Regulirana najemnina v Trstu 2026: koliko zahtevati, koliko vam ostane

Za Občino Trst sta danes teritorialna sporazuma za regulirano najemnino (canone concordato) dva. Po sporazumu iz leta 2025 je najemnina od 4,20 € na m² na mesec do največ med 6,20 in 11,40 € na m², odvisno od cone in razreda, pred povišanji in znižanji. V zameno s pavšalnim davkom (cedolare secca) plačate 10 % namesto 21 %, ILIA pa se zniža.

Kateri sporazum velja za mojo pogodbo?

Za Občino oba. Njena stran, posodobljena 26. 8. 2026, piše: »Ad oggi la città di Trieste ha due Accordi Territoriali vigenti« (Trst ima danes dva veljavna teritorialna sporazuma).

• Sporazum z dne 14. 12. 2022 je podaljšan z dopolnilnim protokolom z dne 11. 12. 2025, ki so ga podpisali Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa in Federproprietà. Protokol ga ohranja v veljavi do sprejetja novega ministrskega odloka; Občina piše, da podaljšanje velja za te organizacije, do morebitnih sprememb državne zakonodaje.
• Sporazum z dne 15. 12. 2025 so podpisali UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. in ANIA; Tutelati.casa se mu je pridružil z učinkom od 11. 8. 2026. V 1. členu navaja, da v celoti nadomešča sporazum iz leta 2022, ki naj bi veljal le še za pogodbe, sklenjene v času njegove veljavnosti. Člen 20 ga uporablja za pogodbe, sklenjene od 16. 12. 2025, z veljavnostjo do 15. 12. 2028.

Branji se ne ujemata in stran Občine ne pove, katero prevlada. Vsak sporazum pa potrjujejo le njegove organizacije: ko izberete, koga prosite za potrdilo, izberete sporazum. Razponi so različni: pred določitvijo najemnine izračunajte oba.

Kako se najemnina izračuna po sporazumu 2025?

Konvencionalno površino pomnožite z vrednostjo na kvadratni meter za cono in razred, nato uporabite povišanja in znižanja (člena 8 in 9).

Cona (člen 5). Cone so štiri, prepoznate pa jih po coni OMI naslova (portal GEOPOI agencije Agenzia delle Entrate ali aplikacija OMI Mobile). Na meji med conama ali v dvomu velja tista z višjim maksimumom.

• Cone OMIB2, C1, D3Maksimum, nizek razred8,00srednji10,30visok11,40

  1

• Cone OMIC4, C5Maksimum, nizek razred7,70srednji9,90visok11,00

  2

• Cone OMIB1, C3, D2Maksimum, nizek razred7,10srednji9,10visok10,10

  3

• Cone OMIC2, D1, R1Maksimum, nizek razred6,20srednji7,90visok8,80

  4

Vrednosti v € na m² na mesec (člen 7). Minimum je 4,20 v vseh conah in razredih.

Površina (člen 6). Izhodišče je notranja uporabna površina. Pod 45 m² jo lahko povečate za 20 %, do 49,50 m²; od 45 do manj kot 65 m² za 10 %, do 65 m². Nato prištejete balkone in terase po 35 %, klet in podstrešje po 60 %, garažo po 90 %.

Razred (člen 7 in Priloga 1). Določi ga točkovanje 30 parametrov: vse napeljave skladne s predpisi in certificirane 5 točk, lastno ogrevanje 3, dvigalo 2 (do drugega nadstropja šteje kot prisotno, tudi če ga ni). Po členu 7 je razred nizek do 13 točk, srednji nad 13 in pod 19, visok od 20 naprej. Obrazec zahtevka (Priloga 2) pa piše »da 1 a 12« nizek, »da 13 a 18« srednji, »oltre 19« visok. Pri 13 točkah se besedili razlikujeta, pri 19 nobeno ne določa razreda: v teh primerih se pred podpisom dogovorite z organizacijo, ki potrjuje.

Povišanja in znižanja (člen 9). Odstotki se seštejejo in uporabijo enkrat, za minimum in maksimum razreda. Povišanja so neobvezna, znižanja obvezna:

• v celoti opremljeno do +22 %, delno opremljeno do +15 %; če kuhinja ni opremljena in nima pečice, kuhalne plošče in hladilnika, velja: »non può essere applicata alcuna maggiorazione« (povišanja ni);
• energetska izkaznica (APE) razreda A ali B +12 %, C ali D +7 %;
• trajanje 4 leta +5 %;
• začasna pogodba do +20 %;
• pri pogodbi 3+2, če je bilo stanovanje v prejšnjem letu oddano kratkoročno ali turistom: do +20 %;
• APE razreda G: −10 %.

