Mietvertrag in Triest registrieren: Kosten und Fristen

Ein Wohnungsmietvertrag wird bei der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) binnen 30 Tagen nach der Unterschrift registriert, oder nach Mietbeginn, wenn dieser früher liegt, unabhängig von der Miethöhe. Mit der cedolare secca (pauschale Mietsteuer) zahlen Sie weder Registersteuer noch Stempelsteuer; ohne sie zahlen Sie 2 % der Jahresmiete, mindestens 67 € im ersten Jahr. Die übrigen Fristen, vom APE bis zur Questura, stehen im Kalender unten.

Der Kalender des Vermieters: wann, was, wer

• Vom Beginn der Verhandlungen bis zur Unterschrift

  Was: APE bereitstellen, dann übergeben; im Vertrag die APE-Klausel

  Wer: Vermieter

• Bevor Sie die cedolare wählen

  Was: Einschreiben (raccomandata) an den Mieter mit dem Verzicht auf jede Anpassung der Miete, ISTAT inbegriffen

  Wer: Vermieter

• Binnen 48 Stunden, nachdem Sie dem Mieter die Wohnung überlassen

  Was: schriftliche Meldung an Questura oder Polizeikommissariat (Commissariato), wenn der Mieter kein EU-Bürger ist

  Wer: Vermieter

• Binnen 30 Tagen nach der Unterschrift, oder nach Mietbeginn, wenn früher

  Was: Registrierung mit dem Formular RLI und Zahlung, oder Wahl der cedolare

  Wer: Vermieter

• Regulierte Miete ohne Verbände, nach der Unterschrift

  Was: Antrag auf die Bestätigung der Übereinstimmung (attestazione di rispondenza)

  Wer: die interessierte Partei

• Binnen 60 Tagen nach der Registrierung

  Was: belegte Mitteilung der Registrierung an den Mieter und an den Hausverwalter (amministratore)

  Wer: Vermieter

• Regulierte Miete: für Änderungen im Jahr 2026 bis 30.06.2027

  Was: ILIA-Erklärung an Esatto SPA, mit Vertrag und Bestätigung

  Wer: Vermieter

• Jedes Jahr, binnen 30 Tagen nach Ablauf des Vertragsjahres

  Was: Registersteuer für das Jahr (Kennziffer 1501), wenn Sie jährlich zahlen und nicht in der cedolare sind; Wahl oder Widerruf der cedolare

  Wer: die Parteien, Kosten zur Hälfte (Registersteuer); Vermieter (cedolare)

• Binnen 30 Tagen nach Verlängerung, Abtretung oder Auflösung

  Was: Formular RLI und Zahlung: Verlängerung 2 % (1504), Abtretung ohne Entgelt 67 € (1502), vorzeitige Auflösung 67 € (1503)

  Wer: die Parteien

Wer online registriert, zahlt per Lastschrift vom Konto; im Amt geht es auch mit dem Formular F24 Elementi identificativi, Kennziffer 1500 für die erste Registrierung. Unter der cedolare zahlen Verlängerung und Auflösung keine Steuer, müssen aber binnen 30 Tagen gemeldet werden; die Abtretung zahlt auch unter der cedolare Registersteuer.

Eine nicht gemeldete Verlängerung kostet Sie die cedolare nicht, wenn Sie sie weiter gezahlt und erklärt haben. Das Einschreiben ist dagegen eine Bedingung: ohne es ist die Wahl unwirksam. Es entfällt, wenn der Verzicht auf Anpassungen schon im Vertrag steht.

Was kostet die Registrierung eines 3+2 mit regulierter Miete und eines freien 4+4?

Ohne cedolare zahlen Sie 2 % Registersteuer auf die Jahresmiete, mindestens 67 € im ersten Jahr, und die Stempelsteuer: 16 € je 4 Seiten, und jedenfalls je 100 Zeilen, für jedes Exemplar. Laut Gesetz wird die Registersteuer geteilt; in den ministeriellen Mustern für die regulierte Miete trägt der Mieter die Stempelsteuer. Triest gehört zu den Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck (alta tensione abitativa): Beim 3+2 und beim Studentenvertrag sinkt die Bemessungsgrundlage auf 70 %, beim befristeten Vertrag nicht.

Beispiel. Annahmen: ein Vertrag mit 8 Seiten zu höchstens 25 Zeilen, in einem Exemplar registriert; 3+2 mit regulierter Miete zu 650 € im Monat, freier 4+4 zu 750 €.

• 3+2 reguliert7.800 €4+4 frei9.000 €

  Jahresmiete

• 3+2 reguliert70 % = 5.460 €4+4 frei9.000 €

  Bemessungsgrundlage

• 3+2 reguliert109,00 €4+4 frei180,00 €

  Registersteuer, erstes Jahr (2 %, auf den Euro gerundet)

• 3+2 reguliert32,00 €4+4 frei32,00 €

  Stempelsteuer (2 × 16 €)

• 3+2 reguliert141,00 €4+4 frei212,00 €

  Summe bei der Registrierung

• 3+2 reguliert109,00 €4+4 frei180,00 €

  Jedes weitere Jahr, ohne ISTAT-Anpassung (Kennziffer 1501)

• 3+2 reguliert0 €4+4 frei0 €

  Mit cedolare (Register- und Stempelsteuer)

Sie können auch die ganze Laufzeit auf einmal zahlen: Dann sinkt die Steuer um die Hälfte des gesetzlichen Zinssatzes je Jahr. Mit cedolare sparen Sie Register- und Stempelsteuer, zahlen aber die cedolare selbst: 780 € im Jahr bei regulierter Miete (10 %), 1.890 € beim freien Vertrag (21 %).

