Oddati opremljeno ali prazno v Trstu: najemnina, pogodba, popis

V Trstu ima lahko po teritorialnem sporazumu z dne 15. 12. 2025 stanovanje z regulirano najemnino (canone concordato), ki je v celoti opremljeno, razpone najemnine do 22 % višje, delno opremljeno pa do 15 %. Potrebna sta seznam opreme, priložen pogodbi, in opremljena kuhinja s pečico, kuhalno ploščo in hladilnikom. Po podaljšanem sporazumu iz leta 2022 oprema prinese do 15 %.

Kaj po sporazumu 2025 šteje kot «opremljeno»?

Člen 9.1.B zahteva, da je stanovanje oddano opremljeno na skrb in stroške najemodajalca, s seznamom opreme, ki je priložen pogodbi in v njej omenjen. Nato razlikuje:

• Največje povišanjedo 22 %

  V celoti opremljeno

  Kaj je potrebno: popolna oprema v vseh glavnih prostorih (kuhinja, dnevna soba, spalnice), pečica, kuhalna plošča in hladilnik: stanovanje je takoj uporabno

• Največje povišanjedo 15 %

  Delno opremljeno

  Kaj je potrebno: oprema v vsaj enem glavnem prostoru, a stanovanje ni v vseh sobah popolno

• Največje povišanjenobeno

  Kuhinja ni opremljena ali nima treh aparatov

Odstotki iz člena 9 se seštejejo (oprema, energijski razred, trajanje, začasna pogodba), vsota pa se enkrat uporabi na najnižjo in najvišjo vrednost razpona. Povišanja niso obvezna.

Stavek o kuhinji stoji v odstavku o opremi, vendar govori o «alcuna maggiorazione» (katerem koli povišanju): če je kuhinja nepopolna, vprašajte organizacijo, ki izda potrdilo (attestazione), ali druga povišanja, na primer za energijski razred, veljajo.

Oprema šteje tudi za razpon: med 30 parametri Priloge 1 prinese nepremičnina «completamente arredato, con mobilio in buono stato d'uso» (v celoti opremljena, s pohištvom v dobrem stanju) 1 točko.

In po sporazumu iz leta 2022?

Za Občino Trst (Comune di Trieste) veljata dva sporazuma: njena stran, posodobljena 26. 8. 2026, objavlja sporazum iz leta 2025 in tistega z dne 14. 12. 2022, ki ga je podaljšal dopolnilni protokol z dne 11. 12. 2025. Sporazum 2025 pa v členu 1 navaja, da nadomešča prejšnjega.

Po sporazumu 2022 se razponi «per gli alloggi arredati» lahko zvišajo do 15 % pri najnižji in najvišji vrednosti, tako pri navadnih kot pri začasnih pogodbah (naslov A, točka 9; naslov B, točka 5). Opredelitve opremljenosti ni, klavzule o kuhinji tudi ne. Izhodiščni razponi so različni: primerjajte oba razpona in vprašajte organizacijo, ki bo izdala potrdilo, kateri sporazum uporablja.

Koliko je oprema vredna v evrih?

Predpostavke, s sporazumom 2025: 60 m² uporabne površine, brez balkona in kleti, v coni 2 (coni OMI C4 in C5), srednji razpon, pogodba 3+2.

1. Konvencionalna površina (člen 6): od 45 do manj kot 65 m² se poveča za 10 %, največ do 65 m². 60 + 10 % = 66, zato se šteje 65.
2. Najvišja vrednost, neopremljeno (člen 7): 65 × 9,90 €/m² = 643,50 € na mesec.
3. Najvišja vrednost, delno opremljeno: 643,50 × 1,15 = 740,03 € na mesec.
4. Najvišja vrednost, v celoti opremljeno: 643,50 × 1,22 = 785,07 € na mesec.

Med praznim in v celoti opremljenim stanovanjem je 141,57 € na mesec: × 12 = 1.698,84 € na leto. S 10-odstotnim pavšalnim davkom (cedolare secca), ki velja za regulirano najemnino, ker je Trst med občinami z visoko stanovanjsko stisko (sklep CIPE 87/2003), ostane 1.698,84 − 169,88 = 1.528,96 €. Če pogodba ni bila sklenjena ob pomoči organizacij, je za 10 % potrebno potrdilo.

