Disdetta, rinnovo e deposito: come finisce un affitto a Trieste

Alla prima scadenza di un 4+4 o di un 3+2 puoi riavere la casa solo per uno dei motivi dell'articolo 3 della legge 431/1998, scritto nella disdetta e comunicato almeno 6 mesi prima. Alla scadenza successiva basta una raccomandata, sempre 6 mesi prima; se nessuno scrive, il contratto si rinnova. Alla riconsegna, verbale e foto dicono quanto deposito torna all'inquilino.

Le scadenze: chi può fare cosa, e con quale preavviso?

• Contratto4+4Quandodopo 4 anni

  disdetta per un motivo dell'art. 3, almeno 6 mesi prima

  Se nessuno scrive: si rinnova di 4 anni

• Contratto4+4Quandodopo 8 anni

  raccomandata almeno 6 mesi prima, per nuove condizioni o per non rinnovare; può farlo anche l'inquilino

  Se nessuno scrive: si rinnova alle stesse condizioni

• Contratto3+2Quandodopo 3 anni

  disdetta per un motivo dell'art. 3, almeno 6 mesi prima

  Se nessuno scrive: proroga di 2 anni

• Contratto3+2Quandodopo 5 anni

  raccomandata almeno 6 mesi prima, come sopra; può farlo anche l'inquilino

  Se nessuno scrive: si rinnova di 2 anni, e così a ogni scadenza

• ContrattoTransitorioQuandoalla scadenza

  niente: finisce senza disdetta

  Se nessuno scrive: finisce

• ContrattoStudentiQuandoprima scadenza

  niente: decide lo studente, con disdetta da 1 a 3 mesi prima

  Se nessuno scrive: si rinnova per lo stesso periodo

Alla seconda scadenza del 4+4 chi riceve la raccomandata risponde entro 60 giorni; se non risponde o non vi accordate, il contratto cessa.

Nel 4+4 e nel 3+2 l'inquilino che ha gravi motivi può andarsene quando vuole, con 6 mesi di preavviso; se il contratto prevede il recesso libero, con una raccomandata almeno 6 mesi prima. Nel contratto per studenti il preavviso per gravi motivi è di 3 mesi.

Nel concordato l'aggiornamento ISTAT è al massimo il 75% dell'indice; con la cedolare l'aggiornamento del canone, ISTAT compreso, è sospeso. Quale formula scegliere per il prossimo inquilino lo trovi nella guida ai contratti.

Quali motivi bastano per non rinnovare alla prima scadenza?

Solo quelli dell'articolo 3, e il motivo va scritto nella disdetta. Per un proprietario privato i principali sono:

• la casa serve a te, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il 2° grado, per abitarci o lavorarci;
• vuoi venderla e non possiedi altri immobili abitativi oltre a quello in cui vivi; l'inquilino ha la prelazione;
• l'edificio va ristrutturato integralmente o demolito, o è gravemente danneggiato: serve il titolo edilizio;
• l'inquilino ha un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune, o non abita la casa con continuità senza un giustificato motivo.

Una disdetta sbagliata costa cara. Se riottieni la casa con una disdetta illegittima, devi all'inquilino almeno 36 mensilità dell'ultimo canone: con 700 € al mese, 25.200 €. Se entro 12 mesi da quando l'hai riavuta non la usi per il motivo dichiarato, l'inquilino può scegliere fra tornare alle stesse condizioni e le 36 mensilità.

Alla prima scadenza la legge chiede di darne «comunicazione» all'inquilino; alla seconda scadenza, invece, richiede espressamente una lettera raccomandata.

Perché a Trieste conviene muoversi per tempo?

Qui lo sfratto per fine contratto pesa più che nel resto d'Italia. Nel 2025, in provincia di Trieste, 116 dei 277 provvedimenti di sfratto sono stati per finita locazione: il 42%, contro il 23% della media italiana (dati del Ministero dell'Interno).

Se l'inquilino resta oltre la scadenza, deve il canone fino alla riconsegna, più l'eventuale danno maggiore.

Il deposito cauzionale: quanto, con quali interessi, quando torna?

• Non può superare 3 mensilità del canone (art. 11 della legge 392/1978).
• Produce interessi legali, da pagare all'inquilino alla fine di ogni anno: 2% nel 2025, 1,60% dal 1° gennaio 2026. Il tasso del 2027, se cambia, esce con un decreto entro il 15 dicembre 2026.
• Nei modelli dei contratti concordati non si usa per pagare gli ultimi canoni, e si restituisce a fine locazione dopo la verifica dello stato della casa e degli obblighi del contratto. Nel transitorio e nel contratto per studenti gli interessi si pagano alla fine.

Un esempio: interessi e riconsegna con trattenute

Ipotesi: 3+2 concordato iniziato il 1° gennaio 2025, canone di 700 € al mese, deposito di 3 mensilità, cioè 2.100 €. L'inquilino recede per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso, e riconsegna la casa il 31 dicembre 2026.

1. Interessi: 2.100 × 2% = 42,00 € per il 2025, già pagati a fine anno; 2.100 × 1,60% = 33,60 € per il 2026.
2. Verbale di riconsegna, confrontato con quello di consegna e con le foto: l'anta della cucina rotta, integra alla consegna, vale 180 € da preventivo; il conguaglio delle spese condominiali non pagato è di 95 €.
3. Restituzione: 2.100 − 180 − 95 = 1.825 €, più 33,60 € di interessi: 1.858,60 €.

Il contratto chiuso in anticipo si comunica poi all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: 67 € di registro, oppure la sola comunicazione se sei in cedolare.

Cosa si può trattenere, e cosa no?

La regola è nell'articolo 1590 del codice civile: l'inquilino restituisce la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, secondo la descrizione fatta insieme, salvo il deterioramento dovuto all'uso normale. Della vetustà non risponde. Se la descrizione manca, si presume che l'abbia ricevuta in buono stato; un verbale con le foto evita di discuterne.

Le trattenute sono solide se il verbale le documenta, e ancora di più se l'inquilino lo firma. Nei contratti concordati, prima del giudice, ciascuna parte può chiedere la commissione di negoziazione paritetica e conciliazione: se l'altra aderisce, chiude entro 60 giorni. Per l'accordo di Trieste del 2025 non costa nulla, salvo le spese documentali. Il fac-simile del contratto controlla anche il tetto del deposito.