Oddaja stanovanja v Trstu iz tujine: davki, podpis, plačila

Če živite v tujini in oddajate svoje stanovanje v Trstu, kot mnogi izseljeni Tržačani, oddaljeni dediči in družine onkraj meje, davek na najemnino plačate v Italiji: dohodek od nepremičnine, ki stoji tukaj, nastane tukaj. Pavšalni davek (cedolare secca) lahko izberete kot rezident: pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato) je to 10 % najemnine, 780 € na leto pri 650 € na mesec.

Kje plačate davke, če živite v tujini?

V Italiji. Italijanski zakon o davkih na dohodek (TUIR) nerezidente obdavči samo za dohodke, ustvarjene v Italiji (čl. 3), in med njimi so na prvem mestu dohodki od zemljišč in stavb (čl. 23). Enako pravijo navodila Agenzia delle Entrate za nerezidente.

Sporazumi o izogibanju dvojnemu obdavčevanju to potrjujejo: v sporazumu z Avstrijo 6. člen določa, da se dohodki od nepremičnin, tudi najemnine, obdavčijo v državi, kjer nepremičnina leži. Kako država, v kateri živite, upošteva, kar ste plačali tukaj, je odvisno od sporazuma o izogibanju dvojnemu obdavčevanju med Italijo in to državo.

Od leta 2027 jih najdete v novem enotnem besedilu o davkih od dohodka (d.lgs. 117/2026).

Ali cedolare secca velja tudi za nerezidente?

Da. Agenzia ga pridržuje fizičnim osebam, ki so lastniki ali imajo užitek in ne oddajajo kot podjetje (okrožnica 26/E iz leta 2011, § 1.1): prebivališče ni med pogoji. Izključene so nepremičnine v tujini, ne lastniki, ki živijo v tujini.

Stopnje so za vse enake: 21 % pri prosti najemnini, 10 % pri regulirani, ker je Trst občina z napetim stanovanjskim trgom. Pogodba z regulirano najemnino, podpisana brez organizacij lastnikov in najemnikov, potrebuje njihovo potrdilo (attestazione).

Kaj pa, če izberete IRPEF?

Za nerezidente je IRPEF strožji (čl. 24 TUIR): brez olajšav za vzdrževane družinske člane in z malo odbitnimi stroški; olajšave za obnovo stavb ostanejo. Če pa v Italiji ustvarite vsaj 75 % svojega dohodka in v svoji državi nimate podobnih ugodnosti, veljajo pravila za rezidente.

Doklade plačate tudi vi: davčno prebivališče nerezidenta je občina, kjer ustvari dohodek, torej Trst. Deželna doklada Furlanije - Julijske krajine je leta 2026 0,70 % do 15.000 € dohodka in 1,23 % na ves dohodek nad tem pragom. Poleg nje je še občinska.

Kako podpišete in registrirate, ne da bi prišli v Trst?

Italijansko davčno številko (codice fiscale) potrebujete za napoved in plačilo. Če je nimate, jo zaprosite pri italijanskem konzulatu v državi, kjer živite, ali pri Agenzii z obrazcem AA4/8, po certificirani e-pošti (PEC) ali po dogovoru na pokrajinski direkciji v Trstu (Direzione provinciale).

Podpis. Najemna pogodba za stanovanje zahteva pisno obliko, ne istega prostora:

• papirnati izvirniki po pošti: pogodba je sklenjena, ko ponudnik izve za sprejetje druge strani (čl. 1326 italijanskega civilnega zakonika, codice civile);
• digitalni podpis ali drug kvalificiran elektronski podpis: listina velja kot pisna (zakonik o digitalni upravi, čl. 20);
• pooblastilo: če za vas podpiše kdo drug, zadošča pisno pooblastilo, ker mora imeti obliko pogodbe (čl. 1392 codice civile).

Registracija je obvezna v 30 dneh od podpisa, opravi pa jo najemodajalec ali najemnik: na spletu, v uradu ali prek pooblaščenega posrednika ali pooblaščenca. V obrazcu RLI izberete cedolare.

Regulirana najemnina. Potrdilo po teritorialnem sporazumu iz leta 2025 zaprosite s podpisano prošnjo, pogodbo in osebnim dokumentom, velja pa samo z digitalnim podpisom: ni vam treba biti tukaj.

ILIA je deželni davek, ki v Furlaniji - Julijski krajini nadomešča IMU: prepolovitev za upokojence v tujini s pokojnino po sporazumu velja samo za stanovanje, ki ni oddano.

Napoved in plačila iz tujine

Nerezidenti ne morejo uporabiti obrazca 730: oddajo obrazec Redditi Persone fisiche, z dostopnimi podatki Agenzie, s prijavo eIDAS, če imate davčno številko, ali s priporočeno pošto.

Iz tujine lahko plačate z nakazilom v državni proračun: kako, pojasnjujejo navodila za obrazec Redditi. Šifre davka za cedolare: 1840, 1841 in 1842.

Primer: dvosobno stanovanje v Trstu, lastnik v Avstriji

Predpostavke: lastnik s prebivališčem v Avstriji, brez drugih dohodkov v Italiji; dvosobno stanovanje s potrjeno pogodbo 3+2 z regulirano najemnino po 650 € na mesec od 1. januarja; cedolare izbran ob registraciji.

1. Letna najemnina: 650 × 12 = 7.800 €.
2. Cedolare po 10 %: 780 € za plačilo v Italiji, namesto IRPEF, doklad, davka za registracijo in kolkovine.
3. Kdaj plačate. Prvo leto brez akontacij: 780 € plačate kot poračun do 30. junija naslednjega leta, skupaj s prvo akontacijo, 40 %: 312 €. Tisti junij plačate 1.092 €; drugo akontacijo, 468 €, do 30. novembra.
4. Z IRPEF bi bil dohodek 7.800 × 95 % × 70 % = 5.187 €: po 23 % je to 1.193,01 €, plus 36,31 € deželne doklade in 54,60 € davka za registracijo, vaša polovica. Skupaj 1.283,92 € proti 780, brez občinske doklade.
5. V Avstriji. Po sporazumu (čl. 23) Avstrija od svojega davka odšteje davek, plačan v Italiji, največ do avstrijskega davka na ta dohodek. Ali tam ostane kaj za plačilo in ali odbitek velja tudi za cedolare, določa avstrijsko pravo: vprašajte svojega svetovalca.

Koledar: kaj, kdaj, od kod

• Davčna številka

  Kdaj: pred podpisom

  Od kod: italijanski konzulat ali PEC Agenzii

• Registracija in izbira cedolare

  Kdaj: v 30 dneh od podpisa

  Od kod: na spletu, pooblaščeni posrednik ali pooblaščenec

• Napoved (obrazec Redditi)

  Kdaj: naslednje leto, v rokih, navedenih spodaj

  Od kod: na spletu ali s priporočeno pošto iz tujine

• Poračun in prva akontacija (40 %)

  Kdaj: 30. junija naslednjega leta ali 30. julija z 0,40 % pribitka

  Od kod: nakazilo v državni proračun iz tujine

• Druga akontacija (60 %)

  Kdaj: 30. novembra

  Od kod: kot zgoraj

Če ste oddajali leta 2025, je rok za spletno napoved 2. november 2026; navodila tistim, ki jo pošljejo iz tujine, dajejo čas do 30. novembra 2026.