Aggiornamento ISTAT dell'affitto a Trieste: quando, quanto, come

L'aggiornamento ISTAT dell'affitto spetta solo se il contratto lo prevede e se non hai scelto la cedolare secca. Nel 3+2 concordato a Trieste puoi chiedere al massimo il 75% della variazione dell'indice FOI, che a settembre 2026 era del 4,0% in un anno: su 600 € al mese, al massimo 18 € in più.

Quale indice si usa, e dove lo trovi?

L'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) senza tabacchi, quello che ISTAT indica per gli affitti. La variazione su 12 mesi la trovi sulla pagina ISTAT «Indice dei prezzi per le rivalutazioni monetarie», nel comunicato mensile «Prezzi al consumo» o con Rivaluta, il calcolatore di ISTAT.

Ultimo dato, dal comunicato del 16 ottobre 2026: a settembre 2026 il FOI senza tabacchi era del 4,0% più alto di un anno prima. Cambia ogni mese: leggi quello del tuo.

Attenzione: da gennaio 2026 l'indice ha base 2025=100 e non si confronta più direttamente con quelli delle vecchie tabelle: usa la variazione pubblicata.

Concordato a Trieste: quanto e come?

Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 permette agli accordi territoriali di prevederlo, solo senza cedolare, fino al 75% della variazione ISTAT. Il modello ministeriale del 3+2 ha la clausola, con la percentuale da scrivere: controlla la tua.

Poi conta l'accordo che il contratto segue: per il Comune ne valgono due.

• Accordo del 15/12/2025 (contratti dal 16/12/2025). L'articolo 14: aggiornamento annuale dal secondo anno, previa richiesta del proprietario per raccomandata A/R o PEC, fino al 75% della variazione FOI dell'anno precedente.
• Accordo del 14/12/2022, prorogato (contratti precedenti, e quelli attestati dalle sue organizzazioni): canone «aggiornato annualmente nella misura contrattata dalle parti», fino al 75%.

I modelli ministeriali del transitorio, che dura al massimo 18 mesi, e del contratto per studenti non hanno la clausola: per un contratto studenti oltre l'anno chiedi a chi lo attesta.

E nel 4+4 libero?

Decide la clausola. La regola del 75% dell'equo canone (articolo 24 della legge 392/1978) è abrogata per le abitazioni dalla legge 431/1998; per negozi e uffici resta un tetto analogo (articolo 32).

Se il contratto non lo prevede, l'aggiornamento non c'è: un aumento fuori dal contratto scritto e registrato è nullo (articolo 13 della legge 431/1998).

Con la cedolare secca si può?

No. Per tutta la durata dell'opzione la facoltà di chiedere l'aggiornamento è sospesa, ISTAT compreso, anche se il contratto lo prevede. La regola è inderogabile: oggi è nell'articolo 3 del d.lgs. 23/2011, dal 2027 nell'articolo 206 del d.lgs. 117/2026. La circolare 26/E del 2011 dell'Agenzia delle Entrate aggiunge:

• in comproprietà, se opta anche un solo proprietario la rinuncia vale per tutto il contratto;
• puoi revocare la cedolare in un'annualità successiva, entro 30 giorni dalla fine della precedente, pagando il registro; ma se esci dal secondo anno, l'aggiornamento del secondo anno resta perso.

Conviene lasciare la cedolare per l'ISTAT? Sul concordato quasi mai. Con 600 € al mese e l'indice a +4,0%, l'aggiornamento al 75% vale 216 € l'anno lordi. Senza cedolare paghi l'IRPEF sul 66,5% del canone (il 95%, ridotto di un altro 30%): al 33% sono 1.580 € contro i 720 della cedolare al 10%, 860 € in più senza contare addizionali e registro. Al 23%, 381 € in più.

Come si chiede?

Per raccomandata A/R o PEC: con l'accordo del 2025 è obbligatorio, negli altri casi ti dà la prova della data. Scrivi i dati e il codice di registrazione del contratto, la clausola, il mese dell'indice e la variazione ISTAT, il calcolo, il nuovo canone e da quale mese lo chiedi.

Da quando decorre? L'accordo del 2025 non lo dice. La regola dell'equo canone, «dal mese successivo» alla raccomandata, per le abitazioni è abrogata; la scelta prudente resta chiedere il nuovo canone dal mese dopo la lettera.

Si possono chiedere gli arretrati?

Con l'accordo del 2025 l'aggiornamento è «previa richiesta», e l'articolo 14 guarda alla variazione «verificatasi nell'anno precedente». Se hai saltato più anni, chiedi all'organizzazione che ha attestato il contratto.

Se l'hai chiesto e l'inquilino ha continuato a pagare il vecchio canone, le differenze sono canoni e si prescrivono in 5 anni (articolo 2948 del codice civile).

E il registro?

Senza cedolare, se paghi anno per anno, l'imposta di ogni annualità si calcola sul canone aggiornato e si versa entro 30 giorni dalla fine della precedente, codice tributo 1501. Nel 3+2 concordato la base è il 70% del canone. In cedolare il registro non si paga.

Un esempio: 3+2 a 600 € dal 1° ottobre 2025

Ipotesi: 3+2 concordato a 600 € al mese, firmato e iniziato il 1° ottobre 2025, quindi sull'accordo del 2022; clausola al 75%; niente cedolare.

1. Indice: FOI senza tabacchi, settembre 2026 su settembre 2025: +4,0%.
2. Percentuale: 75% × 4,0% = 3,0%.
3. Aumento: 600 × 3,0% = 18,00 €; nuovo canone 618,00 € al mese.
4. Decorrenza: il 20 ottobre 2026 mandi la PEC e chiedi il nuovo canone da novembre. Nella seconda annualità incassi 600 + 11 × 618 = 7.398 €, 198 € in più; dalla terza, 7.416 € l'anno.
5. Registro della seconda annualità: 2% sul 70% di 7.398 € fa 103,57 €, arrotondato a 104 €, a metà con l'inquilino.

Contratto per contratto

• Massimola clausolaComecome dice la clausola

  4+4 libero

  Si può?: se previsto

• Massimo75% FOIComeraccomandata A/R o PEC

  3+2, accordo 2025

  Si può?: dal secondo anno

• Massimo75% FOIComecome dice la clausola

  3+2, accordo 2022

  Si può?: se previsto

• Transitorio

  Si può?: no, modello senza clausola

• Comechiedi a chi attesta

  Studenti

  Si può?: modello senza clausola

• Comeprima la revoca

  In cedolare

  Si può?: no, per tutta l'opzione