Podedovano stanovanje v Trstu: oddaja med sodediči in davki

Podedovano stanovanje v Trstu lahko oddate že pred potrdilom o dedovanju (certificato di eredità) in vpisom v zemljiško knjigo (Libro fondiario): za oddajo zadošča, da s stanovanjem razpolagate. Kdor pa pobira najemnino, s tem sprejme dediščino. Med več dediči odloča večina po deležih: pri treh bratih in sestrah s po tretjino zadostujeta dva za začasno pogodbo, 3+2 ali 4+4; nad devet let se morajo strinjati vsi. Davke plača vsak na svoj delež.

Ali lahko oddate stanovanje pred koncem dedovanja?

Da. Ni vam treba biti vpisani kot lastnik v Libro fondiario: po Kasacijskem sodišču, ki uporablja sodbo združenih senatov 11135/2012, za sklenitev najemne pogodbe zadošča, da s stanovanjem razpolagate (sklep 20885/2023).

Pred sprejemom pa sme poklicani k dediščini (chiamato all'eredità) varovati posest ter opravljati ohranitvena in nadzorna dejanja ter začasno upravljanje (čl. 460). Pobiranje najemnine je razpolaganje z zapuščino, ne le ohranitveno dejanje: po Kasacijskem sodišču je nedvomno primerno, da velja kot molčeč sprejem (čl. 476; sklep 32703/2025). Če se bojite dolgov pokojnika, se pred podpisom z notarjem dogovorite, kako boste dediščino sprejeli.

Najem ne zamakne napovedi za dedovanje (dichiarazione di successione): oddati jo je treba v 12 mesecih od uvedbe dedovanja, običajno dneva smrti, in zadošča, da jo odda eden od zavezancev (zakonska uredba 346/1990, čl. 28 in 31).

Več dedičev: kdo odloči o oddaji?

Za sodediče veljajo pravila solastnine (čl. 1100). Najem presega redno upravljanje, ko traja več kot devet let (čl. 1572); pod tem je oddaja skupne stvari redno upravljanje (Kasacijsko sodišče, sklep 4280/2023): odloča večina, izračunana po vrednosti deležev, ne po glavah, in zavezuje tudi tistega, ki je proti (čl. 1105).

• Vsi obveščeni vnaprej. Odločitev velja le, če je bil vsak sodedič obveščen vnaprej (čl. 1105, 3. odst.): storite to pisno.
• Nad devet let vsi (čl. 1108, 3. odst.). Začetna trajanja so krajša: začasna pogodba največ 18 mesecev, 3+2 pet let s podaljšanjem, 4+4 osem (zakon 431/1998, čl. 2; ministrski odlok z dne 16/01/2017, čl. 2).
• Kdor je proti, lahko izpodbija v 30 dneh, če odločitev stanovanju resno škodi ali če ni bil obveščen (čl. 1109).
• Brez večine, na primer med bratom in sestro s po polovico, se lahko vsak obrne na sodišče, ki lahko imenuje upravitelja (čl. 1105, 4. odst.).
• Če eden od vas v stanovanju živi, mora oditi šele po odločitvi o oddaji (čl. 1102; Kasacijsko sodišče, sklep 3813/2023); od trenutka, ko drugi zahtevajo nadomestilo, pa jim dolguje njihov delež civilnih plodov, merjen, če ni boljših meril, po dosegljivi najemnini.

Če podpiše eden sam, je pogodba veljavna in učinkovita: drugi jo lahko odobrijo in od najemnika zahtevajo svoj delež najemnine; kdor je proti, mora to povedati pred podpisom, da ne bi odgovarjal za obveznosti tistega, ki podpiše (sklep 20885/2023).

In preživeli starš?

Zakonec pokojnika ima pravico stanovanja na stanovanju, ki je služilo kot družinsko prebivališče, če je bilo last pokojnika ali obeh, tudi ko deduje skupaj z drugimi dediči (čl. 540). Te pravice ni mogoče prenesti ali dati v najem (čl. 1024). Če se starš preseli drugam, se posvetujte z notarjem: odpoved mora biti sestavljena kot javna listina ali zasebna pisna listina, sicer je nična (čl. 1350, tč. 4 in 5). V Trstu potrdilo o dedovanju, ki ga izda sodišče, to pravico navede, če obstaja, poleg dedičev in deležev.

Kdo plača davke na najemnino?

Vsak na svoj delež: dohodek od stanovanja se vsakemu solastniku prišteje za del, ki ustreza njegovi pravici (TUIR, čl. 26, 2. odst.; od leta 2027 čl. 28 zakonske uredbe 117/2026). Po agenciji Agenzia delle Entrate ima pogodba, ki jo podpiše en sam solastnik, učinek tudi za sodediča, ki v njej ni naveden: ta prijavi svoj delež in lahko izbere cedolare (okrožnica 20/E iz leta 2012).

