Quale contratto d'affitto a Trieste: 4+4, 3+2 o transitorio

A Trieste, se affitti una casa a una persona come sua abitazione per più di 30 giorni, l'unico contratto a canone libero è il 4+4: transitorio, 3+2 e contratto per studenti hanno il canone nelle fasce dell'accordo territoriale. Fanno eccezione, per l'articolo 1 della legge 431/1998, le case vincolate o accatastate A/8, A/9 o A/1, l'edilizia residenziale pubblica, gli alloggi affittati esclusivamente per finalità turistiche e quelli presi in affitto da un ente locale per esigenze abitative transitorie. Per le altre case la scelta dipende da due domande: quando vuoi riaverla e chi ci andrà a vivere.

Le formule a confronto

• 4+4 liberoDurata4 anniCanoneliberoCedolare21%

  si rinnova di 4, salvo i motivi dell'art. 3

• 3+2 concordatoDurata3 anniCanonefasce dell'accordoCedolare10%

  proroga di 2 anni, salvo i motivi dell'art. 3

• TransitorioDurata1–18 mesiCanonefasce dell'accordoCedolare10%

  cessa, senza disdetta

• StudentiDurata6–36 mesiCanonefasce dell'accordoCedolare10%

  si rinnova per uguale periodo, salvo disdetta dello studente

Quale accordo vale a Trieste?

Per il Comune di Trieste gli accordi territoriali vigenti sono due (pagina aggiornata il 26/08/2026): quello del 14/12/2022, che un protocollo dell'11/12/2025 proroga per le sigle che lo firmano, e quello depositato il 15/12/2025 da UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. e ANIA. Il testo del 2025, all'articolo 1, dice di sostituire integralmente quello del 2022.

Se firmi un concordato senza l'assistenza delle organizzazioni, per le agevolazioni serve l'attestazione di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo (decreto ministeriale del 16/01/2017): per l'Agenzia delle Entrate è «elemento necessario» per la cedolare al 10% e per gli sconti IRPEF e di registro (risoluzione 31/E del 2018).

Quando conviene il transitorio?

Quando vuoi la casa libera entro 18 mesi, o chi entra ha un bisogno temporaneo. L'accordo del 2025 fissa la durata da 1 a 18 mesi ed elenca 15 esigenze, 5 del proprietario e 10 dell'inquilino: per esempio la casa per un figlio che si sposa, un lavoro a tempo determinato in un altro Comune, uno stage, cure mediche. Ne basta una, anche di una sola delle parti.

Tre regole che non perdonano:

• L'esigenza va scritta nel contratto e, oltre i 30 giorni, documentata. L'accordo del 2025 accetta anche una dichiarazione sostitutiva (artt. 46 e 47 del D.P.R. 445/2000).
• Il canone sta nelle fasce, anche senza cedolare: lo vuole il decreto del 2017 nei Comuni sopra i 10.000 abitanti, salvo i contratti fino a 30 giorni. L'accordo del 2025 permette per i transitori fino al 20% in più.
• Se non rispetti durata, canone o esigenza documentata, il contratto è ricondotto alla durata del 4+4 (decreto del 2017, art. 2).

Il modello ministeriale obbligatorio (Allegato B) dice che il transitorio «cessa senza bisogno di alcuna disdetta». Ha la cedolare al 10% (circolare 8/E del 2017) e la riduzione ILIA del concordato, ma non gli sconti IRPEF e di registro, che l'art. 8 della legge esclude per i transitori.

Occhio al dopo: se a scadenza riottieni la casa dichiarando un uso preciso e, senza giustificato motivo, non lo realizzi entro 6 mesi, l'inquilino ha diritto al ripristino alle condizioni del 4+4 o a un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone (Allegato B, art. 3).

Il 3+2 concordato: reddito stabile e meno tasse

Dura almeno 3 anni, poi è prorogato di diritto di 2. Alla fine dei 5 anni ognuno può chiedere nuove condizioni o rinunciare al rinnovo con una raccomandata almeno 6 mesi prima; se nessuno scrive, si rinnova per 2 anni, a ogni scadenza.

