Oddaja garaže ali parkirnega mesta v Trstu: davki in pogodba

Garaža s 15 m² pri Sv. Vidu se po vrednostih OMI oddaja za 145,50 do 216 € na mesec. Če jo oddate samo tujcu, od najemnine plačate navadno dohodnino (IRPEF), ne pavšalnega davka cedolare secca; če jo oddate najemniku svojega stanovanja, s pogodbo, ki se sklicuje na pogodbo za stanovanje, velja pavšalni davek tudi za garažo. V obeh primerih je treba pogodbo registrirati.

Za koliko se v Trstu odda garaža?

Dvakrat na leto OMI, cenovna zbirka davčne uprave, za vsako območje navede razpon najemnin na kvadratni meter bruto površine. Takole so tržaške garaže v listih za 1. semester 2026:

• Garaža, €/m² na mesec16,8–25,215 m², € na mesec252–378

  Staro mestno jedro (B2)

• Garaža, €/m² na mesec10,9–16,315 m², € na mesec163,50–244,50

  Mestno središče (B1)

• Garaža, €/m² na mesec10,2–15,215 m², € na mesec153–228

  Barkovlje, Greta, Obalna cesta (D3)

• Garaža, €/m² na mesec9,7–14,415 m², € na mesec145,50–216

  Sv. Vid (C1)

• Garaža, €/m² na mesec7,8–11,615 m², € na mesec117–174

  Kadin, Sv. Ivan, Rocol (C4)

• Garaža, €/m² na mesec7,5–11,215 m², € na mesec112,50–168

  Opčine (D2)

Pokrito parkirno mesto je vredno manj: 6,8–10 €/m² v Barkovljah, 2,6–3,8 na Opčinah. To so vrednosti območja, ne najemnina vaše garaže: štejejo dostop, širina klančine in vtičnica.

Garaža sama: pavšalni davek ali IRPEF?

Cedolare secca velja za stanovanja in njihove pritikline (pertinenze). Po Agenzia delle Entrate (okrožnica 26/E iz leta 2011) velja za garažo, oddano skupaj s stanovanjem, ali z ločeno in poznejšo pogodbo, če:

1. sta stranki isti;
2. se pogodba za garažo sklicuje na pogodbo za stanovanje;
3. je v njej zapisana pritiklinska vez z že oddanim stanovanjem.

Garaža, ki jo samo oddate nekomu, ki ni vaš najemnik, ostane zunaj. Njen dohodek gre v IRPEF: to je najemnina, zmanjšana za 5 %, če presega katastrski dohodek (TUIR, 37. člen), plus deželna in občinska doklada.

Ali je treba pogodbo za garažo registrirati?

Da, ne glede na najemnino, v 30 dneh po podpisu. Brez pavšalnega davka plačate:

• registrski davek: vsako leto 2 % najemnine tega leta, z najnižjim zneskom 67 € le za prvo leto;
• kolek 16 € na izvod, za vsake 4 strani ali 100 vrstic.

Zanj z najemnikom odgovarjata solidarno. S pavšalnim davkom pa se za pogodbo ne plača ne registrski davek ne kolek: cedolare ju nadomesti (zakonska uredba 23/2011, 3. člen).

Kakšna pogodba se sklene za garažo?

Zakon 431/1998 ureja najem nepremičnin za bivanje: samostojno oddana garaža sledi civilnemu zakoniku (1571. člen in naslednji).

• Trajanje izberete sami, največ 30 let (1573. člen).
• Z določenim rokom pogodba preneha ob izteku, brez odpovedi (1596. člen).
• Zapišite namen (hramba avtomobila ali motorja, ne skladiščenje blaga), kdo plača elektriko in stroške etažne lastnine ter kaj se zgodi z daljinskim upravljalnikom in ključi.

Garaža in stanovanje skupaj: kaj spremeni regulirana najemnina

V tržaškem teritorialnem sporazumu iz leta 2025 se garaža všteje v najemnino stanovanja: 90 % njene površine šteje v konvencionalno površino (6. člen), »box auto« z električnim priključkom, oddan skupaj s stanovanjem, pa prinese 2 točki med parametri priloge. Pokrito parkirno mesto šteje 80 %, odkrito 60 %.

Če je garaža oddana z ločeno pogodbo, tudi istemu najemniku, se ne všteje. Kako se sestavi najemnina, razlaga vodnik o regulirani najemnini v Trstu.

Primer: garaža pri Sv. Vidu

Navedene predpostavke: garaža C/6 s 15 m² pri Sv. Vidu, katastrski dohodek 130 €, ni pritiklina stanovanja, v katerem živite; najemnina 150 € na mesec; vaš dohodek je med 28.000 in 50.000 €, torej 33 % plus deželna (1,23 %) in tržaška občinska (0,8 %) doklada.

Tujcu, brez pavšalnega davka

1. Najemnina: 12 × 150 = 1.800 €.
2. Dohodek: 1.800 − 5 % = 1.710 €, več od revaloriziranega katastrskega dohodka (130 × 1,05 = 136,50 €).
3. IRPEF in doklade: 1.710 × 35,03 % = 599,01 €.
4. Registrski davek: 2 % je 36 €, prvo leto pa vsaj 67 €, plus kolek.
5. ILIA: 130 × 1,05 × 160 = 21.840 € osnove, po 1,06 %: 231,50 €.

Prvo leto vam ostane 1.800 − 599,01 − 67 − 231,50 = 902,49 €, pred kolkom in stroški etažne lastnine.

Vašemu najemniku, z ločeno pogodbo s prosto najemnino in pavšalnim davkom 21 %

1. Pavšalni davek: 1.800 × 21 % = 378 €, brez registrskega davka in kolka.
2. ILIA: enaka, 231,50 €.
3. Ostane vam 1.190,50 €.

• TujcuIRPEF 599,01 €Vašemu najemniku, s pavšalnim davkomcedolare 378 €

  Davek na najemnino

• Tujcu67 € + kolek

  Registracija, prvo leto

• Tujcu231,50 €Vašemu najemniku, s pavšalnim davkom231,50 €

  ILIA

• Tujcu902,49 €Vašemu najemniku, s pavšalnim davkom1.190,50 €

  Ostane vam

ILIA plačate tudi za prazno garažo. Oddaja tujcu torej prvo leto prinese dodatnih 1.800 − 599,01 − 67 = 1.133,99 €.