Affittare casa arredata o vuota a Trieste: canone e contratto

A Trieste, con l'accordo territoriale del 15/12/2025, una casa a canone concordato totalmente arredata può avere fasce di canone fino al 22% più alte, una parzialmente arredata fino al 15%. Servono l'elenco degli arredi allegato al contratto e una cucina arredata con forno, piano cottura e frigorifero. Con l'accordo del 2022, prorogato, l'arredo vale fino al 15%.

Cosa conta come «arredato» per l'accordo del 2025?

L'articolo 9.1.B chiede che la casa sia locata ammobiliata a cura e spese del proprietario, con un elenco degli arredi allegato e richiamato nel contratto. Poi distingue:

• Maggiorazione massimafino al 22%

  Totalmente arredata

  Cosa serve: arredi completi in tutti gli ambienti principali (cucina, soggiorno, camere da letto), forno, piano cottura e frigorifero: la casa si usa subito

• Maggiorazione massimafino al 15%

  Parzialmente arredata

  Cosa serve: arredi in almeno un ambiente principale, ma casa non completa in tutte le stanze

• Maggiorazione massimanessuna

  Cucina non arredata o senza i tre elettrodomestici

Le percentuali dell'articolo 9 si sommano (arredo, classe energetica, durata, transitorio) e il totale si applica una volta sola al minimo e al massimo della fascia. Le maggiorazioni sono facoltative.

La frase sulla cucina sta nel paragrafo dell'arredo, ma dice «alcuna maggiorazione»: con la cucina incompleta, chiedi a chi attesta se valgono le altre, come la classe energetica.

L'arredo pesa anche sulla fascia: fra i 30 parametri dell'Allegato 1, l'immobile «completamente arredato, con mobilio in buono stato d'uso» vale 1 punto.

E con l'accordo del 2022?

Per il Comune di Trieste gli accordi vigenti sono due: la sua pagina, aggiornata il 26/08/2026, pubblica il 2025 e quello del 14/12/2022, prorogato dal protocollo integrativo dell'11/12/2025. L'accordo 2025, all'articolo 1, dichiara invece di sostituire il precedente.

Con l'accordo 2022, «per gli alloggi arredati» le fasce possono salire fino al 15% nei valori minimo e massimo, nei contratti ordinari e nei transitori (Titolo A, punto 9; Titolo B, punto 5). Nessuna definizione di arredato, nessuna clausola sulla cucina. Le fasce di partenza sono diverse: confronta le due forchette, e chiedi all'organizzazione che rilascerà l'attestazione quale accordo applica.

Quanto vale l'arredo, in euro?

Ipotesi, con l'accordo 2025: 60 m² calpestabili, senza balconi né cantina, in zona 2 (zone OMI C4 e C5), fascia media, contratto 3+2.

1. Superficie convenzionale (articolo 6): da 45 a meno di 65 m² si aumenta del 10%, fino a 65 m². 60 + 10% = 66, quindi si conta 65.
2. Massimo da vuota (articolo 7): 65 × 9,90 €/m² = 643,50 € al mese.
3. Massimo parzialmente arredata: 643,50 × 1,15 = 740,03 € al mese.
4. Massimo totalmente arredata: 643,50 × 1,22 = 785,07 € al mese.

Fra vuota e tutta arredata ci sono 141,57 € al mese: × 12 = 1.698,84 € l'anno. Con la cedolare secca al 10%, che vale per il concordato perché Trieste è fra i comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), restano 1.698,84 − 169,88 = 1.528,96 €. Se il contratto non è assistito, per il 10% serve l'attestazione.

Ora la spesa. Ipotesi: arredare costa 6.000 €. Al mese la maggiorazione netta vale 1.528,96 ÷ 12 = 127,41 €, e 6.000 ÷ 127,41 fa circa 47 mesi: più dei 36 mesi di durata minima di un 3+2. Se i mobili ci sono già, o bastano cucina, letti e un tavolo, il conto cambia molto: fallo prima di comprare.

I massimi sono un tetto: il canone lo scegliete tu e l'inquilino dentro la fascia (articolo 7). Anche il decreto ministeriale del 16/01/2017 conta l'«eventuale dotazione di mobilio» fra gli elementi per collocare il canone fra minimo e massimo.

Per quali contratti conviene arredare?

Per quelli a tempo. Il transitorio dura da 1 a 18 mesi, e fra le esigenze dell'inquilino l'accordo 2025 elenca il lavoro a tempo determinato o la missione temporanea fuori dal Comune di residenza, la commessa, lo studio temporaneo, i tirocini (punto 3). Per chi resta qualche mese traslocare i mobili ha poco senso.

Con l'accordo 2025, nel transitorio la maggiorazione dell'arredo si somma a quella fino al 20% del punto 9.3: con l'arredo completo, fino al 42% sui valori della fascia.

Per un 3+2 o un 4+4 chi entra può avere già i suoi mobili. Un compromesso è la casa vuota con la sola cucina arredata e completa: la cucina è un ambiente principale, quindi alla lettera dell'articolo 9.1.B la casa è parzialmente arredata: fino al 15% in un 3+2 concordato.

Cosa scrivere nel contratto

A Trieste il concordato si firma sui modelli del decreto ministeriale del 2017 (accordo 2025, articoli 2 e 11), che hanno la voce «ammobiliata» «come da elenco a parte sottoscritto dalle parti».

• L'elenco degli arredi, stanza per stanza, con lo stato di ogni pezzo: per l'accordo 2025 va allegato e richiamato nel contratto.
• Il verbale di consegna: l'articolo 12 dell'accordo 2025 lo indica fra i comportamenti corretti, se opportuno con le foto dell'immobile e degli arredi, insieme all'inventario dei mobili.
• Gli elettrodomestici, con marca e stato.
• L'assicurazione: lo stesso articolo indica come corretto informare l'inquilino sulle coperture assicurative dell'immobile e, se serve, segnalargli l'opportunità di estenderle ai rischi della conduzione.

Saltare questi passaggi non rende di per sé nullo il contratto (articolo 12, in chiusura), ma senza l'elenco l'arredo non dà maggiorazione.

Riconsegna e guasti: chi risponde dei mobili?

• Riconsegna (codice civile, articolo 1590): l'inquilino restituisce la cosa come l'ha ricevuta, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo dovuti all'uso conforme al contratto. Senza descrizione si presume che l'abbia ricevuta in buono stato. Non risponde della vetustà.
• Danni (articolo 1588): risponde della perdita e del deterioramento durante la locazione, anche da incendio, se non prova che la causa non gli è imputabile.
• Guasti (articoli 1576 e 1609): le riparazioni necessarie sono tue; all'inquilino spetta la piccola manutenzione da uso, non i guasti da vetustà o caso fortuito. Il frigorifero che si rompe perché vecchio lo ripari tu. Per i mobili, però, l'articolo 1576 mette a carico dell'inquilino, salvo patto contrario, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione: scrivi nel contratto chi fa cosa.

Quando non conviene arredare?

• Con un 4+4 libero: gli accordi regolano i contratti dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, non quelli del comma 1. Il valore dei mobili lo tratti con l'inquilino.
• Se i mobili non sono in buono stato: il punto dell'Allegato 1 vuole «mobilio in buono stato d'uso».