Registrazione del contratto d'affitto a Trieste: costi e scadenze

Il contratto d'affitto si registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se viene prima, qualunque sia il canone. Con la cedolare secca non paghi né registro né bollo; senza, paghi il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € il primo anno. Le altre scadenze, dall'APE alla Questura, sono nel calendario.

Il calendario del proprietario: quando, cosa, chi

• Dall'inizio della trattativa alla firma

  Cosa: APE a disposizione, poi consegnato; nel contratto la clausola APE

  Chi: proprietario

• Prima di scegliere la cedolare

  Cosa: raccomandata all'inquilino con la rinuncia a ogni aggiornamento del canone, ISTAT compreso

  Chi: proprietario

• Entro 48 ore da quando gli cedi la casa

  Cosa: comunicazione scritta a Questura o Commissariato, se l'inquilino non è cittadino UE

  Chi: proprietario

• Entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se prima

  Cosa: registrazione con il modello RLI e pagamento, oppure scelta della cedolare

  Chi: proprietario

• Concordato non assistito, dopo la firma

  Cosa: richiesta dell'attestazione di rispondenza

  Chi: la parte interessata

• Nei 60 giorni dopo la registrazione

  Cosa: comunicazione documentata della registrazione all'inquilino e all'amministratore di condominio

  Chi: proprietario

• Concordato: per le variazioni del 2026, entro il 30/06/2027

  Cosa: dichiarazione ILIA a Esatto SPA, con contratto e attestazione

  Chi: proprietario

• Ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità

  Cosa: registro dell'annualità (codice 1501), se paghi anno per anno e non sei in cedolare; scelta o revoca della cedolare

  Chi: le parti, spesa a metà (registro); proprietario (cedolare)

• Entro 30 giorni da proroga, cessione o risoluzione

  Cosa: modello RLI e pagamento: proroga 2% (1504), cessione senza corrispettivo 67 € (1502), risoluzione anticipata 67 € (1503)

  Chi: le parti

Se registri online paghi con addebito sul conto; in ufficio anche con l'F24 Elementi identificativi, codice 1500 per la prima registrazione. In cedolare proroga e risoluzione non pagano imposta, ma vanno comunicate entro 30 giorni; la cessione paga il registro anche in cedolare.

Una proroga non comunicata non ti fa perdere la cedolare, se hai continuato a versarla e a dichiararla. La raccomandata invece è una condizione: senza, l'opzione non ha effetto. Non serve se la rinuncia all'aggiornamento è già scritta nel contratto.

Quanto costa registrare un 3+2 concordato e un 4+4 libero?

Senza cedolare paghi il registro del 2% sul canone annuo, minimo 67 € la prima annualità, e il bollo: 16 € ogni 4 facciate, e comunque ogni 100 righe, per ogni copia. Per legge il registro si divide a metà; nei modelli ministeriali del concordato il bollo è dell'inquilino. Trieste è fra i comuni ad alta tensione abitativa: nel 3+2 e nel contratto per studenti la base scende al 70%, nel transitorio no.

Esempio. Ipotesi: contratto di 8 facciate da non più di 25 righe, registrato in una copia; 3+2 concordato a 650 € al mese, 4+4 libero a 750 €.

• 3+2 concordato7.800 €4+4 libero9.000 €

  Canone annuo

• 3+2 concordato70% = 5.460 €4+4 libero9.000 €

  Base del registro

• 3+2 concordato109,00 €4+4 libero180,00 €

  Registro, prima annualità (2%, arrotondato all'euro)

• 3+2 concordato32,00 €4+4 libero32,00 €

  Bollo (2 × 16 €)

• 3+2 concordato141,00 €4+4 libero212,00 €

  Totale alla registrazione

• 3+2 concordato109,00 €4+4 libero180,00 €

  Ogni annualità dopo, senza aggiornamento ISTAT (codice 1501)

• 3+2 concordato0 €4+4 libero0 €

  Con la cedolare (registro e bollo)

Puoi anche pagare in una volta tutta la durata: in quel caso l'imposta scende di metà del tasso legale per ogni annualità. Con la cedolare risparmi registro e bollo, ma paghi la cedolare: 780 € l'anno sul concordato (10%), 1.890 € sul libero (21%).

Se registri in ritardo: quanto costa?

Se non registri, la sanzione è il 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 €. Se registri con un ritardo fino a 30 giorni, scende al 45%, con un minimo di 150 €. La risoluzione 56/E del 13/10/2025 dell'Agenzia aggiunge due regole:

• se paghi anno per anno, la sanzione si calcola sull'imposta della prima annualità, non su tutta la durata;
• in cedolare, dove l'imposta non c'è, resta la sanzione minima fissa: 150 € fino a 30 giorni di ritardo, 250 € oltre.

Le annualità successive versate in ritardo hanno un'altra sanzione, quella dei tardivi versamenti. Se ne hai i presupposti, con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce.

APE: cosa devi dare all'inquilino?

L'attestato di prestazione energetica va messo a disposizione dall'inizio della trattativa e consegnato alla fine; se la casa non ce l'ha, il proprietario lo deve far fare. Nel contratto va la clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto informazioni e attestato; per un singolo appartamento la copia non si allega.

Se manca la clausola, le parti pagano in solido e in parti uguali da 1.000 a 4.000 €, la metà se la locazione non supera 3 anni. Se manca l'APE, il proprietario rischia da 300 a 1.800 €.

Questura: chi va avvisato?

• Inquilino italiano o dell'Unione europea: la registrazione assorbe la comunicazione di cessione di fabbricato.
• Inquilino extra-UE o apolide: entro 48 ore avvisi per iscritto la pubblica sicurezza (Questura o Commissariato), anche se il contratto è registrato. Chi non lo fa rischia da 500 a 3.500 €.

Concordato a Trieste: attestazione ed Esatto SPA

Se firmi il concordato senza l'assistenza delle organizzazioni, la cedolare al 10% e le agevolazioni su IRPEF e registro richiedono l'attestazione di un'organizzazione firmataria dell'accordo (risoluzione 31/E del 2018). Per l'accordo del 2025 l'attestazione vale solo con firma digitale qualificata.

Poi c'è l'ILIA, l'imposta locale che in regione sostituisce l'IMU: per averla ridotta al 75% presenti la dichiarazione a Esatto SPA, con il contratto e l'attestazione. Per le variazioni del 2026 il termine è il 30/06/2027; la dichiarazione vale anche per gli anni dopo, se i dati non cambiano. Quale accordo scegliere lo spieghiamo nella guida al canone concordato.

E se il contratto non si registra?

È nullo: lo prevede il comma 346 della legge 311/2004. L'inquilino può chiedere al giudice di ricondurlo a un 4+4 o a un 3+2: il giudice fissa un canone non oltre il valore minimo definito secondo l'articolo 2 della legge 431/1998 e dispone la restituzione di quanto pagato in più.

Per il fisco, salvo prova contraria, l'affitto si presume anche nei 4 periodi d'imposta prima di quello in cui viene accertato, con un canone pari al 10% del valore dell'immobile.