Usklajevanje najemnine z ISTAT v Trstu: kdaj, koliko, kako

Usklajevanje najemnine z indeksom ISTAT vam pripada le, če ga pogodba predvideva in če niste izbrali pavšalnega davka (cedolare secca). Pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato) v Trstu lahko zahtevate največ 75 % spremembe indeksa FOI, ki je septembra 2026 v enem letu znašala 4,0 %: pri 600 € na mesec največ 18 € več.

Kateri indeks velja in kje ga najdete?

Indeks cen življenjskih potrebščin za gospodinjstva delavcev in uslužbencev (FOI) brez tobaka, ki ga ISTAT navaja za najemnine. Spremembo v 12 mesecih najdete na strani ISTAT «Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie», v mesečnem sporočilu «Prezzi al consumo» ali z Rivaluta, kalkulatorjem ISTAT.

Zadnji podatek, iz sporočila z dne 16. oktobra 2026: septembra 2026 je bil FOI brez tobaka za 4,0 % višji kot leto prej. Spreminja se vsak mesec: preberite podatek za svoj mesec.

Pozor: od januarja 2026 ima indeks novo osnovo (2025=100) in ga ni več mogoče neposredno primerjati z vrednostmi iz starih tabel. Uporabite objavljeno spremembo.

Regulirana najemnina v Trstu: koliko in kako?

Ministrski odlok z dne 16. januarja 2017 dovoljuje teritorialnim sporazumom, da usklajevanje predvidijo, le brez pavšalnega davka in do 75 % spremembe ISTAT. Ministrski vzorec pogodbe 3+2 vsebuje klavzulo s prostorom za odstotek: preverite svojo pogodbo.

Nato je odločilen sporazum, ki mu pogodba sledi: za Občino veljata dva.

• Sporazum z dne 15. 12. 2025 (pogodbe od 16. 12. 2025). Člen 14: letno usklajevanje od drugega leta dalje, na predhodno zahtevo najemodajalca s priporočenim pismom A/R ali PEC, do 75 % spremembe FOI v preteklem letu.
• Sporazum z dne 14. 12. 2022, podaljšan (prejšnje pogodbe in tiste, ki jih potrdijo njegove organizacije): najemnina, «letno usklajena v meri, ki sta jo dogovorili stranki», do 75 %.

Ministrska vzorca za začasno pogodbo, ki traja največ 18 mesecev, in za študentsko pogodbo te klavzule nimata: za študentsko pogodbo, daljšo od enega leta, vprašajte organizacijo, ki jo potrdi.

In pri prosti pogodbi 4+4?

Odloča klavzula. Pravilo 75 % starega zakona o pravični najemnini (equo canone, 24. člen zakona 392/1978) je zakon 431/1998 za stanovanja odpravil; za trgovine in pisarne ostaja podobna meja (32. člen).

Če ga pogodba ne predvideva, usklajevanja ni: povišanje zunaj pisne in registrirane pogodbe je nično (13. člen zakona 431/1998).

Ali je mogoče s pavšalnim davkom?

Ne. Ves čas trajanja opcije je pravica zahtevati usklajevanje zadržana, vključno z ISTAT, tudi če ga pogodba predvideva. Pravilo je obvezno: danes je v 3. členu zakonske uredbe 23/2011, od leta 2027 v 206. členu zakonske uredbe 117/2026. Okrožnica 26/E iz leta 2011 Agencije za prihodke (Agenzia delle Entrate) dodaja:

• pri solastnini zadošča, da opcijo izbere en sam lastnik, in odpoved velja za vso pogodbo;
• pavšalni davek lahko prekličete v enem od naslednjih pogodbenih let, v 30 dneh po koncu prejšnjega, s plačilom registrske takse; če pa izstopite od drugega leta dalje, je usklajevanje za drugo leto izgubljeno.

Ali se splača opustiti pavšalni davek zaradi ISTAT? Pri regulirani najemnini skoraj nikoli. Pri 600 € na mesec in indeksu +4,0 % prinese usklajevanje po 75 % 216 € bruto na leto. Brez pavšalnega davka plačate IRPEF na 66,5 % najemnine (95 %, zmanjšanih še za 30 %): pri 33 % je to 1.580 € proti 720 € pri 10-odstotnem pavšalnem davku, torej 860 € več, brez doklad in registrske takse. Pri 23 % 381 € več.

Kako ga zahtevate?

S priporočenim pismom A/R ali PEC: po sporazumu iz leta 2025 je to obvezno, sicer imate dokaz o datumu. Navedite podatke in registrsko kodo pogodbe, klavzulo, mesec indeksa in spremembo ISTAT, izračun, novo najemnino in od katerega meseca jo zahtevate.

Od kdaj velja? Sporazum iz leta 2025 tega ne pove. Staro pravilo equo canone, «od naslednjega meseca» po priporočenem pismu, je za stanovanja odpravljeno; previdno ostaja zahtevati novo najemnino od meseca po pismu.

Ali lahko zahtevate zaostanke?

Po sporazumu iz leta 2025 je usklajevanje «na predhodno zahtevo», 14. člen pa se nanaša na spremembo «v preteklem letu». Če ste izpustili več let, vprašajte organizacijo, ki je pogodbo potrdila.

Če ste usklajevanje zahtevali in je najemnik še naprej plačeval staro najemnino, so razlike najemnina in zastarajo v 5 letih (2948. člen civilnega zakonika).

In registrska taksa?

Brez pavšalnega davka se pri letnem plačevanju taksa (imposta di registro) za vsako pogodbeno leto izračuna na usklajeno najemnino in plača v 30 dneh po koncu prejšnjega, davčna šifra 1501. Pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino je osnova 70 % najemnine. S pavšalnim davkom registrske takse ni.

Primer: 3+2 po 600 € od 1. oktobra 2025

Predpostavke: 3+2 z regulirano najemnino po 600 € na mesec, podpisana in začeta 1. oktobra 2025, torej po sporazumu iz leta 2022; klavzula usklajevanja po 75 %; brez pavšalnega davka.

1. Indeks: FOI brez tobaka, september 2026 glede na september 2025: +4,0 %.
2. Odstotek: 75 % × 4,0 % = 3,0 %.
3. Povišanje: 600 × 3,0 % = 18,00 €; nova najemnina 618,00 € na mesec.
4. Začetek: 20. oktobra 2026 pošljete PEC in zahtevate novo najemnino od novembra. V drugem pogodbenem letu prejmete 600 + 11 × 618 = 7.398 €, 198 € več; od tretjega 7.416 € na leto.
5. Registrska taksa za drugo leto: 2 % od 70 % od 7.398 € je 103,57 €, zaokroženo 104 €, polovico plača najemnik.

Pogodba za pogodbo

• Mogoče?če je predvidenoNajvečklavzula

  Prosta 4+4

  Kako: kot pravi klavzula

• Mogoče?od drugega letaNajveč75 % FOI

  3+2, sporazum 2025

  Kako: priporočeno pismo A/R ali PEC

• Mogoče?če je predvidenoNajveč75 % FOI

  3+2, sporazum 2022

  Kako: kot pravi klavzula

• Mogoče?ne, vzorec brez klavzule

  Začasna

• Mogoče?vzorec brez klavzule

  Študentska

  Kako: vprašajte organizacijo, ki potrjuje

• Mogoče?ne, ves čas opcije

  S pavšalnim davkom

  Kako: najprej preklic