Affitto con riscatto a Trieste: come funziona per chi vende

L'affitto con riscatto (rent to buy) ti fa consegnare la casa subito e venderla dopo: l'inquilino paga un canone diviso in due parti, una per abitare e una in acconto sul prezzo, e ha il diritto di comprare entro un termine. Lo regola l'articolo 23 del decreto-legge 133/2014: il contratto va reso pubblico per tutta la sua durata, al massimo 10 anni, e a Trieste questo passa dal Libro fondiario.

Come funziona, in concreto?

Firmi oggi un contratto con tre cifre: il prezzo di vendita, il canone mensile e la parte di canone che va in acconto sul prezzo. L'inquilino entra subito e, entro il termine, decide se comprare. Se compra, al rogito paga il prezzo meno gli acconti già versati; se non compra, gli restituisci la quota di acconti che il contratto prevede.

Per tutta la durata resti proprietario. Per l'Agenzia delle Entrate, che ha chiarito il fisco con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015, i redditi della casa restano tuoi finché l'inquilino non esercita il diritto di acquisto.

L'articolo 23 rinvia anche ad alcune regole dell'usufrutto, «in quanto compatibili»: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico di chi abita (articolo 1004 del codice civile), le riparazioni straordinarie come tetto, muri maestri e scale restano al proprietario (articolo 1005).

Quali tasse paghi tu, proprietario privato?

La circolare 4/E divide il canone in due, secondo la funzione.

• La parte di godimento è un affitto: redditi di fabbricati con l'IRPEF, oppure la cedolare secca se ci sono i presupposti dell'articolo 3 del d.lgs. 23/2011. Il registro è al 2% e si può pagare anno per anno; per la circolare la cedolare sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
• La parte in acconto prezzo non è reddito tuo finché non vendi: è un anticipo del prezzo. Sconta il registro al 3% sull'importo complessivo degli acconti pattuiti, alla registrazione.
• Il minimo: se il registro proporzionale sulle due parti resta sotto i 200 €, si paga 200 €.

Al rogito, il registro pagato sugli acconti si scomputa da quello dovuto per la compravendita: le stesse somme non si tassano due volte. Se invece la vendita salta, il 3% sugli acconti non si recupera, anche se restituisci le somme all'inquilino.

E se l'inquilino non paga o non compra?

Non paga. Il contratto si risolve quando l'inquilino non paga un numero minimo di canoni, anche non consecutivi, che fissate voi nel contratto: mai meno di un ventesimo del numero complessivo. Su un contratto di 48 mesi, la soglia non può essere sotto i 3 canoni. Riavuta la casa, i canoni incassati restano a te come indennità, se il contratto non dice altro; per il rilascio puoi usare la convalida di sfratto.

Non compra. Restituisci la parte di acconti che il contratto indica: la legge chiede di scriverla, non fissa quanto. Quello che trattieni, per la circolare 4/E, è un reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera l, del TUIR): remunera il diritto di acquisto che hai concesso.

Sei tu a non vendere. L'inquilino può chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la casa (articolo 2932 del codice civile). Se invece il contratto si risolve per tuo inadempimento, gli restituisci la parte di canoni imputata al prezzo, con gli interessi legali.

Il passo triestino: Libro fondiario, non Conservatoria

L'articolo 23 vuole il contratto trascritto come un preliminare (articolo 2645-bis del codice civile), con effetti che durano per tutto il contratto e al massimo 10 anni, invece dei 3 del preliminare. È la tutela dell'inquilino: chi compra o iscrive un'ipoteca contro di te dopo la trascrizione non gli passa davanti.

A Trieste, come nel resto dei territori tavolari, la Conservatoria non c'è. Per l'articolo 12 del regio decreto 499/1929 ogni richiamo alle trascrizioni vale per le iscrizioni del Libro fondiario: il contratto vi entra come annotazione, ordinata dal giudice tavolare. Il contratto deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata con firme autenticate, come chiede l'articolo 2645-bis per i preliminari; la domanda la può presentare chi ha un legittimo interesse (articolo 76 della Legge generale sui libri fondiari).

Se sulla casa c'è un mutuo. Per un'abitazione l'articolo 23 applica fin dalla consegna il divieto dell'articolo 8 del d.lgs. 122/2005: il notaio non può stipulare senza la suddivisione del finanziamento o un titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca. Parlane con la banca prima di cercare l'inquilino.

Un esempio: bilocale a 180.000 € in 4 anni

Ipotesi dichiarate: prezzo 180.000 €, durata 48 mesi, canone di 1.000 € al mese, di cui 550 € di godimento e 450 € in acconto prezzo; proprietario privato con la cedolare al 21%; se l'inquilino non compra, il contratto gli restituisce il 70% degli acconti.

1. Acconti in 4 anni: 450 × 48 = 21.600 €.
2. Registro sugli acconti, alla registrazione: 21.600 × 3% = 648 €.
3. Cedolare sul godimento: 550 × 12 = 6.600 € l'anno; × 21% = 1.386 € l'anno.
4. Se compra: al rogito paga 180.000 − 21.600 = 158.400 €, e i 648 € si scomputano dal registro della compravendita.
5. Se non compra: gli restituisci 21.600 × 70% = 15.120 €; i 6.480 € che trattieni sono reddito diverso, con l'IRPEF. I 648 € di registro restano pagati.

• Affitto 4+4sì

  Proprietario fino alla fine

  Affitto con riscatto: sì, fino al rogito

• Affitto 4+4tutto godimento

  Canone

  Affitto con riscatto: godimento più acconti

• Affitto 4+4no

  Notaio

  Affitto con riscatto: sì, per la trascrizione

• Affitto 4+44 anni più 4

  Durata

  Affitto con riscatto: quella del contratto, fino a 10 anni di tutela

• Prezzo di vendita

  Affitto con riscatto: fissato oggi

Conviene a chi vende a Trieste?

Può aiutare con un compratore che oggi non ha il mutuo ma ha un reddito e vuole la casa. I costi veri sono altri: il prezzo resta fermo per anni, la casa resta legata finché dura il contratto e serve il notaio, che un affitto normale non chiede. Prima di firmare fatti fare dal notaio il conto delle imposte sul tuo caso, e dal commercialista quello sui redditi.