Kündigung, Verlängerung, Kaution: wie ein Mietvertrag in Triest endet

Beim ersten Ablauf eines 4+4 oder 3+2 bekommen Sie Ihre Wohnung nur aus einem der Gründe des Artikels 3 des Gesetzes 431/1998 zurück, in der Kündigung angegeben und mindestens 6 Monate vorher mitgeteilt. Beim nächsten Ablauf genügt ein Einschreiben, wieder 6 Monate vorher; schreibt niemand, verlängert sich der Vertrag. Bei der Rückgabe entscheiden Protokoll und Fotos, wie viel Kaution der Mieter zurückbekommt.

Die Fristen: wer darf was, mit welcher Vorlaufzeit?

• Vertrag4+4Wannnach 4 Jahren

  Kündigung aus einem Grund des Art. 3, mindestens 6 Monate vorher

  Wenn niemand schreibt: verlängert sich um 4 Jahre

• Vertrag4+4Wannnach 8 Jahren

  Einschreiben mindestens 6 Monate vorher, für neue Bedingungen oder gegen die Verlängerung; auch der Mieter kann das

  Wenn niemand schreibt: verlängert sich zu denselben Bedingungen

• Vertrag3+2Wannnach 3 Jahren

  Kündigung aus einem Grund des Art. 3, mindestens 6 Monate vorher

  Wenn niemand schreibt: Verlängerung um 2 Jahre

• Vertrag3+2Wannnach 5 Jahren

  Einschreiben mindestens 6 Monate vorher, wie oben; auch der Mieter kann das

  Wenn niemand schreibt: verlängert sich um 2 Jahre, und so bei jedem Ablauf

• VertragBefristetWannbei Ablauf

  nichts: endet ohne Kündigung

  Wenn niemand schreibt: endet

• VertragStudentenWannerster Ablauf

  nichts: der Student entscheidet, mit Kündigung 1 bis 3 Monate vorher

  Wenn niemand schreibt: verlängert sich um denselben Zeitraum

Beim zweiten Ablauf des 4+4 antwortet, wer das Einschreiben erhält, binnen 60 Tagen; ohne Antwort oder Einigung endet der Vertrag.

Beim 4+4 und 3+2 kann der Mieter jederzeit aus schwerwiegenden Gründen zurücktreten, mit 6 Monaten Frist; sieht der Vertrag einen freien Rücktritt vor, per Einschreiben mindestens 6 Monate vorher. Beim Studentenvertrag beträgt die Frist bei schwerwiegenden Gründen 3 Monate.

Bei regulierter Miete beträgt die ISTAT-Anpassung höchstens 75 % des Index; unter der cedolare ist jede Anpassung der Miete, ISTAT eingeschlossen, ausgesetzt. Welcher Vertrag für den nächsten Mieter passt, steht in unserem Ratgeber zu den Mietverträgen.

Welche Gründe reichen, um beim ersten Ablauf nicht zu verlängern?

Nur die des Artikels 3, und der Grund muss in der Kündigung stehen. Für einen privaten Vermieter sind die wichtigsten:

• Sie, Ihr Ehepartner, Ihre Eltern, Kinder oder Verwandten bis zum 2. Grad brauchen die Wohnung, zum Wohnen oder Arbeiten;
• Sie wollen verkaufen und besitzen außer der selbst bewohnten keine weitere Wohnimmobilie; der Mieter hat ein Vorkaufsrecht;
• das Gebäude muss vollständig saniert oder abgerissen werden oder ist schwer beschädigt: Sie brauchen die Baugenehmigung;
• der Mieter verfügt über eine andere freie und geeignete Wohnung in derselben Gemeinde, oder er bewohnt die Wohnung ohne triftigen Grund nicht ständig.

