Casa ereditata a Trieste: affittarla fra coeredi, firme e tasse

Una casa ereditata a Trieste si può affittare anche prima del certificato di eredità e dell'iscrizione nel Libro fondiario: per locare basta averne la disponibilità. Ma incassare i canoni vale come accettazione dell'eredità. Fra più eredi decide la maggioranza delle quote: con tre fratelli a un terzo, due bastano per un transitorio, un 3+2 o un 4+4; oltre i nove anni servono tutti. Le tasse le paga ognuno sulla sua quota.

Si può affittare prima di chiudere la successione?

Sì. Non serve risultare proprietari nel Libro fondiario: per la Cassazione, che applica le Sezioni Unite 11135/2012, per stipulare una locazione è sufficiente avere la disponibilità della casa (ordinanza 20885/2023).

Prima di accettare, però, il chiamato all'eredità può difendere il possesso e fare atti conservativi, di vigilanza e di amministrazione temporanea (art. 460). Riscuotere i canoni è un atto dispositivo del patrimonio ereditario, non solo conservativo: per la Cassazione è senz'altro idoneo a valere come accettazione tacita (art. 476; ordinanza 32703/2025). Se temi debiti del defunto, decidi con il notaio come accettare prima di firmare.

L'affitto non sposta la dichiarazione di successione: va presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione, di solito il decesso, e basta che la presenti uno degli obbligati (d.lgs. 346/1990, artt. 28 e 31).

Più eredi: chi decide di affittare?

Fra coeredi valgono le regole della comunione (art. 1100). La locazione eccede l'ordinaria amministrazione quando dura più di nove anni (art. 1572); sotto, affittare la cosa comune è ordinaria amministrazione (Cassazione, ordinanza 4280/2023): decide la maggioranza calcolata sul valore delle quote, non per teste, e vincola anche chi è contrario (art. 1105).

• Tutti informati prima. La decisione vale solo se ogni coerede era stato informato in anticipo (art. 1105, c. 3): fallo per iscritto.
• Oltre i nove anni, tutti (art. 1108, c. 3). Le durate di partenza stanno sotto: un transitorio al massimo 18 mesi, un 3+2 cinque anni con la proroga, un 4+4 otto (legge 431/1998, art. 2; DM 16/01/2017, art. 2).
• Chi è contrario può impugnare entro 30 giorni, se la decisione è gravemente dannosa per la casa o se non era stato avvisato (art. 1109).
• Senza maggioranza, come fra due fratelli a metà, ciascuno può rivolgersi al giudice, che può nominare un amministratore (art. 1105, c. 4).
• Se uno di voi ci abita, l'obbligo di lasciarla nasce con la delibera di affittarla (art. 1102; Cassazione, ordinanza 3813/2023); ma da quando gli altri gli chiedono un'indennità, deve loro la quota dei frutti civili, misurabili, in mancanza di parametri migliori, sui canoni ottenibili.

Se uno firma da solo, il contratto è valido ed efficace: gli altri possono ratificarlo e chiedere all'inquilino la loro quota di canone; chi è contrario deve dirlo prima della firma, per non rispondere degli impegni presi da chi firma (ordinanza 20885/2023).

E il genitore superstite?

Il coniuge del defunto ha il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se era del defunto o comune, anche quando concorre con altri eredi (art. 540). Quel diritto non si può cedere né dare in locazione (art. 1024). Se il genitore va a vivere altrove, parlatene con il notaio: la rinuncia va fatta per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità (art. 1350, nn. 4 e 5). A Trieste il certificato di eredità del Tribunale indica il diritto, se c'è, accanto a eredi e quote.

Chi paga le tasse sull'affitto?

Ognuno per la sua quota: il reddito della casa concorre al reddito di ciascun comproprietario per la parte corrispondente al suo diritto (TUIR, art. 26, c. 2; dal 2027 art. 28 del d.lgs. 117/2026). Per l'Agenzia delle Entrate il contratto firmato da uno solo ha effetto anche per il coerede che non compare: dichiara la sua quota e può scegliere la cedolare (circolare 20/E del 2012).

