Mietkauf in Triest: wie er für Verkäufer funktioniert

Beim Mietkauf (affitto con riscatto, rent to buy) übergeben Sie die Wohnung sofort und verkaufen sie später: Der Mieter zahlt eine Miete aus zwei Teilen, einen für das Wohnen und einen als Anzahlung auf den Preis, und hat das Recht, innerhalb einer Frist zu kaufen. Geregelt ist das in Artikel 23 des Gesetzesdekrets 133/2014: Der Vertrag muss für seine gesamte Laufzeit öffentlich gemacht werden, höchstens 10 Jahre, und in Triest geschieht das über das Grundbuch (Libro fondiario).

Wie funktioniert das konkret?

Sie unterschreiben heute einen Vertrag mit drei Zahlen: Verkaufspreis, Monatsmiete und den Teil der Miete, der als Anzahlung auf den Preis geht. Der Mieter zieht sofort ein und entscheidet innerhalb der Frist, ob er kauft. Kauft er, zahlt er beim Notartermin (rogito) den Preis abzüglich der bereits geleisteten Anzahlungen; kauft er nicht, erstatten Sie ihm den Anteil, den der Vertrag vorsieht.

Sie bleiben die ganze Zeit Eigentümer. Für die Agentur der Einnahmen (Agenzia delle Entrate), die die Steuerfragen im Rundschreiben 4/E vom 19. Februar 2015 geklärt hat, bleiben die Einkünfte aus der Wohnung Ihre, bis der Mieter sein Kaufrecht ausübt.

Artikel 23 verweist auch auf einige Regeln des Nießbrauchs, „soweit vereinbar“: Die Kosten der ordentlichen Instandhaltung trägt, wer dort wohnt (Artikel 1004 des Zivilgesetzbuchs), außerordentliche Reparaturen wie Dach, tragende Mauern und Treppen bleiben beim Eigentümer (Artikel 1005).

Welche Steuern zahlen Sie als privater Eigentümer?

Das Rundschreiben 4/E teilt die Miete nach ihrem Zweck in zwei Teile.

• Der Nutzungsteil ist eine Miete: Einkünfte aus Gebäuden mit der Einkommensteuer IRPEF oder die cedolare secca, wenn die Voraussetzungen von Artikel 3 des Gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011 erfüllt sind. Die Registersteuer beträgt 2 % und kann Jahr für Jahr gezahlt werden; laut Rundschreiben ersetzt die cedolare die Register- und Stempelsteuer auf den Mietvertrag.
• Der Anzahlungsteil ist kein Einkommen, solange Sie nicht verkaufen: Er ist ein Vorschuss auf den Preis. Er zahlt bei der Registrierung 3 % Registersteuer auf den Gesamtbetrag der vereinbarten Anzahlungen.
• Das Minimum: Bleibt die proportionale Steuer auf beide Teile unter 200 €, zahlen Sie 200 €.

Beim Notartermin wird die auf die Anzahlungen gezahlte Steuer von der Registersteuer des Kaufs abgezogen: Dasselbe Geld wird nicht zweimal besteuert. Platzt der Verkauf, sind die 3 % auf die Anzahlungen verloren, auch wenn Sie dem Mieter das Geld zurückgeben.

Und wenn der Mieter nicht zahlt oder nicht kauft?

Er zahlt nicht. Der Vertrag wird aufgelöst, wenn der Mieter eine Mindestzahl von Raten nicht zahlt, auch nicht aufeinanderfolgende, die Sie im Vertrag festlegen: nie weniger als ein Zwanzigstel der Gesamtzahl. Bei einem Vertrag über 48 Monate darf die Schwelle nicht unter 3 Raten liegen. Haben Sie die Wohnung zurück, bleiben die eingenommenen Mieten als Entschädigung bei Ihnen, wenn der Vertrag nichts anderes sagt; für die Räumung können Sie das Räumungsverfahren nutzen.

Er kauft nicht. Sie erstatten den Anteil der Anzahlungen, den der Vertrag nennt: Das Gesetz verlangt, ihn festzuschreiben, nicht wie hoch er ist. Was Sie behalten, ist laut Rundschreiben 4/E ein sonstiges Einkommen (Artikel 67 Absatz 1 Buchstabe l des Einkommensteuergesetzes TUIR): Es vergütet das Kaufrecht, das Sie eingeräumt haben.

