Geerbte Wohnung in Triest: Vermieten unter Miterben, Steuern

Eine geerbte Wohnung in Triest lässt sich schon vor dem Erbschein (certificato di eredità) und der Eintragung im Grundbuch (Libro fondiario) vermieten: Für die Vermietung genügt es, über die Wohnung zu verfügen. Wer aber die Miete kassiert, nimmt damit die Erbschaft an. Unter mehreren Erben entscheidet die Mehrheit nach Anteilen: Bei drei Geschwistern zu je einem Drittel genügen zwei für einen befristeten Vertrag, einen 3+2 oder einen 4+4; über neun Jahre müssen alle zustimmen. Steuern zahlt jeder auf seinen Anteil.

Darf man vor Abschluss der Erbschaft vermieten?

Ja. Sie müssen nicht als Eigentümer im Libro fondiario stehen: Für das Kassationsgericht, das das Urteil 11135/2012 der Vereinigten Senate anwendet, genügt es für den Abschluss eines Mietvertrags, über die Wohnung zu verfügen (Beschluss 20885/2023).

Vor der Annahme darf der zur Erbschaft Berufene (chiamato all'eredità) jedoch den Besitz schützen und erhaltende, überwachende und vorläufig verwaltende Handlungen vornehmen (Art. 460). Das Kassieren der Miete ist eine Verfügung über den Nachlass, nicht bloß eine erhaltende Handlung: Für das Kassationsgericht ist es ohne Weiteres geeignet, als stillschweigende Annahme zu gelten (Art. 476; Beschluss 32703/2025). Wenn Sie Schulden des Verstorbenen fürchten, entscheiden Sie mit dem Notar, wie Sie annehmen, bevor Sie unterschreiben.

Die Vermietung verschiebt die Erbschaftserklärung (dichiarazione di successione) nicht: Sie ist innerhalb von 12 Monaten nach Eröffnung der Erbfolge fällig, in der Regel dem Todestag, und es genügt, dass einer der Verpflichteten sie einreicht (Gesetzesdekret 346/1990, Art. 28 und 31).

Mehrere Erben: Wer entscheidet über die Vermietung?

Unter Miterben gelten die Regeln der Gemeinschaft (Art. 1100). Eine Vermietung geht über die ordentliche Verwaltung hinaus, wenn sie länger als neun Jahre dauert (Art. 1572); darunter ist die Vermietung der gemeinsamen Sache ordentliche Verwaltung (Kassationsgericht, Beschluss 4280/2023): Es entscheidet die Mehrheit nach dem Wert der Anteile, nicht nach Köpfen, und sie bindet auch, wer dagegen ist (Art. 1105).

• Alle vorher informiert. Der Beschluss gilt nur, wenn jeder Miterbe vorab informiert wurde (Art. 1105 Abs. 3): Tun Sie es schriftlich.
• Über neun Jahre: alle (Art. 1108 Abs. 3). Die Anfangslaufzeiten liegen darunter: ein befristeter Vertrag höchstens 18 Monate, ein 3+2 fünf Jahre mit der Verlängerung, ein 4+4 acht (Gesetz 431/1998, Art. 2; Ministerialdekret vom 16/01/2017, Art. 2).
• Wer dagegen ist, kann innerhalb von 30 Tagen anfechten, wenn der Beschluss der Wohnung schwer schadet oder wenn er nicht informiert wurde (Art. 1109).
• Ohne Mehrheit, etwa zwischen zwei Geschwistern zu je der Hälfte, kann jeder das Gericht anrufen, das einen Verwalter bestellen kann (Art. 1105 Abs. 4).
• Wohnt einer von Ihnen dort, entsteht die Pflicht auszuziehen mit dem Beschluss zu vermieten (Art. 1102; Kassationsgericht, Beschluss 3813/2023); ab dem Moment aber, in dem die anderen eine Entschädigung verlangen, schuldet er ihnen ihren Anteil an den Zivilfrüchten, gemessen, mangels besserer Maßstäbe, an der erzielbaren Miete.

Unterschreibt einer allein, ist der Vertrag gültig und wirksam: Die anderen können ihn genehmigen und vom Mieter ihren Anteil an der Miete verlangen; wer dagegen ist, muss es vor der Unterschrift sagen, um nicht für die Verpflichtungen dessen einzustehen, der unterschreibt (Beschluss 20885/2023).

Und der überlebende Elternteil?

Der Ehegatte des Verstorbenen hat das Wohnrecht an der Wohnung, die als Familienwohnsitz diente, wenn sie dem Verstorbenen oder beiden gehörte, auch wenn er mit anderen Erben zusammentrifft (Art. 540). Dieses Recht kann weder übertragen noch vermietet werden (Art. 1024). Zieht der Elternteil woanders hin, sprechen Sie mit dem Notar: Ein Verzicht muss durch öffentliche Urkunde oder privatschriftlich erfolgen, sonst ist er nichtig (Art. 1350 Nr. 4 und 5). In Triest nennt der Erbschein des Gerichts dieses Recht, falls es besteht, neben Erben und Anteilen.

Wer zahlt die Steuern auf die Miete?

