ISTAT-Mietanpassung in Triest: wann, wie viel und wie verlangen

Die ISTAT-Anpassung der Miete steht Ihnen nur zu, wenn der Vertrag sie vorsieht und Sie nicht die Pauschalsteuer (cedolare secca) gewählt haben. Beim 3+2-Vertrag mit regulierter Miete (canone concordato) in Triest dürfen Sie höchstens 75 % der Veränderung des FOI-Index verlangen; im September 2026 lag sie bei 4,0 % in einem Jahr: Bei 600 € im Monat sind das höchstens 18 € mehr.

Welcher Index gilt, und wo finden Sie ihn?

Der Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte (FOI) ohne Tabak, den ISTAT für Mieten angibt. Die Veränderung über 12 Monate finden Sie auf der ISTAT-Seite «Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie», in der monatlichen Mitteilung «Prezzi al consumo» oder mit Rivaluta, dem Rechner von ISTAT.

Letzter Wert, aus der Mitteilung vom 16. Oktober 2026: Im September 2026 lag der FOI ohne Tabak 4,0 % über dem Vorjahr. Er ändert sich jeden Monat: Lesen Sie den Wert für Ihren Monat.

Achtung: Seit Januar 2026 hat der Index eine neue Basis (2025=100) und lässt sich nicht mehr direkt mit Werten aus alten Tabellen vergleichen. Verwenden Sie die veröffentlichte Veränderung.

Regulierte Miete in Triest: wie viel und wie?

Das Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 erlaubt den territorialen Vereinbarungen, die Anpassung vorzusehen, nur ohne cedolare und bis zu 75 % der ISTAT-Veränderung. Das ministerielle Muster des 3+2-Vertrags enthält die Klausel, mit einem Feld für den Prozentsatz: Prüfen Sie Ihren Vertrag.

Dann kommt es auf die Vereinbarung an, der Ihr Vertrag folgt: Für die Gemeinde gelten zwei.

• Vereinbarung vom 15.12.2025 (Verträge ab dem 16.12.2025). Artikel 14: jährliche Anpassung ab dem zweiten Jahr, auf vorherige Anfrage des Vermieters per raccomandata A/R oder PEC, bis zu 75 % der FOI-Veränderung des Vorjahres.
• Vereinbarung vom 14.12.2022, verlängert (frühere Verträge und solche, die ihre Organisationen bestätigen): Miete «jährlich angepasst in dem von den Parteien vereinbarten Maß», bis zu 75 %.

Die ministeriellen Muster für den befristeten Vertrag, der höchstens 18 Monate läuft, und für den Studentenvertrag haben keine solche Klausel: Bei einem Studentenvertrag über ein Jahr fragen Sie die Organisation, die ihn bestätigt.

Und beim freien 4+4?

Es entscheidet die Klausel. Die 75-%-Regel des alten Mietpreisgesetzes (equo canone, Artikel 24 des Gesetzes 392/1978) wurde für Wohnungen durch das Gesetz 431/1998 aufgehoben; für Läden und Büros bleibt eine ähnliche Grenze (Artikel 32).

Sieht der Vertrag sie nicht vor, gibt es keine Anpassung: Eine Erhöhung außerhalb des schriftlichen und registrierten Vertrags ist nichtig (Artikel 13 des Gesetzes 431/1998).

Geht es mit der cedolare secca?

Nein. Für die gesamte Dauer der Option ist das Recht, eine Anpassung zu verlangen, ausgesetzt, ISTAT eingeschlossen, auch wenn der Vertrag sie vorsieht. Die Regel ist zwingend: Heute steht sie in Artikel 3 des Gesetzesdekrets 23/2011, ab 2027 in Artikel 206 des Gesetzesdekrets 117/2026. Das Rundschreiben 26/E von 2011 der Agenzia delle Entrate ergänzt:

• bei Miteigentum genügt es, dass ein einziger Eigentümer optiert, und der Verzicht gilt für den ganzen Vertrag;
• Sie können die cedolare in einem späteren Vertragsjahr widerrufen, innerhalb von 30 Tagen nach Ende des vorherigen und gegen Zahlung der Registersteuer; steigen Sie aber ab dem zweiten Jahr aus, ist die Anpassung des zweiten Jahres verloren.

