Affittare casa a Trieste se vivi all'estero: tasse, firme, pagamenti

Se vivi all'estero e affitti la tua casa di Trieste, come tanti triestini emigrati, eredi lontani e famiglie d'oltre confine, le tasse sull'affitto le paghi in Italia: il reddito di un immobile che sta qui è prodotto qui. Puoi scegliere la cedolare secca come un residente: con un 3+2 concordato è il 10% del canone, 780 € l'anno su 650 € al mese.

Dove si pagano le tasse se vivi all'estero?

In Italia. Il testo unico delle imposte sui redditi tassa i non residenti sui soli redditi prodotti nel territorio dello Stato (art. 3), e fra questi mette per primi i redditi di case e terreni (art. 23). Lo ripetono le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate per i non residenti.

Le convenzioni contro le doppie imposizioni lo confermano: in quella con l'Austria, l'articolo 6 dice che i redditi degli immobili, affitti compresi, si tassano nello Stato in cui si trovano. Come il Paese dove vivi tenga conto di ciò che hai pagato qui dipende dalla convenzione contro le doppie imposizioni fra l'Italia e quel Paese.

Dal 2027 le stesse norme passano nel testo unico del 2026 (d.lgs. 117/2026).

La cedolare secca vale anche per chi non è residente?

Sì. L'Agenzia la riserva alle persone fisiche proprietarie o usufruttuarie che non affittano come impresa (circolare 26/E del 2011, § 1.1): la residenza non è fra i requisiti. Sono esclusi gli immobili all'estero, non i proprietari che vivono fuori.

Le aliquote sono quelle di tutti: 21% sul canone libero, 10% sul concordato, perché Trieste è un comune ad alta tensione abitativa. Sul concordato firmato senza le organizzazioni di categoria serve l'attestazione.

E se scegli l'IRPEF?

Per i non residenti l'IRPEF è più stretta (art. 24 del testo unico): niente detrazioni per i familiari a carico e pochi oneri deducibili; restano le detrazioni per il recupero edilizio. Se però in Italia produci almeno il 75% del tuo reddito e nel tuo Paese non hai agevolazioni simili, valgono le regole dei residenti.

Le addizionali le paghi anche tu: il domicilio fiscale di un non residente è il Comune dove produce il reddito, quindi Trieste. L'addizionale regionale del Friuli Venezia Giulia nel 2026 è lo 0,70% fino a 15.000 € di reddito e l'1,23% sull'intero reddito sopra quella soglia. A parte c'è quella comunale.

Come firmi e registri senza venire a Trieste?

Il codice fiscale ti serve per dichiarare e pagare. Se non ce l'hai, lo chiedi al consolato italiano del tuo Paese, oppure all'Agenzia con il modello AA4/8, per PEC o su appuntamento alla Direzione provinciale di Trieste.

La firma. L'affitto di una casa vuole la forma scritta, non la stessa stanza:

• originali spediti per posta: il contratto è concluso quando chi ha proposto ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (art. 1326 del codice civile);
• firma digitale, o un'altra firma elettronica qualificata: il documento vale come scritto (codice dell'amministrazione digitale, art. 20);
• procura: se firma un altro per te, basta una procura scritta: la procura vuole la forma del contratto (art. 1392 del codice civile).

La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, dal proprietario o dall'inquilino: online, in un ufficio, o incaricando un intermediario abilitato o un delegato. Nel modello RLI scegli la cedolare.

Il concordato. L'attestazione sull'accordo territoriale del 2025 si chiede con la richiesta firmata, il contratto e un documento, e vale solo con firma digitale: non serve essere qui.

L'ILIA è l'imposta regionale che qui sostituisce l'IMU: la riduzione a metà per i pensionati esteri in convenzione vale solo per una casa non affittata.

Dichiarazione e pagamenti dall'estero

Chi non è residente non usa il 730 ma il modello Redditi Persone fisiche, da inviare con le credenziali dell'Agenzia, con un login eIDAS se hai il codice fiscale o per raccomandata.

Dall'estero puoi pagare con un bonifico al bilancio dello Stato: come farlo lo spiegano le istruzioni del modello Redditi. I codici tributo della cedolare: 1840, 1841 e 1842.

Esempio: un bilocale a Trieste, proprietario in Austria

Ipotesi: proprietario residente in Austria, senza altri redditi in Italia; bilocale con un 3+2 concordato attestato a 650 € al mese dal 1° gennaio; cedolare scelta alla registrazione.

1. Canone annuo: 650 × 12 = 7.800 €.
2. Cedolare al 10%: 780 € da pagare in Italia, al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo.
3. Quando paghi. Il primo anno niente acconti: i 780 € si versano come saldo entro il 30 giugno dell'anno dopo, con il primo acconto, il 40%: 312 €. Quel giugno paghi 1.092 €; il secondo acconto, 468 €, entro il 30 novembre.
4. Con l'IRPEF il reddito sarebbe 7.800 × 95% × 70% = 5.187 €: al 23% fanno 1.193,01 €, più 36,31 € di addizionale regionale e 54,60 € di registro, la tua metà. Totale 1.283,92 € contro 780, addizionale comunale esclusa.
5. In Austria. Per la convenzione (art. 23) l'Austria sottrae dalla sua imposta quella pagata in Italia, fino alla quota austriaca su quel reddito. Se resta qualcosa da pagare là, e se il credito valga per la cedolare, lo dice la legge austriaca: chiedilo al tuo consulente.

Calendario: cosa fai, quando, da dove

• Codice fiscale

  Quando: prima della firma

  Da dove: consolato italiano, o PEC all'Agenzia

• Registrazione e scelta della cedolare

  Quando: entro 30 giorni dalla firma

  Da dove: online, intermediario abilitato o delegato

• Dichiarazione (modello Redditi)

  Quando: anno dopo, nei termini indicati sotto

  Da dove: online, o per raccomandata dall'estero

• Saldo e primo acconto (40%)

  Quando: 30 giugno dell'anno dopo, o 30 luglio con lo 0,40% in più

  Da dove: bonifico al bilancio dello Stato dall'estero

• Secondo acconto (60%)

  Quando: 30 novembre

  Da dove: come sopra

Se hai affittato nel 2025, la dichiarazione online scade il 2 novembre 2026; le istruzioni danno a chi la invia dall'estero tempo fino al 30 novembre 2026.