Odpoved, podaljšanje in varščina: kako se konča najem v Trstu

Ob prvem izteku pogodbe 4+4 ali 3+2 lahko stanovanje dobite nazaj le iz enega od razlogov 3. člena zakona 431/1998, ki ga navedete v odpovedi in sporočite vsaj 6 mesecev prej. Ob naslednjem izteku zadošča priporočeno pismo, spet 6 mesecev prej; če nihče ne piše, se pogodba podaljša. Ob vrnitvi stanovanja zapisnik in fotografije povedo, koliko varščine dobi najemnik nazaj.

Roki: kdo lahko kaj naredi in s kolikšnim rokom?

• Pogodba4+4Kdajpo 4 letih

  odpoved iz razloga 3. člena, vsaj 6 mesecev prej

  Če nihče ne piše: podaljša se za 4 leta

• Pogodba4+4Kdajpo 8 letih

  priporočeno pismo vsaj 6 mesecev prej, za nove pogoje ali za nepodaljšanje; enako lahko stori najemnik

  Če nihče ne piše: podaljša se pod istimi pogoji

• Pogodba3+2Kdajpo 3 letih

  odpoved iz razloga 3. člena, vsaj 6 mesecev prej

  Če nihče ne piše: podaljšanje za 2 leti

• Pogodba3+2Kdajpo 5 letih

  priporočeno pismo vsaj 6 mesecev prej, kot zgoraj; enako lahko stori najemnik

  Če nihče ne piše: podaljša se za 2 leti, in tako ob vsakem izteku

• PogodbaZačasnaKdajob izteku

  nič: konča se brez odpovedi

  Če nihče ne piše: konča se

• PogodbaŠtudentiKdajprvi iztek

  nič: odloči študent, z odpovedjo od 1 do 3 mesece prej

  Če nihče ne piše: podaljša se za enako obdobje

Ob drugem izteku pogodbe 4+4 mora tisti, ki prejme priporočeno pismo, odgovoriti v 60 dneh; če ne odgovori ali se ne dogovorita, pogodba preneha.

Pri pogodbah 4+4 in 3+2 lahko najemnik kadar koli odstopi iz resnih razlogov, s 6-mesečnim odpovednim rokom; če pogodba predvideva prosti odstop, s priporočenim pismom vsaj 6 mesecev prej. Pri pogodbi za študente je rok pri resnih razlogih 3 mesece.

Pri regulirani najemnini usklajevanje z indeksom ISTAT znaša največ 75 % indeksa; pri cedolare je vsako usklajevanje najemnine, vključno z ISTAT, zadržano. Katero pogodbo izbrati za naslednjega najemnika, preberite v vodniku o pogodbah.

Kateri razlogi zadoščajo, da pogodbe ob prvem izteku ne podaljšate?

Le tisti iz 3. člena, razlog pa mora biti zapisan v odpovedi. Za zasebnega najemodajalca so glavni:

• stanovanje potrebujete vi, zakonec, starši, otroci ali sorodniki do 2. kolena, za bivanje ali delo;
• želite ga prodati in razen tistega, v katerem živite, nimate drugih stanovanjskih nepremičnin; najemnik ima predkupno pravico;
• stavbo je treba v celoti obnoviti ali porušiti ali pa je hudo poškodovana: potrebujete gradbeno dovoljenje;
• najemnik ima v isti občini drugo prosto in primerno stanovanje ali pa v stanovanju brez upravičenega razloga ne živi stalno.

Napačna odpoved je draga. Če stanovanje dobite nazaj z nezakonito odpovedjo, dolgujete najemniku vsaj 36 mesečnih najemnin zadnje najemnine: pri 700 € na mesec 25.200 €. Če ga v 12 mesecih od vrnitve ne uporabite za navedeni namen, lahko najemnik izbira med vrnitvijo pod istimi pogoji in 36 mesečnimi najemninami.

Ob prvem izteku zakon zahteva »sporočilo« najemniku; ob drugem izteku pa izrecno zahteva priporočeno pismo.

Zakaj se v Trstu splača ukrepati pravočasno?

Tu izselitev zaradi izteka pogodbe tehta več kot drugod v Italiji. Leta 2025 je bilo v tržaški pokrajini 116 od 277 sklepov o izselitvi izdanih zaradi izteka najema (finita locazione): 42 %, v italijanskem povprečju pa 23 % (podatki notranjega ministrstva).

Če najemnik po izteku ostane, dolguje najemnino do vrnitve stanovanja in morebitno nadaljnjo škodo.

Varščina: koliko, s kakšnimi obrestmi, kdaj se vrne?

• Ne sme presegati 3 mesečnih najemnin (11. člen zakona 392/1978).
• Prinaša zakonske obresti, ki jih najemniku plačate ob koncu vsakega leta: 2 % v letu 2025, 1,60 % od 1. januarja 2026. Stopnjo za leto 2027, če se spremeni, določi odlok do 15. decembra 2026.
• V vzorčnih pogodbah z regulirano najemnino se ne sme porabiti za zadnje najemnine, vrne pa se ob koncu najema po pregledu stanja stanovanja in pogodbenih obveznosti. Pri začasni pogodbi in pogodbi za študente se obresti plačajo na koncu.

Primer: obresti in vrnitev stanovanja z odbitki

Predpostavke: pogodba 3+2 z regulirano najemnino, začetek 1. januarja 2025, najemnina 700 € na mesec, varščina 3 mesečne najemnine, torej 2.100 €. Najemnik iz resnih razlogov odstopi s 6-mesečnim rokom in stanovanje vrne 31. decembra 2026.

1. Obresti: 2.100 × 2 % = 42,00 € za leto 2025, že plačane ob koncu leta; 2.100 × 1,60 % = 33,60 € za leto 2026.
2. Zapisnik ob vrnitvi, primerjan z zapisnikom ob izročitvi in s fotografijami: zlomljena vrata kuhinjske omarice, ob izročitvi cela, stanejo po predračunu 180 €; neplačan poračun stroškov stavbe znaša 95 €.
3. Vračilo: 2.100 − 180 − 95 = 1.825 €, plus 33,60 € obresti: 1.858,60 €.

Predčasno prekinjeno pogodbo je nato treba v 30 dneh sporočiti agenciji Agenzia delle Entrate: 67 € registrskega davka ali pri cedolare le sporočilo.

Kaj se lahko odbije in kaj ne?

Pravilo je v 1590. členu civilnega zakonika: najemnik vrne stanovanje v stanju, v katerem ga je prejel, po skupnem opisu, razen obrabe zaradi običajne rabe. Za starost stanovanja ne odgovarja. Če opisa ni, se domneva, da ga je prejel v dobrem stanju; zapisnik s fotografijami prepreči spor.

Odbitki so trdni, če jih zapisnik dokumentira, še bolj pa, če ga najemnik podpiše. Pri regulirani najemnini lahko vsaka stran pred sodiščem zahteva paritetno komisijo za pogajanja in spravo: če druga stran pristane, konča v 60 dneh. Po tržaškem sporazumu iz leta 2025 ne stane nič, razen stroškov dokumentov. Vzorec pogodbe preveri tudi zgornjo mejo varščine.