• La cedolare la sceglie ciascuno, con codice fiscale e firma nel quadro D del modello RLI; per registrare basta la firma di un locatore.
• Chi resta all'IRPEF paga il registro, insieme all'inquilino, sulla parte di canone della sua quota, e il bollo si paga comunque per intero. Se quel registro sta sotto il minimo, il primo anno si versano 67 € (circolare 26/E del 2011).
• Basta una cedolare e l'aggiornamento del canone, anche ISTAT, salta per tutti, perché il canone è pattuito in modo unitario (stessa circolare).
• L'ILIA la paga ognuno sulla sua quota, con un'autonoma obbligazione tributaria (L.R. 17/2022, art. 6). Con il concordato registrato l'imposta è ridotta al 75%, se si presenta la dichiarazione a Esatto SpA con contratto e attestazione (pagina del Comune).

Un esempio: tre fratelli e un 3+2 concordato

Ipotesi: tre fratelli ereditano un appartamento a Trieste, un terzo ciascuno. Due vogliono un 3+2 concordato a 600 € al mese, dentro la forchetta di uno dei due accordi territoriali vigenti e con l'attestazione; il terzo preferirebbe vendere.

1. Chi decide: i due, con due terzi delle quote, dopo aver mandato al terzo la proposta scritta.
2. Chi firma: i due, o quello a cui la stessa maggioranza ha delegato l'amministrazione (art. 1106).
3. Il canone: 600 × 12 = 7.200 € l'anno, 2.400 € a testa, anche al fratello contrario (art. 1101).
4. Con la cedolare al 10%, l'aliquota del concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come Trieste: 2.400 × 10% = 240 € a testa, 720 € in tutto.
5. Se il terzo resta all'IRPEF: reddito 2.400 × 95% × 70% = 1.596 €; con un reddito nel primo scaglione (23%), 1.596 × 23% = 367,08 €: già 127,08 € più della cedolare, addizionali escluse.
6. Il suo registro: 2.400 × 70% × 2% = 33,60 €, cioè 34 € con l'arrotondamento all'euro (DPR 131/1986, art. 41); sta sotto il minimo, quindi il primo anno si versano 67 €.

• Normaart. 1105 c.c.

  Affittare fino a 9 anni (transitorio, 3+2, 4+4)

  Chi deve essere d'accordo: la maggioranza delle quote, con tutti informati

• Normaart. 1106

  Delegare a uno di voi l'amministrazione

  Chi deve essere d'accordo: la maggioranza delle quote

• Normaart. 1108, c. 3

  Affittare per più di 9 anni

  Chi deve essere d'accordo: tutti

• Normaart. 1108, c. 3

  Vendere la casa intera

  Chi deve essere d'accordo: tutti

Il passo triestino: Libro fondiario, catasto, concordato

• Libro fondiario. Vale nelle province di Trieste e Gorizia e in alcuni comuni della provincia di Udine (Regione FVG). Per iscriversi l'erede deve portare il certificato di eredità al giudice tavolare, e finché non è iscritto nulla si iscrive a suo carico (R.D. 499/1929, art. 3): conta per vendere, ipotecare e annotare un affitto oltre i nove anni (legge tavolare, art. 19).
• Catasto. Per le case nei territori del Libro fondiario la dichiarazione di successione non esegue la voltura catastale in automatico: la domanda va presentata a parte all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate o con il servizio «Voltura catastale web» (istruzioni AdE della successione).
• Concordato. Una casa ereditata segue uno dei due accordi territoriali vigenti a Trieste, come ogni altra (pagina del Comune). Sull'accordo del 2025 l'attestazione la chiede «la parte interessata»: basta uno di voi, e il modulo ha una sezione per gli altri locatori.
• Chi vive lontano può dare a un fratello una procura scritta: la procura vuole la forma del contratto (art. 1392), e l'affitto quella scritta (legge 431/1998, art. 1).