Vermieten in Triest aus dem Ausland: Steuern, Unterschrift, Zahlungen

Wenn Sie im Ausland leben und Ihre Wohnung in Triest vermieten, wie viele ausgewanderte Triestiner, Erben in der Ferne und Familien von jenseits der Grenze, zahlen Sie die Steuer auf die Miete in Italien: Das Einkommen aus einer Immobilie, die hier liegt, entsteht hier. Sie können die Pauschalsteuer (cedolare secca) wählen wie ein Ansässiger: Bei einem 3+2-Vertrag mit regulierter Miete (canone concordato) sind es 10 % der Miete, 780 € im Jahr bei 650 € im Monat.

Wo zahlen Sie Steuern, wenn Sie im Ausland leben?

In Italien. Das italienische Einkommensteuergesetz (TUIR) besteuert Nichtansässige nur mit den in Italien erzielten Einkünften (Art. 3), und an erster Stelle stehen dort die Einkünfte aus Grundstücken und Gebäuden (Art. 23). Die Anleitungen der Agenzia delle Entrate für Nichtansässige sagen dasselbe.

Die Doppelbesteuerungsabkommen bestätigen es: Im Abkommen mit Österreich bestimmt Artikel 6, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, Mieten eingeschlossen, in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt. Wie Ihr Wohnsitzstaat berücksichtigt, was Sie hier gezahlt haben, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Italien und diesem Staat ab.

Ab 2027 finden Sie sie im neuen Einheitstext der Einkommensteuern (d.lgs. 117/2026).

Gilt die cedolare secca auch für Nichtansässige?

Ja. Die Agenzia behält sie natürlichen Personen vor, die Eigentümer oder Fruchtnießer sind und nicht gewerblich vermieten (Rundschreiben 26/E von 2011, § 1.1): Der Wohnsitz gehört nicht zu den Voraussetzungen. Ausgeschlossen sind Immobilien im Ausland, nicht Eigentümer, die im Ausland leben.

Die Sätze gelten für alle: 21 % bei freier Miete, 10 % bei regulierter Miete, weil Triest als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Ein Vertrag mit regulierter Miete, der ohne die Verbände der Eigentümer und Mieter unterschrieben wird, braucht deren Bestätigung (attestazione).

Und wenn Sie die IRPEF wählen?

Für Nichtansässige ist die IRPEF enger (Art. 24 TUIR): keine Abzüge für unterhaltsberechtigte Angehörige und wenige absetzbare Aufwendungen; die Abzüge für Sanierungsarbeiten bleiben. Erzielen Sie aber mindestens 75 % Ihres Einkommens in Italien und haben in Ihrem Land keine ähnlichen Vergünstigungen, gelten die Regeln für Ansässige.

Die Zuschläge zahlen auch Sie: Der Steuerwohnsitz eines Nichtansässigen ist die Gemeinde, in der er das Einkommen erzielt, also Triest. Der Regionalzuschlag von Friaul-Julisch Venetien beträgt 2026 0,70 % bis 15.000 € Einkommen und 1,23 % auf das gesamte Einkommen über dieser Schwelle. Dazu kommt der Gemeindezuschlag.

Wie unterschreiben und registrieren Sie, ohne nach Triest zu kommen?

Die italienische Steuernummer (codice fiscale) brauchen Sie für Erklärung und Zahlung. Haben Sie keine, beantragen Sie sie beim italienischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland oder bei der Agenzia mit dem Formular AA4/8: per PEC (zertifizierte E-Mail) oder mit Termin bei der Provinzdirektion Triest (Direzione provinciale).

Die Unterschrift. Ein Wohnungsmietvertrag verlangt die Schriftform, nicht denselben Raum:

• Papieroriginale per Post: Der Vertrag ist geschlossen, wenn der Anbietende von der Annahme der anderen Seite Kenntnis erlangt (Art. 1326 des italienischen Zivilgesetzbuchs, codice civile);
• digitale Signatur oder eine andere qualifizierte elektronische Signatur: Das Dokument gilt als schriftlich (Kodex der digitalen Verwaltung, Art. 20);
• Vollmacht: Unterschreibt jemand für Sie, genügt eine schriftliche Vollmacht, denn sie braucht die Form des Vertrags (Art. 1392 codice civile).

