Möbliert oder leer vermieten in Triest: Miete, Vertrag, Inventar

In Triest kann eine Wohnung mit regulierter Miete (canone concordato) nach der territorialen Vereinbarung vom 15.12.2025 voll möbliert Mietspannen haben, die bis zu 22 % höher liegen, teilmöbliert bis zu 15 %. Nötig sind eine dem Vertrag beigelegte Liste der Einrichtung und eine eingerichtete Küche mit Backofen, Kochfeld und Kühlschrank. Nach der verlängerten Vereinbarung von 2022 bringt die Einrichtung bis zu 15 %.

Was gilt nach der Vereinbarung 2025 als «möbliert»?

Artikel 9.1.B verlangt, dass die Wohnung auf Veranlassung und Kosten des Vermieters möbliert vermietet wird, mit einer Liste der Einrichtung, die dem Vertrag beigelegt und darin genannt ist. Dann unterscheidet er:

• Höchster Zuschlagbis zu 22 %

  vollständige Einrichtung in allen Haupträumen (Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer), Backofen, Kochfeld und Kühlschrank: die Wohnung ist sofort nutzbar

  : Voll möbliert

• Höchster Zuschlagbis zu 15 %

  Möbel in mindestens einem Hauptraum, aber nicht in allen Zimmern vollständig

  : Teilmöbliert

• Höchster Zuschlagkeiner

  —

  : Küche nicht eingerichtet oder ohne die drei Geräte

Die Prozentsätze von Artikel 9 werden addiert (Einrichtung, Energieklasse, Laufzeit, befristeter Vertrag), und die Summe wird einmal auf Mindest- und Höchstwert der Spanne angewendet. Die Zuschläge sind freiwillig.

Der Satz zur Küche steht im Absatz über die Einrichtung, spricht aber von «alcuna maggiorazione» (irgendein Zuschlag): Ist die Küche unvollständig, fragen Sie die Organisation, die die Bestätigung (attestazione) ausstellt, ob die übrigen Zuschläge, etwa für die Energieklasse, gelten.

Die Einrichtung zählt auch für die Spanne: Unter den 30 Parametern von Anlage 1 bringt eine Wohnung «completamente arredato, con mobilio in buono stato d'uso» (voll möbliert, mit Möbeln in gutem Gebrauchszustand) 1 Punkt.

Und nach der Vereinbarung von 2022?

Für die Gemeinde Triest (Comune di Trieste) gelten zwei Vereinbarungen: Ihre Seite, aktualisiert am 26.08.2026, veröffentlicht die von 2025 und die vom 14.12.2022, verlängert durch das Zusatzprotokoll vom 11.12.2025. Die Vereinbarung 2025 erklärt dagegen in Artikel 1, die frühere zu ersetzen.

Nach der Vereinbarung 2022 können die Spannen «per gli alloggi arredati» in Mindest- und Höchstwert um bis zu 15 % steigen, bei gewöhnlichen wie bei befristeten Verträgen (Titel A, Punkt 9; Titel B, Punkt 5). Es gibt keine Definition von möbliert und keine Küchenklausel. Die Ausgangsspannen sind verschieden: Vergleichen Sie beide Bandbreiten und fragen Sie die Organisation, die die Bestätigung ausstellen wird, welche Vereinbarung sie anwendet.

Was ist die Einrichtung in Euro wert?

Annahmen, mit der Vereinbarung 2025: 60 m² begehbare Fläche, ohne Balkon und Keller, in Zone 2 (OMI-Zonen C4 und C5), mittlere Spanne, Vertrag 3+2.

1. Konventionelle Fläche (Artikel 6): von 45 bis unter 65 m² wird sie um 10 % erhöht, bis höchstens 65 m². 60 + 10 % = 66, also zählen 65.
2. Höchstwert unmöbliert (Artikel 7): 65 × 9,90 €/m² = 643,50 € im Monat.
3. Höchstwert teilmöbliert: 643,50 × 1,15 = 740,03 € im Monat.
4. Höchstwert voll möbliert: 643,50 × 1,22 = 785,07 € im Monat.

Zwischen leer und voll möbliert liegen 141,57 € im Monat: × 12 = 1.698,84 € im Jahr. Mit der Pauschalsteuer von 10 % (cedolare secca), die für die regulierte Miete gilt, weil Triest zu den Gemeinden mit hoher Wohnungsnot gehört (CIPE-Beschluss 87/2003), bleiben 1.698,84 − 169,88 = 1.528,96 €. Wurde der Vertrag ohne Beistand der Verbände geschlossen, setzen die 10 % die Bestätigung voraus.

