Registracija najemne pogodbe v Trstu: stroški in roki

Stanovanjsko najemno pogodbo registrirate pri davčni agenciji Agenzia delle Entrate v 30 dneh od podpisa ali od začetka najema, če je ta prej, ne glede na višino najemnine. S pavšalnim davkom cedolare secca ne plačate ne registrskega davka ne kolkovine; brez njega plačate 2 % letne najemnine, v prvem letu najmanj 67 €. Druge roke, od energetske izkaznice (APE) do kvesture, najdete v koledarju spodaj.

Koledar najemodajalca: kdaj, kaj, kdo

• Od začetka pogajanj do podpisa

  Kaj: energetska izkaznica na razpolago, nato izročena; v pogodbi klavzula o njej

  Kdo: najemodajalec

• Preden izberete cedolare

  Kaj: priporočeno pismo (raccomandata) najemniku z odpovedjo vsakršnemu usklajevanju najemnine, tudi po indeksu ISTAT

  Kdo: najemodajalec

• V 48 urah od trenutka, ko najemniku prepustite stanovanje

  Kaj: pisna prijava na kvesturi (Questura) ali policijskem komisariatu (Commissariato), če najemnik ni državljan EU

  Kdo: najemodajalec

• V 30 dneh od podpisa ali od začetka najema, če je ta prej

  Kaj: registracija z obrazcem RLI in plačilo ali izbira cedolare

  Kdo: najemodajalec

• Regulirana najemnina brez organizacij, po podpisu

  Kaj: zahteva za potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza)

  Kdo: zainteresirana stranka

• V 60 dneh po registraciji

  Kaj: dokumentirano obvestilo o registraciji najemniku in upravniku stavbe (amministratore)

  Kdo: najemodajalec

• Regulirana najemnina: za spremembe v letu 2026 do 30. 6. 2027

  Kaj: prijava ILIA pri Esatto SPA, s pogodbo in potrdilom

  Kdo: najemodajalec

• Vsako leto, v 30 dneh po izteku pogodbenega leta

  Kaj: registrski davek za leto (šifra 1501), če plačujete letno in niste v cedolare; izbira ali preklic cedolare

  Kdo: stranki, strošek pol-pol (registrski davek); najemodajalec (cedolare)

• V 30 dneh od podaljšanja, odstopa ali razveze

  Kaj: obrazec RLI in plačilo: podaljšanje 2 % (1504), odstop pogodbe brez plačila 67 € (1502), predčasna razveza 67 € (1503)

  Kdo: stranki

Če registrirate prek spleta, plačate z bremenitvijo računa; na uradu tudi z obrazcem F24 Elementi identificativi, šifra 1500 za prvo registracijo. Pri cedolare podaljšanje in razveza ne plačata davka, sporočiti pa ju je treba v 30 dneh; odstop pogodbe plača registrski davek tudi pri cedolare.

Nesporočeno podaljšanje vam ne odvzame cedolare, če ste ga še naprej plačevali in prijavljali. Priporočeno pismo pa je pogoj: brez njega izbira nima učinka. Ni ga treba pošiljati, če je odpoved usklajevanju že zapisana v pogodbi.

Koliko stane registracija pogodbe 3+2 z regulirano najemnino in proste pogodbe 4+4?

Brez cedolare plačate 2 % registrskega davka na letno najemnino, v prvem letu najmanj 67 €, in kolkovino: 16 € za vsake 4 strani in v vsakem primeru za vsakih 100 vrstic, za vsak izvod. Po zakonu se registrski davek deli na pol; v ministrskih vzorcih za regulirano najemnino kolkovino plača najemnik. Trst je med občinami z velikim stanovanjskim pritiskom (alta tensione abitativa): pri pogodbi 3+2 in pogodbi za študente se osnova zniža na 70 %, pri začasni pogodbi ne.

Primer. Predpostavke: pogodba na 8 straneh z največ 25 vrsticami, registrirana v enem izvodu; 3+2 z regulirano najemnino po 650 € na mesec, prosta 4+4 po 750 €.