Eine falsche Kündigung wird teuer. Bekommen Sie die Wohnung mit einer unrechtmäßigen Kündigung zurück, schulden Sie dem Mieter mindestens 36 Monatsmieten der letzten Miete: bei 700 € im Monat 25.200 €. Nutzen Sie sie binnen 12 Monaten nach der Rückgabe nicht für den angegebenen Zweck, kann der Mieter wählen zwischen der Rückkehr zu denselben Bedingungen und den 36 Monatsmieten.

Beim ersten Ablauf verlangt das Gesetz eine «Mitteilung» an den Mieter; beim zweiten Ablauf schreibt es dagegen ausdrücklich ein Einschreiben vor.

Warum lohnt es sich in Triest, früh zu handeln?

Hier wiegt die Räumung wegen Vertragsende schwerer als im übrigen Italien. 2025 betrafen in der Provinz Triest 116 der 277 Räumungsbeschlüsse das Vertragsende (finita locazione): 42 %, gegenüber 23 % im italienischen Durchschnitt (Zahlen des Innenministeriums).

Bleibt der Mieter über den Ablauf hinaus, schuldet er die Miete bis zur Rückgabe, dazu einen etwaigen weiteren Schaden.

Die Kaution: wie viel, welche Zinsen, wann kommt sie zurück?

• Sie darf 3 Monatsmieten nicht übersteigen (Art. 11 des Gesetzes 392/1978).
• Sie bringt gesetzliche Zinsen, die dem Mieter am Ende jedes Jahres zustehen: 2 % im Jahr 2025, 1,60 % ab dem 1. Januar 2026. Den Satz für 2027 legt, falls er sich ändert, ein Dekret bis zum 15. Dezember 2026 fest.
• In den Musterverträgen mit regulierter Miete darf sie nicht für die letzten Mieten verwendet werden und wird am Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, nach Prüfung des Zustands der Wohnung und der Vertragspflichten. Beim befristeten Vertrag und beim Studentenvertrag werden die Zinsen am Ende gezahlt.

Ein Beispiel: Zinsen und Rückgabe mit Abzügen

Annahmen: 3+2 mit regulierter Miete, Beginn am 1. Januar 2025, Miete 700 € im Monat, Kaution von 3 Monatsmieten, also 2.100 €. Der Mieter tritt aus schwerwiegenden Gründen mit 6 Monaten Frist zurück und gibt die Wohnung am 31. Dezember 2026 zurück.

1. Zinsen: 2.100 × 2 % = 42,00 € für 2025, bereits am Jahresende gezahlt; 2.100 × 1,60 % = 33,60 € für 2026.
2. Rückgabeprotokoll, verglichen mit dem Übergabeprotokoll und den Fotos: die zerbrochene Küchenschranktür, bei der Übergabe intakt, kostet laut Kostenvoranschlag 180 €; der unbezahlte Nebenkostenausgleich beträgt 95 €.
3. Rückzahlung: 2.100 − 180 − 95 = 1.825 €, plus 33,60 € Zinsen: 1.858,60 €.

Ein vorzeitig beendeter Vertrag wird danach binnen 30 Tagen der Agenzia delle Entrate gemeldet: 67 € Registersteuer, unter der cedolare nur die Meldung.

Was darf abgezogen werden, was nicht?

Die Regel steht in Artikel 1590 des Zivilgesetzbuchs: Der Mieter gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem er sie erhalten hat, gemäß der gemeinsamen Beschreibung, abgesehen von der Abnutzung durch normalen Gebrauch. Für Alterung haftet er nicht. Fehlt die Beschreibung, wird vermutet, dass er sie in gutem Zustand erhalten hat; ein Protokoll mit Fotos erspart den Streit.

Abzüge sind belastbar, wenn das Protokoll sie belegt, und noch mehr, wenn der Mieter es unterschreibt. Bei regulierter Miete kann jede Seite vor dem Gericht die paritätische Verhandlungs- und Schlichtungskommission anrufen: Stimmt die andere zu, schließt sie binnen 60 Tagen ab. Nach der Vereinbarung von Triest von 2025 kostet sie nichts, außer den Dokumentkosten. Die Vertragsvorlage prüft auch die Obergrenze der Kaution.