Lohnt es sich, die cedolare für ISTAT aufzugeben? Bei regulierter Miete fast nie. Bei 600 € im Monat und einem Index von +4,0 % bringt die Anpassung zu 75 % 216 € im Jahr brutto. Ohne cedolare zahlen Sie IRPEF auf 66,5 % der Miete (95 %, um weitere 30 % gekürzt): Bei 33 % sind das 1.580 € gegen 720 € mit der cedolare von 10 %, also 860 € mehr, ohne Zuschläge und Registersteuer. Bei 23 % sind es 381 € mehr.

Wie verlangen Sie sie?

Per raccomandata A/R oder PEC: Nach der Vereinbarung von 2025 ist das Pflicht, sonst haben Sie damit den Nachweis des Datums. Nennen Sie Vertragsdaten und Registriernummer, die Klausel, den Indexmonat und die ISTAT-Veränderung, die Rechnung, die neue Miete und ab welchem Monat Sie sie verlangen.

Ab wann gilt sie? Die Vereinbarung von 2025 sagt es nicht. Die alte Regel des equo canone, «ab dem folgenden Monat» nach dem Einschreiben, ist für Wohnungen aufgehoben; vorsichtig bleibt es, die neue Miete ab dem Monat nach dem Schreiben zu verlangen.

Kann man Rückstände verlangen?

Nach der Vereinbarung von 2025 erfolgt die Anpassung «auf vorherige Anfrage», und Artikel 14 bezieht sich auf die Veränderung «im Vorjahr». Haben Sie mehrere Jahre ausgelassen, fragen Sie die Organisation, die den Vertrag bestätigt hat.

Haben Sie die Anpassung verlangt und der Mieter zahlte weiter die alte Miete, sind die Differenzen Mietzahlungen und verjähren in 5 Jahren (Artikel 2948 des Zivilgesetzbuchs).

Und die Registersteuer?

Ohne cedolare wird bei jährlicher Zahlung die Steuer (imposta di registro) jedes Vertragsjahres auf die angepasste Miete berechnet und innerhalb von 30 Tagen nach Ende des vorherigen gezahlt, Steuerkennzahl 1501. Beim 3+2 mit regulierter Miete ist die Basis 70 % der Miete. Mit cedolare fällt keine Registersteuer an.

Ein Beispiel: 3+2 zu 600 € ab dem 1. Oktober 2025

Annahmen: 3+2 mit regulierter Miete zu 600 € im Monat, unterschrieben und begonnen am 1. Oktober 2025, also nach der Vereinbarung von 2022; Anpassungsklausel zu 75 %; keine cedolare.

1. Index: FOI ohne Tabak, September 2026 gegenüber September 2025: +4,0 %.
2. Prozentsatz: 75 % × 4,0 % = 3,0 %.
3. Erhöhung: 600 × 3,0 % = 18,00 €; neue Miete 618,00 € im Monat.
4. Beginn: Am 20. Oktober 2026 schicken Sie die PEC und verlangen die neue Miete ab November. Im zweiten Vertragsjahr nehmen Sie 600 + 11 × 618 = 7.398 € ein, 198 € mehr; ab dem dritten 7.416 € im Jahr.
5. Registersteuer des zweiten Jahres: 2 % auf 70 % von 7.398 € ergibt 103,57 €, gerundet 104 €, je zur Hälfte mit dem Mieter.

Vertrag für Vertrag

• Höchstensdie Klausel

  Freier 4+4

  Möglich?: wenn vorgesehen

  Wie: wie die Klausel sagt

• Höchstens75 % FOI

  3+2, Vereinbarung 2025

  Möglich?: ab dem zweiten Jahr

  Wie: raccomandata A/R oder PEC

• Höchstens75 % FOI

  3+2, Vereinbarung 2022

  Möglich?: wenn vorgesehen

  Wie: wie die Klausel sagt

• Befristet

  Möglich?: nein, Muster ohne Klausel

• Studenten

  Möglich?: Muster ohne Klausel

  Wie: die bestätigende Organisation fragen

• Mit cedolare

  Möglich?: nein, für die ganze Option

  Wie: erst widerrufen