Nun die Ausgabe. Annahme: Die Einrichtung kostet 6.000 €. Im Monat bringt der Zuschlag netto 1.528,96 ÷ 12 = 127,41 €, und 6.000 ÷ 127,41 ergibt etwa 47 Monate: mehr als die 36 Monate Mindestlaufzeit eines 3+2. Sind die Möbel schon da, oder genügen Küche, Betten und ein Tisch, sieht die Rechnung ganz anders aus: Machen Sie sie, bevor Sie etwas kaufen.

Die Höchstwerte sind eine Obergrenze: Die Miete wählen Sie und der Mieter innerhalb der Spanne (Artikel 7). Auch das Ministerialdekret vom 16.01.2017 zählt die «eventuale dotazione di mobilio» (etwaige Möblierung) zu den Kriterien, um die Miete zwischen Mindest- und Höchstwert festzulegen.

Für welche Verträge lohnt sich das Möblieren?

Für befristete. Ein befristeter Vertrag läuft 1 bis 18 Monate, und unter den Gründen des Mieters nennt die Vereinbarung 2025 befristete Arbeit oder einen vorübergehenden Einsatz außerhalb der Wohnsitzgemeinde, Auftragsarbeit, ein befristetes Studium und Praktika (Punkt 3). Wer ein paar Monate bleibt, zieht kaum mit Möbeln um.

Nach der Vereinbarung 2025 addiert sich beim befristeten Vertrag der Möbelzuschlag zu dem von bis zu 20 % aus Punkt 9.3: voll möbliert bis zu 42 % auf die Werte der Spanne.

Bei einem 3+2 oder 4+4 hat der neue Mieter vielleicht eigene Möbel. Ein Mittelweg ist die leere Wohnung mit nur eingerichteter, vollständiger Küche: Die Küche ist ein Hauptraum, also gilt die Wohnung nach dem Wortlaut von Artikel 9.1.B als teilmöbliert: bis zu 15 % bei einem 3+2 mit regulierter Miete.

Was in den Vertrag gehört

In Triest wird die regulierte Miete auf den Formularen des Ministerialdekrets von 2017 unterschrieben (Vereinbarung 2025, Artikel 2 und 11). Sie enthalten den Eintrag «ammobiliata» (möbliert) «come da elenco a parte sottoscritto dalle parti» (laut gesonderter, von den Parteien unterschriebener Liste).

• Die Liste der Einrichtung, Raum für Raum, mit dem Zustand jedes Stücks: Nach der Vereinbarung 2025 muss sie dem Vertrag beigelegt und darin genannt sein.
• Das Übergabeprotokoll (verbale di consegna): Artikel 12 der Vereinbarung 2025 nennt es als korrektes Vorgehen, gegebenenfalls mit Fotos von Wohnung und Einrichtung, zusammen mit dem Möbelinventar.
• Die Geräte, mit Marke und Zustand.
• Die Versicherung: Derselbe Artikel nennt es korrekt, den Mieter über den Versicherungsschutz der Wohnung zu informieren und ihn, falls nötig, darauf hinzuweisen, dass eine Erweiterung auf die Risiken der Nutzung sinnvoll sein kann.

Wer diese Schritte auslässt, macht den Vertrag dadurch allein nicht nichtig (Artikel 12, Schlussabsatz), aber ohne Liste bringt die Einrichtung keinen Zuschlag.

Rückgabe und Defekte: Wer haftet für die Möbel?

• Rückgabe (Zivilgesetzbuch, Artikel 1590): Der Mieter gibt die Sache so zurück, wie er sie erhalten hat, gemäß der Beschreibung der Parteien, abgesehen von Abnutzung oder Verbrauch durch vertragsgemäßen Gebrauch. Ohne Beschreibung wird guter Zustand bei Übergabe vermutet. Für Alterung haftet er nicht.
• Schäden (Artikel 1588): Er haftet für Verlust und Verschlechterung während der Miete, auch durch Brand, wenn er nicht beweist, dass die Ursache ihm nicht zuzurechnen ist.
• Defekte (Artikel 1576 und 1609): Notwendige Reparaturen sind Ihre Sache; dem Mieter obliegt die kleine Instandhaltung aus Gebrauch, nicht Schäden durch Alter oder Zufall. Ein Kühlschrank, der aus Altersgründen ausfällt, ist Ihre Reparatur. Bei Möbeln trägt nach Artikel 1576 jedoch der Mieter, sofern nichts anderes vereinbart ist, die Kosten für Erhaltung und gewöhnliche Instandhaltung: Schreiben Sie in den Vertrag, wer was übernimmt.

Wann lohnt sich das Möblieren nicht?

• Bei einem 4+4 mit freier Miete: Die Vereinbarungen regeln Verträge nach Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes 431/1998, nicht die nach Absatz 1. Den Wert der Möbel handeln Sie mit dem Mieter aus.
• Wenn die Möbel nicht in gutem Zustand sind: Der Punkt aus Anlage 1 verlangt «mobilio in buono stato d'uso».