Katera najemna pogodba v Trstu: 4+4, 3+2 ali začasna

Kdor v Trstu odda stanovanje osebi kot njeno bivališče za več kot 30 dni, ima samo eno pogodbo s prosto najemnino: 4+4. Začasna pogodba, 3+2 in pogodba za študente imajo najemnino v razponih teritorialnega sporazuma. Izjeme določa 1. člen zakona 431/1998: zaščitene stavbe ali stanovanja v katastrskih kategorijah A/8, A/9 ali A/1, javna stanovanjska gradnja (edilizia residenziale pubblica), stanovanja, oddana izključno v turistične namene, in stanovanja, ki jih lokalna uprava najame za začasne stanovanjske potrebe. Za vsa druga je izbira odvisna od dveh vprašanj: kdaj želite stanovanje nazaj in kdo bo v njem živel.

Pogodbe v primerjavi

• 4+4 prostaTrajanje4 letaNajemninaprostaCedolare21 %

  podaljša se za 4, razen iz razlogov 3. člena

• 3+2 reguliranaTrajanje3 letaNajemninarazponi sporazumaCedolare10 %

  podaljšanje za 2 leti, razen iz razlogov 3. člena

• ZačasnaTrajanje1–18 mesecevNajemninarazponi sporazumaCedolare10 %

  konča se, brez odpovedi

• ŠtudentiTrajanje6–36 mesecevNajemninarazponi sporazumaCedolare10 %

  podaljša se za enako obdobje, razen če študent odpove

Kateri sporazum velja v Trstu?

Za Občino Trst (Comune di Trieste) veljata dva teritorialna sporazuma (stran posodobljena 26. 8. 2026): tisti s 14. 12. 2022, ki ga protokol z 11. 12. 2025 podaljšuje za organizacije, ki protokol podpisujejo, in tisti, ki so ga 15. 12. 2025 deponirale UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. in ANIA. Besedilo iz leta 2025 v 1. členu pravi, da v celoti nadomešča tistega iz leta 2022.

Če pogodbo z regulirano najemnino sklenete brez pomoči organizacij, za olajšave potrebujete potrdilo (attestazione) vsaj ene organizacije podpisnice sporazuma (ministrski odlok s 16. 1. 2017): za agencijo Agenzia delle Entrate je »nujen element« za 10-odstotni cedolare in za olajšave pri dohodnini in registrskem davku (resolucija 31/E iz leta 2018).

Kdaj se splača začasna pogodba?

Ko želite stanovanje prosto v 18 mesecih ali ima tisti, ki se vseli, začasno potrebo. Sporazum 2025 določa trajanje od 1 do 18 mesecev in navaja 15 potreb, 5 najemodajalca in 10 najemnika: na primer stanovanje za otroka, ki se poroči, zaposlitev za določen čas v drugi občini, pripravništvo, zdravljenje. Zadošča ena, tudi le ene strani.

Tri pravila brez popustljivosti:

• Potreba mora biti zapisana v pogodbi in nad 30 dni dokumentirana. Sporazum 2025 sprejme tudi nadomestno izjavo (dichiarazione sostitutiva, 46. in 47. člen predsedniškega odloka 445/2000).
• Najemnina ostane v razponih, tudi brez cedolare: to zahteva odlok iz leta 2017 v občinah z več kot 10.000 prebivalci, razen pri pogodbah do 30 dni. Sporazum 2025 za začasne pogodbe dovoljuje do 20 % več.
• Če ne spoštujete trajanja, najemnine ali dokumentirane potrebe, se pogodba vrne na trajanje pogodbe 4+4 (odlok iz leta 2017, 2. člen).

Obvezni ministrski vzorec (Priloga B) pravi, da se začasna pogodba »konča brez kakršne koli odpovedi«. Dobi 10-odstotni cedolare (okrožnica 8/E iz leta 2017) in znižanje ILIA za regulirano najemnino, ne pa olajšav pri dohodnini in registrskem davku, ki jih 8. člen zakona za začasne pogodbe izključuje.

Pozor na pozneje: če ob izteku dobite stanovanje nazaj z navedbo določene rabe in je brez upravičenega razloga ne uresničite v 6 mesecih, ima najemnik pravico do obnovitve pogodbe pod pogoji 4+4 ali do odškodnine v višini 36 zadnjih mesečnih najemnin (Priloga B, 3. člen).