• Cedolare izbere vsak zase, z davčno številko in podpisom v polju D (quadro D) obrazca RLI; za registracijo zadošča podpis enega najemodajalca.
• Kdor ostane pri dohodnini (IRPEF), plača registrski davek, skupaj z najemnikom, na del najemnine, ki ustreza njegovemu deležu, kolkovina pa se v vsakem primeru plača v celoti. Če je ta registrski davek pod minimumom, se v prvem letu plača 67 € (okrožnica 26/E iz leta 2011).
• Dovolj je en cedolare in usklajevanje najemnine, tudi po ISTAT, odpade za vse, ker je najemnina dogovorjena kot enoten znesek (ista okrožnica).
• ILIA plača vsak na svoj delež, kot samostojno davčno obveznost (deželni zakon 17/2022, čl. 6). Pri registrirani pogodbi z regulirano najemnino se davek zniža na 75 %, če se pri družbi Esatto SpA vloži izjava s pogodbo in potrdilom (stran Občine).

Primer: trije bratje in sestre ter 3+2 z regulirano najemnino

Predpostavke: stanovanje v Trstu podedujejo trije bratje in sestre, vsak po tretjino. Dva želita pogodbo 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato) po 600 € na mesec, znotraj razpona enega od dveh veljavnih teritorialnih sporazumov in s potrdilom; tretji bi raje prodal.

1. Kdo odloči: dva, z dvema tretjinama deležev, potem ko tretjemu pošljeta pisni predlog.
2. Kdo podpiše: dva ali tisti, ki mu je ista večina prenesla upravljanje (čl. 1106).
3. Najemnina: 600 × 12 = 7.200 € na leto, 2.400 € na osebo, tudi bratu, ki je bil proti (čl. 1101).
4. S 10-odstotnim cedolare, stopnjo za regulirano najemnino v občinah z visokim stanovanjskim pritiskom, kot je Trst: 2.400 × 10 % = 240 € na osebo, skupaj 720 €.
5. Če tretji ostane pri IRPEF: obdavčljivo 2.400 × 95 % × 70 % = 1.596 €; z dohodkom v prvem razredu (23 %) 1.596 × 23 % = 367,08 €: že 127,08 € več kot cedolare, brez dodatkov.
6. Njegov registrski davek: 2.400 × 70 % × 2 % = 33,60 €, torej 34 € po zaokrožitvi na evro (predsedniški odlok 131/1986, čl. 41); to je pod minimumom, zato se v prvem letu plača 67 €.

• Oddaja do 9 let (začasna, 3+2, 4+4)

  Kdo se mora strinjati: večina po deležih, vsi obveščeni

  Predpis: civilni zakonik, čl. 1105

• Prenos upravljanja na enega od vas

  Kdo se mora strinjati: večina po deležih

  Predpis: čl. 1106

• Oddaja za več kot 9 let

  Kdo se mora strinjati: vsi

  Predpis: čl. 1108, 3. odst.

• Prodaja celega stanovanja

  Kdo se mora strinjati: vsi

  Predpis: čl. 1108, 3. odst.

Tržaški korak: zemljiška knjiga, kataster, regulirana najemnina

• Libro fondiario. Velja v pokrajinah Trst in Gorica ter v nekaterih občinah pokrajine Videm (Regione FVG). Za vpis mora dedič predložiti potrdilo o dedovanju zemljiškoknjižnemu sodniku (giudice tavolare), in dokler ni vpisan, se v njegovo breme ne more vpisati nič (kraljevi odlok 499/1929, čl. 3): to šteje za prodajo, hipoteko in zaznambo najema, daljšega od devet let (zemljiškoknjižni zakon, čl. 19).
• Kataster. Za stanovanja na območjih Libro fondiario napoved za dedovanje ne izvede katastrskega prepisa (voltura catastale) samodejno: zahtevo je treba vložiti posebej na uradu Agenzia delle Entrate ali prek storitve »Voltura catastale web« (navodila AdE za dedovanje).
• Regulirana najemnina. Podedovano stanovanje sledi enemu od dveh teritorialnih sporazumov, ki veljata v Trstu, kot vsako drugo (stran Občine). Po sporazumu iz leta 2025 potrdilo zahteva »zainteresirana stranka«: dovolj je eden od vas, obrazec pa ima razdelek za druge najemodajalce.
• Kdor živi drugje, lahko bratu ali sestri da pisno pooblastilo: pooblastilo zahteva obliko pogodbe (čl. 1392), najemna pogodba pa pisno obliko (zakon 431/1998, čl. 1).