Primer: 60 m² v coni 1

Predpostavke: 60 m² uporabne površine z balkonom 6 m², cona 1, srednji razred, pogodba 3+2, delno opremljeno s popolno kuhinjo.

1. Površina: 60 m² + 10 % = 66, vendar je meja 65. Balkon šteje 6 × 35 % = 2,10. Skupaj 67,10 m².
2. Osnovni razpon: 67,10 × 4,20 = 281,82 € na mesec; 67,10 × 10,30 = 691,13 €.
3. Z delno opremo (+15 %): 281,82 × 1,15 = 324,09 €; 691,13 × 1,15 = 794,80 € na mesec.

Po sporazumu 2022 se računa drugače: cone niso cone OMI, tabela razredov pa je drugačna. Tudi pravila se razlikujejo: pod 60 m² se površina poveča za 10 %, do 60 m²; balkoni, terase in kleti štejejo 25 %; oprema prinese do +15 %, trajanje 4 leta pa +4 %. Dajte si izračunati razpon po obeh.

Koliko vam ostane v primerjavi s prosto najemnino?

Predpostavke: regulirana najemnina 790 € na mesec (v razponu primera), prosta 4+4 po 900 €, v obeh primerih cedolare, katastrski dohodek (rendita) 500 €.

• Regulirana najemnina 3+29.480 €Prosta 4+410.800 €

  Letna najemnina

• Regulirana najemnina 3+210 % = 948 €Prosta 4+421 % = 2.268 €

  Cedolare

• Regulirana najemnina 3+2409,50 €Prosta 4+4890,40 €

  ILIA

• Regulirana najemnina 3+28.122,50 €Prosta 4+47.641,60 €

  Neto

S 110 € nižjo mesečno najemnino regulirana najemnina prinese 480,90 € več na leto. Za izenačenje bi morala prosta najemnina presegati 950,73 € na mesec: (8.122,50 + 890,40) ÷ 0,79 ÷ 12.

ILIA, ki po deželnem zakonu od leta 2023 nadomešča IMU, se izračuna na rendita × 1,05 × 160: tu 84.000 €. Regulirana: 84.000 × 0,65 % = 546, znižano na 75 % = 409,50. Prosta: 84.000 × 1,06 % = 890,40. Če je stanovanje prva stanovanjska stavba, ki ste jo sporočili Deželi (člen 13 bis deželnega zakona 17/2022), prosta najemnina plača 0,70 %, torej 588 €, prednost regulirane pa se zniža na 178,50 €.

Brez cedolare, pri navadni dohodnini (IRPEF), prinese regulirana najemnina še dve olajšavi (zakon 431/1998, člen 8). Dohodek se izračuna na 66,5 % najemnine: TUIR jo zniža za 5 %, člen 8 še za 30 % (0,95 × 0,70). Registrski davek se izračuna na 70 % letne najemnine. Začasna pogodba z regulirano najemnino dobi 10-odstotni cedolare (okrožnica 8/E iz leta 2017 agencije Agenzia delle Entrate) in znižani ILIA, teh dveh olajšav pa ne.

Potrdilo: kdo ga izda in kaj potrebujete

Za pogodbo, sklenjeno brez pomoči organizacij (»non assistito«), je potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza) potrebno za 10-odstotni cedolare ter za olajšavi pri IRPEF in registrskem davku: tako pravi resolucija 31/E z dne 20. 4. 2018 agencije Agenzia delle Entrate.

• Po sporazumu 2025 ga izdajo UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. in ANIA. Tutelati.casa le za pogodbe, podpisane od 11. 8. 2026: pristop ne velja za nazaj (člen 19). Veljavno je le s kvalificiranim digitalnim podpisom: skeniran lastnoročni podpis ne zadošča (člen 10).
• Po sporazumu 2022 ga izdajo organizacije, ki so ta sporazum podpisale.
• Potrebujete zahtevek (Priloga 2), podpisano pogodbo (že registrirano, če je rok potekel) in osebni dokument.
• Za znižani ILIA vložite izjavo pri Esatto SPA s pogodbo in potrdilom.

Sporazum 2025 ne določa cene potrdila: vprašajte vnaprej.

Kaj se spremeni od leta 2027?

Pravila ostanejo, spremenijo se členi: od 1. januarja 2027 velja zakonska uredba 117/2026, novo enotno besedilo o davkih na dohodek (člen 377). Cedolare po 21 % in 10 % preide v člen 203; znižanje za 5 % v člen 39, z njim pa še dodatnih 30 % in registrski davek na 70 %, ki začasnim pogodbam še naprej ne pripadajo. Če se stopnje spremenijo, bomo stran posodobili.