Verspätete Registrierung: was kostet sie?

Wer nicht registriert, zahlt eine Strafe von 120 % der geschuldeten Steuer, mindestens 250 €. Bei einer Verspätung bis 30 Tage sinkt sie auf 45 %, mindestens 150 €. Die Resolution 56/E vom 13.10.2025 der Agenzia delle Entrate fügt zwei Regeln hinzu:

• Wer jährlich zahlt, dem wird die Strafe auf die Steuer des ersten Jahres berechnet, nicht auf die ganze Laufzeit;
• unter der cedolare, wo keine Steuer anfällt, bleibt die feste Mindeststrafe: 150 € bis 30 Tage Verspätung, 250 € darüber.

Für verspätet gezahlte Folgejahre gilt eine andere Strafe, die für verspätete Zahlungen. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, senkt die freiwillige Berichtigung (ravvedimento operoso) die Strafe.

Der APE: was müssen Sie dem Mieter geben?

Der Energieausweis (attestato di prestazione energetica) wird ab Beginn der Verhandlungen bereitgestellt und am Ende übergeben; hat die Wohnung keinen, muss der Vermieter ihn erstellen lassen. In den Vertrag gehört die Klausel, mit der der Mieter erklärt, die Informationen und den Ausweis erhalten zu haben; bei einer einzelnen Wohnung wird die Kopie nicht beigefügt.

Fehlt die Klausel, zahlen die Parteien gesamtschuldnerisch und zu gleichen Teilen 1.000 bis 4.000 €, die Hälfte bei einer Mietdauer bis 3 Jahre. Fehlt der APE, riskiert der Vermieter 300 bis 1.800 €.

Questura: wer muss informiert werden?

• Italienischer oder EU-Mieter: Die Registrierung ersetzt die Meldung der Gebäudeüberlassung (cessione di fabbricato).
• Mieter aus einem Nicht-EU-Staat oder staatenlos: schriftliche Meldung an die Behörde für öffentliche Sicherheit (Questura oder Commissariato) binnen 48 Stunden, auch bei registriertem Vertrag. Wer sie versäumt, riskiert 500 bis 3.500 €.

Regulierte Miete in Triest: Bestätigung und Esatto SPA

Schließen Sie einen Vertrag mit regulierter Miete ohne Unterstützung der Verbände, setzen die cedolare von 10 % und die Vorteile bei IRPEF und Registersteuer die Bestätigung einer Organisation voraus, die die Vereinbarung unterzeichnet hat (Resolution 31/E von 2018). Für die Vereinbarung von 2025 gilt die Bestätigung nur mit qualifizierter digitaler Signatur.

Dann die ILIA, die in Friaul-Julisch Venetien an die Stelle der IMU getreten ist: Damit sie auf 75 % sinkt, reichen Sie die Erklärung bei Esatto SPA ein, mit Vertrag und Bestätigung. Für Änderungen im Jahr 2026 ist die Frist der 30.06.2027; die Erklärung gilt auch für die Folgejahre, wenn sich die Daten nicht ändern. Welche Vereinbarung Sie wählen, erklären wir im Ratgeber zur regulierten Miete.

Und wenn der Vertrag nicht registriert wird?

Er ist nichtig: So steht es in Absatz 346 des Gesetzes 311/2004. Der Mieter kann vor Gericht verlangen, dass er auf einen 4+4 oder 3+2 zurückgeführt wird: Das Gericht setzt eine Miete fest, die den nach Artikel 2 des Gesetzes 431/1998 bestimmten Mindestwert nicht übersteigt, und ordnet die Rückzahlung des zu viel Gezahlten an.

Steuerlich wird, bis zum Beweis des Gegenteils, das Mietverhältnis auch für die 4 Steuerjahre vor dem Jahr der Feststellung vermutet, mit einer Miete von 10 % des Immobilienwerts.

Die nächsten Schritte

• Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob der APE vorhanden und noch gültig ist.
• Wenn Sie die cedolare wählen, schicken Sie das Einschreiben mit dem Verzicht auf Anpassungen vor der Registrierung, oder schreiben Sie den Verzicht in den Vertrag.
• Kommt der Mieter von außerhalb der Europäischen Union, notieren Sie sich sofort die Meldung an die Questura.
• Bereiten Sie den Text mit der Vertragsvorlage vor.

Wenn Sie uns die Vermietung anvertrauen, kümmern wir uns um Vertrag und Registrierung, und einen Monat vor Vertragsende schreiben wir Ihnen und dem Mieter: So arbeiten wir.

Information, keine Beratung zu Ihrem Fall: Für Ihren Vertrag schreiben Sie uns über die Website.