Zdaj strošek. Predpostavka: opremljanje stane 6.000 €. Na mesec neto povišanje prinese 1.528,96 ÷ 12 = 127,41 €, in 6.000 ÷ 127,41 je približno 47 mesecev: več kot 36 mesecev najkrajšega trajanja pogodbe 3+2. Če je pohištvo že tam ali zadoščajo kuhinja, postelje in miza, je račun povsem drugačen: naredite ga, preden kaj kupite.

Najvišje vrednosti so zgornja meja: najemnino znotraj razpona izberete vi in najemnik (člen 7). Tudi ministrski odlok z dne 16. 1. 2017 šteje «eventuale dotazione di mobilio» (morebitno opremo s pohištvom) med merila za umestitev najemnine med najnižjo in najvišjo vrednost.

Za katere pogodbe se opremljanje izplača?

Za časovno omejene. Začasna pogodba traja od 1 do 18 mesecev, med potrebami najemnika pa sporazum 2025 navaja delo za določen čas ali začasno napotitev zunaj občine stalnega prebivališča, delo po naročilu, začasni študij in pripravništva (točka 3). Kdor ostane nekaj mesecev, pohištva skoraj ne bo selil.

Po sporazumu 2025 se pri začasni pogodbi povišanje za opremo sešteje s povišanjem do 20 % iz točke 9.3: v celoti opremljeno do 42 % na vrednosti razpona.

Pri pogodbi 3+2 ali 4+4 ima novi najemnik morda svoje pohištvo. Vmesna rešitev je prazno stanovanje samo z opremljeno in popolno kuhinjo: kuhinja je glavni prostor, zato je po besedilu člena 9.1.B stanovanje delno opremljeno: do 15 % pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino.

Kaj zapisati v pogodbo

V Trstu se regulirana najemnina podpiše na obrazcih ministrskega odloka iz leta 2017 (sporazum 2025, člena 2 in 11). Ti imajo postavko «ammobiliata» (opremljeno) «come da elenco a parte sottoscritto dalle parti» (po posebnem seznamu, ki ga podpišeta stranki).

• Seznam opreme, prostor za prostorom, s stanjem vsakega kosa: po sporazumu 2025 mora biti priložen pogodbi in v njej omenjen.
• Zapisnik o predaji (verbale di consegna): člen 12 sporazuma 2025 ga navaja med pravilnimi ravnanji, po potrebi s fotografijami stanovanja in opreme, skupaj s popisom pohištva.
• Gospodinjski aparati, z znamko in stanjem.
• Zavarovanje: isti člen kot pravilno navaja, da najemnika obvestite o zavarovalnem kritju nepremičnine in ga po potrebi opozorite, da bi ga bilo smiselno razširiti na tveganja uporabe.

Če te korake izpustite, pogodba zaradi tega sama po sebi ni nična (člen 12, zadnji odstavek), brez seznama pa oprema ne prinese povišanja.

Vrnitev in okvare: kdo odgovarja za pohištvo?

• Vrnitev (civilni zakonik, člen 1590): najemnik stvar vrne takšno, kot jo je prejel, po opisu, ki sta ga naredili stranki, razen obrabe ali porabe zaradi uporabe v skladu s pogodbo. Brez opisa se domneva, da jo je prejel v dobrem stanju. Za starost ne odgovarja.
• Škoda (člen 1588): odgovarja za izgubo in poslabšanje med najemom, tudi zaradi požara, če ne dokaže, da vzrok ni na njegovi strani.
• Okvare (člena 1576 in 1609): potrebna popravila so vaša; najemniku pripada drobno vzdrževanje zaradi uporabe, ne okvare zaradi starosti ali naključja. Hladilnik, ki se pokvari, ker je star, popravite vi. Pri pohištvu pa člen 1576 stroške ohranjanja in rednega vzdrževanja, če ni drugače dogovorjeno, nalaga najemniku: v pogodbo zapišite, kdo kaj stori.

Kdaj se opremljanje ne izplača?

• Pri pogodbi 4+4 s prosto najemnino: sporazumi urejajo pogodbe po členu 2, odstavek 3, zakona 431/1998, ne tistih po odstavku 1. Vrednost pohištva se dogovorite z najemnikom.
• Če pohištvo ni v dobrem stanju: točka iz Priloge 1 zahteva «mobilio in buono stato d'uso».