• 3+2 regulirana7.800 €4+4 prosta9.000 €

  Letna najemnina

• 3+2 regulirana70 % = 5.460 €4+4 prosta9.000 €

  Osnova za davek

• 3+2 regulirana109,00 €4+4 prosta180,00 €

  Registrski davek, prvo leto (2 %, zaokroženo na evro)

• 3+2 regulirana32,00 €4+4 prosta32,00 €

  Kolkovina (2 × 16 €)

• 3+2 regulirana141,00 €4+4 prosta212,00 €

  Skupaj ob registraciji

• 3+2 regulirana109,00 €4+4 prosta180,00 €

  Vsako naslednje leto, brez usklajevanja ISTAT (šifra 1501)

• 3+2 regulirana0 €4+4 prosta0 €

  S cedolare (registrski davek in kolkovina)

Za vse trajanje lahko plačate tudi naenkrat: davek se tedaj zniža za polovico zakonske obrestne mere za vsako leto. S cedolare prihranite registrski davek in kolkovino, plačate pa sam cedolare: 780 € na leto pri regulirani najemnini (10 %), 1.890 € pri prosti (21 %).

Zamuda pri registraciji: koliko stane?

Če pogodbe ne registrirate, je kazen 120 % dolgovanega davka, najmanj 250 €. Če jo registrirate z zamudo do 30 dni, se zniža na 45 %, najmanj 150 €. Resolucija 56/E agencije Agenzia delle Entrate z dne 13. 10. 2025 dodaja dve pravili:

• če plačujete letno, se kazen izračuna na davek prvega leta, ne na vse trajanje;
• pri cedolare, kjer davka ni, ostane fiksna najnižja kazen: 150 € pri zamudi do 30 dni, 250 € nad tem.

Za prepozno plačana naslednja leta velja druga kazen, tista za zamudo pri plačilu. Če izpolnjujete pogoje, prostovoljna poprava (ravvedimento operoso) kazen zniža.

Energetska izkaznica: kaj morate dati najemniku?

Energetska izkaznica (attestato di prestazione energetica) mora biti na razpolago od začetka pogajanj, izročite pa jo ob koncu; če je stanovanje nima, jo mora najemodajalec dati izdelati. V pogodbi mora biti klavzula, s katero najemnik izjavi, da je prejel informacije in izkaznico; pri posameznem stanovanju se kopija ne prilaga.

Če klavzule ni, stranki solidarno in v enakih delih plačata od 1.000 do 4.000 €, polovico, če najem ne traja več kot 3 leta. Če izkaznice ni, najemodajalcu grozi od 300 do 1.800 €.

Kvestura: koga je treba obvestiti?

• Najemnik iz Italije ali EU: registracija nadomesti prijavo prepustitve stavbe (cessione di fabbricato).
• Najemnik iz države zunaj EU ali brez državljanstva: pisna prijava organu javne varnosti (Questura ali Commissariato) v 48 urah, tudi če je pogodba registrirana. Kdor je ne odda, tvega od 500 do 3.500 €.

Regulirana najemnina v Trstu: potrdilo in Esatto SPA

Če pogodbo z regulirano najemnino podpišete brez pomoči organizacij, so 10-odstotni cedolare ter olajšave pri IRPEF in registrskem davku odvisni od potrdila organizacije podpisnice sporazuma (resolucija 31/E iz leta 2018). Po sporazumu iz leta 2025 potrdilo velja le s kvalificiranim digitalnim podpisom.

Nato je tu ILIA, ki je v Furlaniji - Julijski krajini nadomestila IMU: da se zniža na 75 %, oddate prijavo pri Esatto SPA, s pogodbo in potrdilom. Za spremembe v letu 2026 je rok 30. 6. 2027; prijava velja tudi za naslednja leta, če se podatki ne spremenijo. Kateri sporazum izbrati, razložimo v vodniku o regulirani najemnini.

Kaj pa, če pogodba ni registrirana?

Je nična: tako določa odstavek 346 zakona 311/2004. Najemnik lahko od sodišča zahteva, da jo prevede v 4+4 ali 3+2: sodišče določi najemnino, ki ne presega najnižje vrednosti, določene po 2. členu zakona 431/1998, in odredi vračilo preveč plačanega.

Davčno se, dokler ni dokazano nasprotno, najem domneva tudi za 4 davčna obdobja pred tistim, v katerem je ugotovljen, z najemnino v višini 10 % vrednosti nepremičnine.