Affittare box e posti auto a Trieste: tasse e contratto

Un box di 15 m² a San Vito si affitta, ai valori dell'OMI, fra 145,50 e 216 € al mese. Se lo affitti da solo a un estraneo, sul canone paghi l'IRPEF ordinaria, non la cedolare secca; se lo affitti all'inquilino della tua casa, con un contratto che richiama quello dell'abitazione, la cedolare si applica anche al box. In entrambi i casi il contratto si registra.

Quanto si affitta un box a Trieste?

Due volte l'anno l'OMI, la banca dati delle quotazioni tenuta dalle Entrate, dà per ogni zona una forchetta di affitto al metro quadro lordo. Ecco i box di Trieste nelle schede del 2026, semestre 1:

• Box, €/m² al mese16,8–25,215 m², € al mese252–378

  Centro storico (B2)

• Box, €/m² al mese10,9–16,315 m², € al mese163,50–244,50

  Centro urbano (B1)

• Box, €/m² al mese10,2–15,215 m², € al mese153–228

  Barcola, Gretta, Costiera (D3)

• Box, €/m² al mese9,7–14,415 m², € al mese145,50–216

  San Vito (C1)

• Box, €/m² al mese7,8–11,615 m², € al mese117–174

  Chiadino, San Giovanni, Rozzol (C4)

• Box, €/m² al mese7,5–11,215 m², € al mese112,50–168

  Opicina (D2)

Il posto auto coperto vale meno: 6,8–10 €/m² a Barcola, 2,6–3,8 a Opicina. Sono valori di zona, non il canone del tuo box: contano l'accesso, la larghezza della rampa, la presa elettrica.

Box da solo: cedolare secca o IRPEF?

La cedolare secca vale per le abitazioni e per le loro pertinenze. Per l'Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011) si applica al box locato insieme alla casa, oppure con un contratto separato e successivo, purché:

1. le parti siano le stesse;
2. il contratto del box richiami quello della casa;
3. vi si scriva il vincolo di pertinenza con la casa già affittata.

Il box affittato da solo a chi non è tuo inquilino resta fuori. Il suo reddito entra nell'IRPEF: se il canone, tolto un 5% forfettario, supera la rendita catastale, si tassa quello (TUIR, art. 37), più le addizionali regionale e comunale.

Il contratto del box va registrato?

Sì, qualunque sia il canone, entro 30 giorni dalla firma. Senza cedolare si pagano:

• imposta di registro: ogni anno il 2% dei canoni di quell'anno, con un minimo di 67 € solo per la prima annualità;
• bollo di 16 € per copia, ogni 4 facciate o 100 righe.

Tu e l'inquilino ne rispondete in solido. Con la cedolare, invece, registro e bollo sul contratto non si pagano: la cedolare li sostituisce (d.lgs. 23/2011, art. 3).

Che contratto si fa per un box?

La legge 431/1998 regola le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo: un box affittato da solo segue il codice civile (artt. 1571 e seguenti).

• La durata la scegliete voi, al massimo 30 anni (art. 1573).
• Con un termine il contratto finisce alla scadenza, senza bisogno di disdetta (art. 1596).
• Scrivi l'uso (ricovero di un'auto o di una moto, non deposito di merci), chi paga la luce e le spese del condominio, cosa succede al telecomando e alle chiavi.

Box e casa insieme: cosa cambia col canone concordato

Nell'accordo territoriale di Trieste del 2025 il box entra nel canone della casa: conta il 90% della sua superficie nella superficie convenzionale (art. 6), e il «box auto» con allaccio elettrico, locato insieme all'abitazione, vale 2 punti fra i parametri dell'allegato. Il posto auto coperto conta l'80%, quello scoperto il 60%.

Se il box è affittato con un contratto separato, anche allo stesso inquilino, non entra nel calcolo. Come si costruisce il canone lo spiega la guida sul canone concordato a Trieste.

Un esempio: il box di San Vito

Ipotesi dichiarate: box C/6 di 15 m² a San Vito, rendita catastale 130 €, non pertinenza della casa in cui vivi; canone 150 € al mese; il tuo reddito è fra 28.000 e 50.000 €, cioè al 33% più le addizionali regionale (1,23%) e comunale di Trieste (0,8%).

A un estraneo, senza cedolare

1. Canone: 12 × 150 = 1.800 €.
2. Reddito: 1.800 − 5% = 1.710 €, più della rendita rivalutata (130 × 1,05 = 136,50 €).
3. IRPEF e addizionali: 1.710 × 35,03% = 599,01 €.
4. Registro: il 2% fa 36 €, ma il primo anno sono almeno 67 €, più il bollo.
5. ILIA: 130 × 1,05 × 160 = 21.840 € di base, all'1,06%: 231,50 €.

Il primo anno ti restano 1.800 − 599,01 − 67 − 231,50 = 902,49 €, prima del bollo e delle spese di condominio.

Al tuo inquilino, con un contratto separato a canone libero e la cedolare al 21%

1. Cedolare: 1.800 × 21% = 378 €, niente registro né bollo.
2. ILIA: la stessa, 231,50 €.
3. Ti restano 1.190,50 €.

• A un estraneoIRPEF 599,01 €Al tuo inquilino, con cedolarecedolare 378 €

  Imposta sul canone

• A un estraneo67 € + bollo

  Registro, primo anno

• A un estraneo231,50 €Al tuo inquilino, con cedolare231,50 €

  ILIA

• A un estraneo902,49 €Al tuo inquilino, con cedolare1.190,50 €

  Ti restano

L'ILIA la paghi anche col box vuoto. Affittarlo a un estraneo aggiunge quindi 1.800 − 599,01 − 67 = 1.133,99 € il primo anno.