3+2 z regulirano najemnino: stalen dohodek, nižji davki

Traja najmanj 3 leta, nato se po zakonu podaljša za 2. Ob koncu 5 let lahko vsaka stran zahteva nove pogoje ali se odpove podaljšanju, s priporočenim pismom vsaj 6 mesecev prej; če nihče ne piše, se podaljša za 2 leti, ob vsakem izteku.

Ob prvem izteku lahko stanovanje dobite nazaj le iz razlogov 3. člena zakona 431/1998, med njimi lastna raba ali raba zakonca ali sorodnikov do drugega kolena, celovita prenova, prodaja, če razen svojega nimate drugih stanovanj. Razlog mora biti naveden v odpovedi, sicer je nična, z vsaj 6-mesečnim odpovednim rokom.

V zameno:

• cedolare 10 % namesto 21 %;
• ILIA 2026 po 0,65 % namesto 1,06 % za stanovanja, ki niso glavno prebivališče (0,70 % za prvo takšno v deželi, če je sporočeno), nato znižan na 75 %: Občina zahteva registrirano pogodbo, potrdilo in izjavo družbi Esatto SPA;
• brez cedolare za dodatnih 30 % znižana davčna osnova in registrski davek na 70 % najemnine.

Primer: 4+4 ali 3+2, koliko vam ostane

Predpostavke primera: stanovanje za 9.600 € na leto s prosto najemnino ali 8.400 € z regulirano najemnino, davčna osnova ILIA 80.000 € (polna stopnja), cedolare v obeh primerih.

• Letna najemnina

  4+4 prosta: 9.600 €

  3+2 regulirana: 8.400 €

• Cedolare

  4+4 prosta: 21 % × 9.600 = 2.016 €

  3+2 regulirana: 10 % × 8.400 = 840 €

• ILIA

  4+4 prosta: 1,06 % × 80.000 = 848 €

  3+2 regulirana: 0,65 % × 80.000 × 75 % = 390 €

• Ostane vam

  4+4 prosta: 9.600 − 2.016 − 848 = 6.736 €

  3+2 regulirana: 8.400 − 840 − 390 = 7.170 €

Pogodba 3+2 vam pusti 434 € na leto več ob 1.200 € nižji najemnini. Pogodba 4+4 bi prinesla več šele nad 10.149 € proste najemnine: (7.170 + 848) / 0,79, ker vam po cedolare ostane 79 %.

4+4 prosta: najemnino določite vi

To je izbira, če najemnina, ki jo želite, presega maksimum sporazuma. Cena je čas: 4 leta in še 4, z istimi razlogi iz 3. člena za nepodaljšanje ob prvem izteku. Ob drugem se lahko vsaka stran odpove s priporočenim pismom vsaj 6 mesecev prej; brez njega se podaljša pod istimi pogoji.

S 21-odstotnim cedolare se za ves čas opcije odpoveste vsakemu usklajevanju najemnine, tudi z indeksom ISTAT, čeprav ga pogodba predvideva.

Študenti in doktorandi

Trst je univerzitetno mesto: pogodba za študente velja za vse, ki so vpisani na univerzitetni ali podiplomski študij (sporazum 2025 omenja tudi Erasmus) in imajo prebivališče v drugi občini. Traja od 6 mesecev do 3 let in se ob prvem izteku podaljša za enako obdobje, razen če študent odpove od 1 do 3 mesece prej. Iz resnih razlogov lahko odstopi s priporočenim pismom vsaj 3 mesece prej.

Davki so kot pri 3+2: 8. člen zakona izključuje olajšave za začasne pogodbe, ne pa za študente, odlok iz leta 2017 (5. člen) jim priznava znižani cedolare, znižan je tudi ILIA. Sporazum 2025 dovoljuje do 10 % več za pogodbe, daljše od 18 mesecev.

Kaj pa, če je najemnik podjetje?

Če podpiše podjetje, da nastani zaposlenega (»uso foresteria«), za agencijo Agenzia delle Entrate cedolare ni: izključen je pri najemnikih, ki delujejo kot podjetje ali samozaposleni, »ne glede na poznejšo rabo« za zaposlene (stran posodobljena 29. 5. 2026). Vrhovno sodišče je z vmesnim sklepom 30016 z 13. 11. 2025 vprašanje poslalo prvemu predsedniku za morebitno dodelitev združenim senatom (Sezioni Unite): pred podpisom vprašajte svojega davčnega svetovalca, ali so že odločili.

Druga možnost je pogodba na ime zaposlenega: za nastanitev delavcev brez prebivališča v občini odlok iz leta 2017 predvideva pogodbe z regulirano najemnino »z neposrednimi uporabniki« (con i diretti fruitori).