proprietario360 €

  Amministratore e assicurazione

• Totale2.920 €Inquilino1.920 €Proprietario1.000 €

  Totale

I conti: 900 + 240 + 300 + 120 + 360 = 1.920 € all'inquilino; 40 + 600 + 360 = 1.000 € a te. L'amministratore chiede a te 2.920 €. Tu inoltri all'inquilino rendiconto e riparto: la sua quota è 1.920 €, da pagare entro 60 giorni dalla richiesta. Se con la prima rata aveva versato un acconto pari alla sua quota dell'anno prima, 1.800 €, resta un conguaglio di 120 €.

Alla riconsegna: usura o danno?

L'inquilino restituisce la casa come l'ha ricevuta, secondo la descrizione fatta insieme, salvo il deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto; della vetustà non risponde (art. 1590). Senza descrizione, si presume che l'abbia ricevuta in buono stato: il verbale con le foto conviene a tutti e due. Della perdita e del deterioramento, anche da incendio, risponde se non prova che la causa non gli è imputabile (art. 1588).