Sie verkaufen nicht. Der Mieter kann beim Gericht ein Urteil beantragen, das die Wohnung überträgt (Artikel 2932 des Zivilgesetzbuchs). Wird der Vertrag dagegen wegen Ihrer Pflichtverletzung aufgelöst, erstatten Sie den auf den Preis angerechneten Teil der Mieten, mit den gesetzlichen Zinsen.

Der Schritt in Triest: Grundbuch statt Conservatoria

Artikel 23 verlangt, dass der Vertrag wie ein Vorvertrag eingetragen wird (Artikel 2645-bis des Zivilgesetzbuchs), mit Wirkung für die gesamte Laufzeit und höchstens 10 Jahre, statt der 3 eines Vorvertrags. Das schützt den Mieter: Wer nach der Eintragung gegen Sie kauft oder eine Hypothek einträgt, kommt nicht vor ihm.

In Triest gibt es, wie in den übrigen Grundbuchgebieten, keine Conservatoria. Nach Artikel 12 des Königlichen Dekrets 499/1929 gilt jeder Verweis auf „trascrizioni“ für die Eintragungen im Libro fondiario: Der Vertrag wird als Anmerkung eingetragen, angeordnet vom Grundbuchrichter (giudice tavolare). Er muss eine öffentliche Urkunde oder eine Privaturkunde mit beglaubigten Unterschriften sein, wie Artikel 2645-bis es für Vorverträge verlangt; den Antrag kann stellen, wer ein berechtigtes Interesse hat (Artikel 76 des allgemeinen Grundbuchgesetzes).

Wenn auf der Wohnung ein Kredit lastet. Für eine Wohnung wendet Artikel 23 schon ab der Übergabe das Verbot aus Artikel 8 des Gesetzesvertretenden Dekrets 122/2005 an: Der Notar darf nicht beurkunden ohne Aufteilung des Kredits oder einen Titel zur Löschung oder Teilung der Hypothek. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Mieter suchen.

Ein Beispiel: Zweizimmerwohnung für 180.000 € in 4 Jahren

Angenommen: Preis 180.000 €, Laufzeit 48 Monate, Miete 1.000 € im Monat, davon 550 € Nutzung und 450 € Anzahlung auf den Preis; privater Eigentümer mit cedolare zu 21 %; kauft der Mieter nicht, erstattet der Vertrag 70 % der Anzahlungen.

1. Anzahlungen in 4 Jahren: 450 × 48 = 21.600 €.
2. Registersteuer auf die Anzahlungen, bei der Registrierung: 21.600 × 3 % = 648 €.
3. Cedolare auf den Nutzungsteil: 550 × 12 = 6.600 € im Jahr; × 21 % = 1.386 € im Jahr.
4. Wenn er kauft: Beim Notartermin zahlt er 180.000 − 21.600 = 158.400 €, und die 648 € werden von der Registersteuer des Kaufs abgezogen.
5. Wenn er nicht kauft: Sie erstatten 21.600 × 70 % = 15.120 €; die 6.480 €, die Sie behalten, sind sonstiges Einkommen mit IRPEF. Die 648 € Registersteuer bleiben gezahlt.

• Mietvertrag 4+4ja

  Eigentümer bis zum Ende

  Mietkauf: ja, bis zum Notartermin

• Mietvertrag 4+4nur Nutzung

  Miete

  Mietkauf: Nutzung plus Anzahlungen

• Mietvertrag 4+4nein

  Notar

  Mietkauf: ja, für die Eintragung

• Mietvertrag 4+44 Jahre plus 4

  Dauer

  Mietkauf: die des Vertrags, bis zu 10 Jahre Schutz

• Verkaufspreis

  Mietkauf: heute festgelegt

Lohnt es sich für Verkäufer in Triest?

Es kann helfen bei einem Käufer, der heute keinen Kredit hat, aber ein Einkommen und die Wohnung will. Die echten Kosten liegen anderswo: Der Preis bleibt jahrelang fest, die Wohnung bleibt gebunden, solange der Vertrag läuft, und es braucht einen Notar, den eine normale Vermietung nicht verlangt. Lassen Sie vor der Unterschrift den Notar die Steuern für Ihren Fall berechnen und den Steuerberater die Einkommensseite.