Jeder auf seinen Anteil: Das Einkommen aus der Wohnung zählt bei jedem Miteigentümer für den Teil, der seinem Recht entspricht (TUIR, Art. 26 Abs. 2; ab 2027 Art. 28 des Gesetzesdekrets 117/2026). Für die Agenzia delle Entrate wirkt ein von einem Miteigentümer allein unterschriebener Vertrag auch für den Miterben, der darin nicht erscheint: Er erklärt seinen Anteil und kann die cedolare wählen (Rundschreiben 20/E von 2012).

• Die cedolare wählt jeder selbst, mit Steuernummer und Unterschrift im Feld D (quadro D) des Formulars RLI; für die Registrierung genügt die Unterschrift eines Vermieters.
• Wer bei der Einkommensteuer (IRPEF) bleibt, zahlt die Registersteuer, zusammen mit dem Mieter, auf den Teil der Miete, der seinem Anteil entspricht, und die Stempelsteuer wird trotzdem voll gezahlt. Liegt diese Registersteuer unter dem Minimum, sind im ersten Jahr 67 € zu zahlen (Rundschreiben 26/E von 2011).
• Eine cedolare genügt, und die Mietanpassung, auch nach ISTAT, entfällt für alle, weil die Miete als einheitlicher Betrag vereinbart ist (dasselbe Rundschreiben).
• Die ILIA zahlt jeder auf seinen Anteil, als eigenständige Steuerschuld (Regionalgesetz 17/2022, Art. 6). Bei einem registrierten Vertrag mit regulierter Miete wird die Steuer auf 75 % ermäßigt, wenn bei Esatto SpA die Erklärung mit Vertrag und Bestätigung eingereicht wird (Seite der Gemeinde).

Ein Beispiel: drei Geschwister und ein 3+2 mit regulierter Miete

Annahmen: Drei Geschwister erben eine Wohnung in Triest, je ein Drittel. Zwei wollen einen 3+2 mit regulierter Miete (canone concordato) zu 600 € im Monat, innerhalb der Spanne einer der beiden geltenden territorialen Vereinbarungen und mit Bestätigung; der Dritte würde lieber verkaufen.

1. Wer entscheidet: die zwei, mit zwei Dritteln der Anteile, nachdem sie dem Dritten den schriftlichen Vorschlag geschickt haben.
2. Wer unterschreibt: die zwei, oder derjenige, dem dieselbe Mehrheit die Verwaltung übertragen hat (Art. 1106).
3. Die Miete: 600 × 12 = 7.200 € im Jahr, 2.400 € pro Kopf, auch für den Bruder, der dagegen war (Art. 1101).
4. Mit der cedolare von 10 %, dem Satz für die regulierte Miete in Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck wie Triest: 2.400 × 10 % = 240 € pro Kopf, 720 € insgesamt.
5. Bleibt der Dritte bei der IRPEF: steuerpflichtig 2.400 × 95 % × 70 % = 1.596 €; mit einem Einkommen in der ersten Stufe (23 %) 1.596 × 23 % = 367,08 €: schon 127,08 € mehr als die cedolare, ohne Zuschläge.
6. Seine Registersteuer: 2.400 × 70 % × 2 % = 33,60 €, also 34 € nach Rundung auf den Euro (Präsidialdekret 131/1986, Art. 41); das liegt unter dem Minimum, daher sind im ersten Jahr 67 € zu zahlen.

• Vermieten bis 9 Jahre (befristet, 3+2, 4+4)

  Wer zustimmen muss: die Mehrheit nach Anteilen, alle informiert

  Norm: Zivilgesetzbuch, Art. 1105

• Einem von Ihnen die Verwaltung übertragen

  Wer zustimmen muss: die Mehrheit nach Anteilen

  Norm: Art. 1106

• Vermieten über 9 Jahre

  Wer zustimmen muss: alle

  Norm: Art. 1108 Abs. 3

• Die ganze Wohnung verkaufen

  Wer zustimmen muss: alle

  Norm: Art. 1108 Abs. 3

Der Triester Schritt: Grundbuch, Kataster, regulierte Miete

• Libro fondiario. Es gilt in den Provinzen Triest und Görz und in einigen Gemeinden der Provinz Udine (Regione FVG). Um eingetragen zu werden, muss der Erbe den Erbschein dem Grundbuchrichter (giudice tavolare) vorlegen, und solange er nicht eingetragen ist, kann nichts zu seinen Lasten eingetragen werden (Königliches Dekret 499/1929, Art. 3): Das zählt für Verkauf, Hypothek und die Eintragung eines Mietvertrags über neun Jahre (Grundbuchgesetz, Art. 19).
• Kataster. Für Wohnungen in den Gebieten des Libro fondiario nimmt die Erbschaftserklärung die Katasterumschreibung (voltura catastale) nicht automatisch vor: Der Antrag wird gesondert beim Amt der Agenzia delle Entrate oder über den Dienst «Voltura catastale web» gestellt (AdE-Anleitung zur Erbschaftserklärung).
• Regulierte Miete. Eine geerbte Wohnung folgt einer der beiden in Triest geltenden territorialen Vereinbarungen, wie jede andere (Seite der Gemeinde). Nach der Vereinbarung von 2025 beantragt die Bestätigung «die interessierte Partei»: Einer von Ihnen genügt, und das Formular hat einen Abschnitt für die weiteren Vermieter.
• Wer weit weg lebt, kann einem Geschwister eine schriftliche Vollmacht geben: Die Vollmacht braucht die Form des Vertrags (Art. 1392), und der Mietvertrag die Schriftform (Gesetz 431/1998, Art. 1).