Comodato o affitto al figlio a Trieste: ILIA, IRPEF e contratto

Dare a tuo figlio la seconda casa di Trieste in comodato gratuito, con il contratto registrato, dimezza la base dell'ILIA: nell'esempio di questa guida paghi 311,64 € l'anno invece di 1.246,56. Se invece gliela affitti con un 3+2 concordato a 400 € al mese, incassi 4.800 € e ne lasci al fisco 1.053,30 fra cedolare e ILIA. Le due strade hanno regole diverse anche per riavere la casa.

Cos'è il comodato, e cosa lo distingue dall'affitto

Nel comodato una parte consegna all'altra una casa perché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, e poi la restituisca. È essenzialmente gratuito (codice civile, art. 1803): se tuo figlio ti paga qualcosa per abitarla, allora si tratta di locazione, e valgono regole e imposte della locazione.

Chi riceve la casa paga le spese per usarla e non ha diritto al rimborso; tu gli rimborsi solo le spese straordinarie necessarie e urgenti per conservarla (art. 1808). La TARI a Trieste la devono chi possiede e chi detiene la casa, in solido (regolamento TARI del Comune, art. 5): di solito la paga chi ci abita.

Il comodato va registrato?

Se è scritto, sì: entro 30 giorni dalla firma, pagando l'imposta di registro fissa di 200 € e il bollo (16 € per ogni gruppo di 4 facciate, o di 100 righe). Il modello è il RAP: si manda online oppure si porta a uno sportello delle Entrate.

Se è verbale, la registrazione è obbligatoria solo quando il comodato viene citato in un altro atto da registrare. Ma per l'ILIA ridotta serve il contratto registrato: quindi conviene scriverlo.

ILIA a Trieste sulla casa data in comodato: quanto costa?

Per la legge regionale sull'ILIA (dal 2023 sostituisce l'IMU in regione) la base scende del 50% per la casa data in comodato ai parenti in linea retta di primo grado, cioè figli o genitori (legge regionale 17/2022, art. 8). Il Comune di Trieste elenca le condizioni, tutte insieme:

1. la casa non è accatastata come abitazione di lusso (in catasto A/9, A/8 o A/1);
2. il contratto è registrato all'Agenzia delle Entrate;
3. chi la riceve, figlio o genitore, ci vive davvero e ci ha portato la residenza;
4. tu possiedi una sola abitazione in regione; in più è ammessa, nello stesso comune, quella in cui vivi, se non è di lusso;
5. tu hai residenza e dimora abituale nello stesso comune della casa data in comodato.

Se manca una sola condizione la riduzione cade. Per averla si compila il campo apposito della dichiarazione ILIA.

Sull'aliquota, Trieste prevede lo 0,53% per la casa data in comodato con quelle stesse condizioni, se è anche il primo fabbricato a uso abitativo diverso dall'abitazione principale, segnalato alla Regione con la comunicazione dell'art. 13 bis (scadenza: 30 giugno dell'anno seguente). Se non lo segnali, si applica l'1,06% degli altri fabbricati abitativi.

E l'IRPEF?

Sulle case che non rendono un canone, comprese quelle prestate in comodato, di norma paghi l'ILIA al posto dell'IRPEF. L'eccezione: se la casa sta nello stesso comune della tua abitazione principale, il suo reddito entra nell'IRPEF al 50% (istruzioni del modello 730/2026, codice 3 della colonna «Casi particolari»).

Nel 730 la casa data a un familiare che ci vive con la residenza si indica con il codice 10. Il reddito è la rendita rivalutata del 5%, senza l'aumento di un terzo delle case tenute a disposizione.

Posso riprendermi la casa data in comodato?

Dipende da come hai scritto il contratto.

• Con un termine (per esempio tre anni), tuo figlio restituisce la casa alla scadenza. Prima, solo se ti sopravviene un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809).
• Con un uso («per abitarci con la sua famiglia»), il termine può risultare proprio da quell'uso: finché dura, vale la stessa regola del bisogno urgente.
• Senza termine e senza un uso che lo determini, la casa torna appena la chiedi (art. 1810).

Se pensi di venderla o di riaverla, scrivi un termine.

Un esempio: il bilocale di Rozzol

Ipotesi dichiarate: abiti a Trieste in una casa tua; possiedi a Rozzol un bilocale A/2 con rendita di 700 €; non hai altre case in regione; tua figlia ci va a vivere e prende la residenza; il tuo reddito resta fra 28.000 e 50.000 €, cioè al 33% più le addizionali regionale (1,23%) e comunale di Trieste (0,8%).

Comodato registrato

1. Base ILIA: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €; ridotta del 50%: 58.800 €.
2. ILIA allo 0,53% (primo fabbricato comunicato): 311,64 €. Senza comunicazione, all'1,06%: 623,28 €.
3. IRPEF: 700 × 1,05 × 50% = 367,50 € di reddito, al 35,03%: 128,74 €.
4. Totale l'anno: 440,38 €, più una volta 200 € di registro e il bollo.

Affitto 3+2 concordato a 400 € al mese (canone ipotetico, da controllare sulle fasce dell'accordo territoriale)

1. Canone: 12 × 400 = 4.800 €.
2. Cedolare al 10%: 480 €.
3. ILIA: 117.600 × 0,65% × 75% = 573,30 €.
4. Imposte: 1.053,30 €; ti restano 3.746,70 € l'anno.

• Entrata per te

  4.800 €

  Comodato: 0 €

• Imposte l'anno

  1.053,30 €

  Comodato: 440,38 €

• Una tantum

  attestazione di rispondenza, da allegare alla dichiarazione ILIA

  Comodato: 200 € + bollo

• Riavere la casa

  alle scadenze del 3+2, con i motivi di legge

  Comodato: alla scadenza o per bisogno urgente

Se i 400 € al mese tua figlia li ha davvero, l'affitto sposta in famiglia 3.746,70 € l'anno al netto. Se non li ha, il comodato costa 440,38 €.

Quando conviene l'affitto

• Quando tuo figlio può e vuole pagare un canone: con la cedolare al 10% e l'ILIA ridotta, il fisco ne prende circa un quinto.
• Quando hai più case in regione e quindi la riduzione dell'ILIA sul comodato non ti spetta.
• Quando vuoi regole chiare sulla durata. Le scadenze del 3+2 sono quelle della legge 431/1998; come funziona il contratto è spiegato nella guida sul canone concordato a Trieste.