Die Registrierung erfolgt innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift, durch Vermieter oder Mieter: online, in einem Amt oder über einen zugelassenen Vermittler oder einen Beauftragten. Im Formular RLI wählen Sie die cedolare.

Regulierte Miete. Die Bestätigung nach der territorialen Vereinbarung von 2025 beantragt man mit dem unterschriebenen Antrag, dem Vertrag und einem Ausweis, und sie gilt nur mit digitaler Signatur: Sie müssen nicht hier sein.

Die ILIA ist die regionale Steuer, die in Friaul-Julisch Venetien an die Stelle der IMU tritt: Die Halbierung für Rentner im Ausland mit Abkommensrente gilt nur für eine nicht vermietete Wohnung.

Steuererklärung und Zahlungen aus dem Ausland

Nichtansässige können das 730 nicht verwenden: Sie reichen das Formular Redditi Persone fisiche ein, mit den Zugangsdaten der Agenzia, mit einem eIDAS-Login, wenn Sie eine Steuernummer haben, oder per Einschreiben.

Aus dem Ausland können Sie per Überweisung an den Staatshaushalt zahlen: Wie das geht, erklären die Anleitungen zum Formular Redditi. Die Steuerkennzahlen der cedolare: 1840, 1841 und 1842.

Beispiel: Zweizimmerwohnung in Triest, Eigentümer in Österreich

Annahmen: Eigentümer mit Wohnsitz in Österreich, ohne weitere Einkünfte in Italien; Zweizimmerwohnung mit einem bestätigten 3+2-Vertrag mit regulierter Miete zu 650 € im Monat ab 1. Januar; cedolare bei der Registrierung gewählt.

1. Jahresmiete: 650 × 12 = 7.800 €.
2. Cedolare zu 10 %: 780 € in Italien zu zahlen, anstelle von IRPEF, Zuschlägen, Registersteuer und Stempelsteuer.
3. Wann Sie zahlen. Im ersten Jahr keine Vorauszahlungen: Die 780 € zahlen Sie als Saldo bis zum 30. Juni des Folgejahres, zusammen mit der ersten Vorauszahlung, 40 %: 312 €. In diesem Juni zahlen Sie 1.092 €; die zweite Vorauszahlung, 468 €, bis zum 30. November.
4. Mit der IRPEF wäre das Einkommen 7.800 × 95 % × 70 % = 5.187 €: zu 23 % sind das 1.193,01 €, plus 36,31 € Regionalzuschlag und 54,60 € Registersteuer, Ihre Hälfte. Zusammen 1.283,92 € gegenüber 780, ohne Gemeindezuschlag.
5. In Österreich. Nach dem Abkommen (Art. 23) zieht Österreich die in Italien gezahlte Steuer von seiner eigenen ab, höchstens bis zur österreichischen Steuer auf dieses Einkommen. Ob dort etwas zu zahlen bleibt und ob die Anrechnung auch für die cedolare gilt, richtet sich nach österreichischem Recht: Fragen Sie Ihren Steuerberater.

Zeitplan: was, wann, von wo

• Steuernummer

  Wann: vor der Unterschrift

  Von wo: italienisches Konsulat oder PEC an die Agenzia

• Registrierung und Wahl der cedolare

  Wann: innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift

  Von wo: online, zugelassener Vermittler oder Beauftragter

• Steuererklärung (Formular Redditi)

  Wann: Folgejahr, zu den unten genannten Fristen

  Von wo: online oder per Einschreiben aus dem Ausland

• Saldo und erste Vorauszahlung (40 %)

  Wann: 30. Juni des Folgejahres oder 30. Juli mit 0,40 % Aufschlag

  Von wo: Überweisung an den Staatshaushalt aus dem Ausland

• Zweite Vorauszahlung (60 %)

  Wann: 30. November

  Von wo: wie oben

Wenn Sie 2025 vermietet haben, ist die Online-Erklärung bis zum 2. November 2026 fällig; die Anleitungen geben allen, die aus dem Ausland einreichen, Zeit bis zum 30. November 2026.