Alla prima scadenza riavere la casa si può solo per i motivi dell'articolo 3 della legge 431/1998, fra cui l'uso tuo, del coniuge o di parenti entro il secondo grado, l'integrale ristrutturazione, la vendita se non possiedi altre abitazioni oltre alla tua. Il motivo va scritto nella disdetta, a pena di nullità, con almeno 6 mesi di preavviso.

In cambio:

• cedolare al 10% invece del 21%;
• ILIA 2026 allo 0,65% invece dell'1,06% delle abitazioni diverse dalla principale (0,70% per la prima in Regione, se comunicata), poi ridotta al 75%: il Comune chiede contratto registrato, attestazione e una dichiarazione a Esatto SPA;
• senza cedolare, reddito imponibile ridotto di un ulteriore 30% e registro sul 70% del canone.

Esempio: 4+4 o 3+2, quanto ti resta

Ipotesi di esempio: una casa da 9.600 € l'anno a canone libero o 8.400 € a canone concordato, base imponibile ILIA di 80.000 € (aliquota piena), cedolare in tutti e due i casi.

• Canone annuo

  4+4 libero: 9.600 €

  3+2 concordato: 8.400 €

• Cedolare

  4+4 libero: 21% × 9.600 = 2.016 €

  3+2 concordato: 10% × 8.400 = 840 €

• ILIA

  4+4 libero: 1,06% × 80.000 = 848 €

  3+2 concordato: 0,65% × 80.000 × 75% = 390 €

• Ti resta

  4+4 libero: 9.600 − 2.016 − 848 = 6.736 €

  3+2 concordato: 8.400 − 840 − 390 = 7.170 €

Il 3+2 ti lascia 434 € l'anno in più con 1.200 € di canone in meno. Il 4+4 renderebbe di più solo sopra i 10.149 € di canone libero: (7.170 + 848) / 0,79, perché dopo la cedolare ne tieni il 79%.

Il 4+4 libero: il canone lo decidi tu

È la scelta se il canone che vuoi supera il massimo dell'accordo. Il prezzo è il tempo: 4 anni più altri 4, con gli stessi motivi dell'articolo 3 per non rinnovare alla prima scadenza. Alla seconda, ognuno può rinunciare con una raccomandata almeno 6 mesi prima; senza, si rinnova alle stesse condizioni.

Con la cedolare al 21% rinunci, per tutta la durata dell'opzione, all'aggiornamento del canone, ISTAT compreso, anche se il contratto lo prevede.

Studenti e dottorandi

Trieste è sede universitaria: il contratto per studenti vale per chi è iscritto a una laurea o a un post laurea (l'accordo del 2025 cita anche l'Erasmus) e risiede in un altro Comune. Dura da 6 mesi a 3 anni e alla prima scadenza si rinnova per un periodo uguale, se lo studente non dà disdetta fra 1 e 3 mesi prima. Può recedere per gravi motivi con una raccomandata almeno 3 mesi prima.

Il fisco è quello del 3+2: l'art. 8 della legge esclude gli sconti per i transitori ma non per gli studenti, il decreto del 2017 (art. 5) applica loro la cedolare ridotta e anche l'ILIA è ridotta. L'accordo del 2025 permette fino al 10% in più per i contratti oltre i 18 mesi.

E se l'inquilino è un'azienda?

Se firma un'azienda che alloggia un dipendente («uso foresteria»), per l'Agenzia delle Entrate niente cedolare: è esclusa con i conduttori che agiscono come impresa o lavoratori autonomi, «indipendentemente dal successivo utilizzo» per i dipendenti (scheda aggiornata al 29/05/2026). La Cassazione, con l'ordinanza interlocutoria 30016 del 13/11/2025, ha trasmesso la questione al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite: prima di firmare, chiedi al commercialista se hanno deciso.

L'alternativa è intestare il contratto al dipendente: per gli alloggi dei lavoratori non residenti il decreto del 2017 prevede contratti concordati «con i diretti fruitori».